发布者:王永远|时间:2023年06月20日|1468人看过举报
律师观点分析
案情简介
2006年熊某某从某某房地产公司申购政府补贴房,房屋位于沈阳市大东区,2006年12月某某房地产公司向熊某某发放政府补贴房准住通知单,但是一直没有办理房屋产权登记。2013年11月,熊某某与张某签订房屋买卖协议书,约定熊某某将位于沈阳市大东区的房屋卖给张某,协议书对双方权利义务做了约定。同日,熊某某(朱某某为熊某某的代理人)与张某协议书,约定因熊某某年事已高,委托其孙子朱某某代理房屋买卖的一切事宜,朱某某同意担保、更名过户时协同办理更名过户,之后熊某某向房屋、准住通知单等材料交付给张某。2022年7月,案涉房屋可以办理房屋产权登记,由于熊某某已经过世,张某找朱某某协助办理过户,起初朱某某也愿意配合办理,但是办理过户时需要办理公证,说明的是,熊某某的丈夫、父母、唯一子均先于熊某某死亡,现只有朱某某唯一代位继承人。办理公证时需要提供熊某某丈夫、父母、子女等身份关系证明以及死亡证明,但是因为各方面原因,朱某某无法提供上述材料,以致不能办理公证,以致不能办理房屋登记产权手续。由于张某年纪也比较大的原因,对办理过户也失去了信心,打算不办理过户手续了,就这样居住了。但是听说所在地可能要面临动迁,没有产权证动迁时利益会有很大损失。后来,经人介绍找到本律师,本律师经过分析可以起诉解决,最后张某委托本律师提起诉讼。
裁判结果
一、某某房地产公司于本判决生效后十日内协助朱某某将位于沈阳市大东区的房屋产权登记在朱某某名下。
二、朱某某在取得沈阳市大东区的房屋产权登记在五日内,配合张某将该房屋产权过户登记至张某名下。
办案过程
张某找到本律师咨询时,本律师根据张某的陈述和核对其提供的材料,认为朱某某无法提供公证处要求提供的材料,是无法通过正常程序办理房屋过户手续的,只能通过诉讼程序解决。因为案涉房屋熊某某也还没有办权产权登记手续,同样需要某某房地产开发公司的配合,所以需要某某房地产公司作为当事人参加诉讼,其一,可以列为被告;其二,可以列为第三人。经过权衡利弊,决定将某某房地产公司与朱某某列为共同被告,要求二者协助张某将案涉产权过户到张某名下。最终,通过起诉法院作出上述判决。这样判决生效后,张某就可以办理产权登记,能彻底地解决张某的问题。有人问了,判决是判决了,如果某某房地产公司或者朱某某仍然不配合办理怎么办?这个大家可以放心,如果他们真的不配合,张某可以向法院申请强制执行,蒋来张某持法院出具协助执行通知书可以单方面办理产权登记手续。
律师提醒
二手房买卖经常发生纠纷,建议买受人及时办理产权登记手续,如果出卖人不配合办理,买受人可以起诉解决。但有时不是出卖人不办理,而是因为客观情况不能办理。本案就是因为出卖人死亡而无法正常办理房屋产权登记手续,这涉及到继承的问题,而继承人是否配合,能否提供继承人的信息材料是案件处理的关键,本案中熊某某的父母、丈夫、唯一子情况的材料很难查询,诉讼过程中,本律师向法院申请律师调查令,持法律出具的律师调查令到户籍管理部门查询到熊某某只有唯一子情况,根据熊某某户口情况证明其丈夫先于其死亡,再根据熊某某的年龄推断熊某某父母早于过世,结合朱某某的自认,就可以证明朱某某是熊某某的唯一代为继承人。说着简单,实际上律师在其中做了大量的工作才完成的,如果没有律师参与,当事人是不可能完成的。在这里提醒大家,二手房买卖案件本身就比较复杂,如果又发生继承问题,就更比较复杂了,在此,建议大家如果遇到类似的法律纠纷,一定要找专业的律师代理。
在司法实践中,类似案件一般有二种裁判结果,第一种,如本案判决,判决发生两次过户情形,第二种判决是法院判决房地产公司协助将房屋产权直接过户最后买受人的名下,但是这种判决相对较少。关于这一点,本律师在解答张某咨询时也向其做了说明。