【前言】
房屋买卖履约过程存在一定的变数，尤其遇到房价波动时，面对房屋升值或贬值，对买卖双方的心理会有巨大的冲击，尤其当利益足够大时，放弃契约精神及道德底线不顾违约成本进而恶意毁约，但在法律面前，恶意毁约会面临着法律的惩罚，承担相应的违约责任，并不是没有任何制约的。下面探讨的案件，因房价上涨，出卖人恶意毁约，在一审、二审中，法院均没有对毁约方作出惩罚性判决，后委托彭律师后，在北京高院再审中，成功为购买方维权，使违约方得到应有的惩罚。
【案情回顾】
2018年4月份，李先生来到北京市东元律师事务所，咨询关于房屋买卖遇到的问题，东元房产团队彭建律师接待了李先生：
2016年6月份，李先生看中了位于北京市区的某处房产，无论价格还是地段均符合小关的需求，因购买房屋属于学区房，价位相对较高。后通过中介公司与房主柳先生签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价760万元，涉案房屋有抵押，房主承诺在网签前自行办理完毕解抵押手续。李先生支付了定金50万元。
签约后，北京市的房价飞速上涨，该房屋到发生争议时已上涨300余万元。卖方因种种原因导致房屋买卖合同无法继续履行，后李先生诉至法院，在一审时委托其他律师代理该案，最终法院历时一年多，判决只是解除合同，定金双倍返还，没有其他任何损失赔偿。当时在一审中评估房屋升值300余万元，法院仅仅按定金双倍返还处理，李先生很不服气，认为房价上涨近一半，自己也无法购买其他同地段房屋，这种损失房主应该承担，但是法院不但没有按照买卖合同房屋总价20%的违约金判罚，也没有按照实际损失判罚，故不服一审判决，找到彭律师。
【律师分析】
彭律师根据李先生陈述的事实结合全部合同材料，可以获知李先生在合同履行过程中并不存在违约情形。按照双方合同约定及履约的实际情况，李先生不存在违约情形，反而是卖方柳先生构成根本违约，根据双方签订的房屋买卖合同关于违约金的约定，如果一方构成根本违约，应支付守约方房屋总价20%的违约金即150余万元，客观上，在一审法院时，已经评估确定房屋升值300余万元，双方约定的违约金不足以弥补损失，按照法律规定，应该调整违约金数额，以最大程度维护守约方的权利。但是一审法院并没有考虑实际损失问题，也没有考虑双方已经签订正式的房屋买卖合同，仅按照定金罚则简单处理，最终严重侵害了守约方李先生的合法权利。此案有必要进行诉讼维权。
【法院判决】
彭律师继续代理本案，向北京市高级人民法院提出再审申请，后北京高院决定提审，耗时两年有余，最终在今年年初，北京高院改判部分支持守约方李先生的损失诉求，极大地保护了守约方的合法权利。【案后语】
房屋买卖合同交易的任一方都应遵守合同的约定，虽然法院的判决不一定完全按照双方约定的违约金判罚，但是也会综合考虑客观损失及违约程度，违约是要付出成本和代价的。无论房屋升值还是贬值，作为买卖双方不能因一时之利，而不顾契约精神，最终导致承担不利后果。
涉及法律问题应及时咨询或委托专业人士，代为维权，保证权利最大化。