律师观点分析

绵阳XX公司与谢大德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书 四川省绵阳市涪城区人民法院 民事判决书 （2015）涪民初字第1579号 原告:绵阳XX公司，住所地：绵阳市XX（XX一楼）， 法定代表人：A，该公司董事长， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 被告:A，男，汉族，生于1955年9月22日，绵阳市涪城区XX，住涪城区， 委托诉讼代理人:文艺，四川XX律师事务所律师， 第三人:AX，女，汉族，生于1963年2月26日，涪城区人，住涪城区， 第三人：A，女，汉族，生于1985年4月17日，涪城区人，住绵阳市涪城区， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 原告绵阳XX公司（下称“昌达公司”）与被告A房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，第三人A、B申请参加诉讼，本案适用简易程序公开开庭进行了审理，原告昌达公司的委托诉讼代理人A、B，被告A的委托诉讼代理人文艺，第三人A、谢X及其委托诉讼代理人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告向本院提起诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》合法有效；2、判决被告履行协议，立即搬出房屋，将该房屋移交原告；3、判决被告赔偿原告各种损失（资金利息、过渡费发放、停工、项目团队人员工资等损失）100万元；4、本案诉讼费由被告承担，事实与理由：原告于2011年3月16日与被告A经协商签订《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》，对其所有的房屋的拆迁安置补偿、搬家费、房产证和土地证移交、搬出住房等作了明确约定，同日，在协议签订后，原告支付了A第一年度临时过度安置费10403元、搬家费（搬进、搬出）3000元，被告收到前述费用后至今拒不搬出房屋，给原告造成了数千万元的经济损失，应依法承担违约责任， 被告A辩称：《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》是在原告未取得拆迁许可证的条件下签订的，该协议无效，房子是我与前妻A共有，在离婚时协议约定归女儿A所有，我可以终身居住，之后未将产权过户至女儿名下，现产权仍属我与A共有，原告采用欺骗手段让我在其打印好的协议上签字，当时只说统计拆迁安置意向，是否拆迁及何时拆迁等确定好后另行签订正式的补偿协议，协议未经共有权人A签字确认，应当无效， 第三人A、B称：A于2003年与C协议离婚，当时约定住房归女儿A所有，该约定表明A无权单方处置房屋，原告与A在第三人不知情的情况下私自签订拆迁协议，严重侵犯了我二人的利益，现请求判决：1、确认昌达公司与A签订的《B拆迁安置补偿协议》无效；2、确认谢X为房产的权利人， 原告昌达公司对第三人A、B的请求答辩称：A与C离婚时约定房屋归女儿B继承所有，现继承还未发生，A不具有诉讼主体资格，A已与B离婚并对房屋进行了处分，其也没有诉讼主体资格，现在房屋登记产权人仍然是A，A才是房屋真实产权人，原告与被告A签订拆迁协议时并不知道B与A离婚的事实，原告与房产证上登记的房屋所有人A签订拆迁协议合法有效， 被告A同意第三人B、谢X的请求， 结合本案当事人的陈述及所提供的证据，本院认定以下事实： 原告昌达公司作为拆迁人与被拆迁人A于2011年3月16日签订《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》，双方对房屋的拆迁安置补偿、过渡安置办法、搬家费等作了约定，同日还签订了《房屋拆迁两证移交清单》，在签订上述协议签订后，原告于当日支付了A第一年度临时过度安置费10403元、搬家费3000元，被告A收到上述费用后未搬出案涉房屋， 据房屋所有权证记载，住房的登记所有权人为A，共有人为A，谢大X与A于2003年2月离婚，离婚时协议约定婚后共同购买的住房一套“随女儿（谢X）继承所有”，后该房屋一直未办理产权变更登记手续，由A使用， 另查明，2010年9月26日，原告昌达公司与涪城XX职工住宅业主代表五人签订《四川省XX公司涪城XX住宅旧城改造拆迁安置方案》，约定对涪城XX1号四川省XX公司所属职工住房3、4、5栋进行重建，双方约定了安置补偿办法、过渡安置办法、新房标准等， 2011年1月18日，绵阳市城乡规划局向原告颁发了《建设用地规划许可证》，同年4月20日，绵阳市城乡规划局制作了《世纪昌达房地产公司涪城路1号-11号旧城改造地块规划设计条件》， 诉讼过程中，原告向本院提交撤诉申请书，请求撤回对A的起诉， 本院认为，原告在诉讼过程中向本院申请撤回对A的起诉，不违反法律规定，本院予以准许，对原告的诉讼请求，本院无需再作评价，本案中只处理第三人A、B的请求：一是昌达公司与C签订的《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》的效力问题；二是B是否为房产的权利人， 关于第三人A主张确认其为案涉房屋权利人的请求，本院认为，A与B离婚时协议约定案涉房屋“随女儿（谢X）继承所有”，因该约定表述的到底是继承还是赠与意思不明确，并且案涉房屋的产权至今未变更登记至A名下，故其请求确认为案涉房产的权利人，本院不应支持， 关于拆迁补偿协议的效力问题，第三人主张原告与A签订协议未经其同意，处分并侵害了第三人的利益，属无效协议，原告称A系登记的产权人，无义务审查谢大X与A是否离婚，房屋未发生继承，A还不是权利人，未侵害第三人的利益，本院认为，住房是A与前妻B共同所有，在房产权证上明显记载A为所有人，A为共有人，且谢大X与A已于2003年2月离婚，原告与A在2011年3月签订拆迁补偿协议前，应当认真审查房屋登记权属情况，在产权登记明确记载有共有人的情形下应当通知共有人参与签订协议，确定签约对象，原告与A签订的拆迁补偿协议未经共有人同意，处分了他人的合法权益，现登记的共有人A不予追认，应认定该拆迁补偿协议无效， 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告绵阳XX公司与被告A于2011年3月16日签订的《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》无效； 二、驳回第三人谢X的诉讼请求， 本案案件受理费6900元，由原告绵阳XX公司负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院， 审判员A 二〇一六年九月二十九日 书记员B 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利A认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效， 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，A在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果