商品房买卖过程中，普遍做法都是在签订正式合同前签订定金协议，但在签订正式的《上海市房地产买卖》前会出现各种因素导致未能订立正式的合同，对此，是否适用定金罚则罚则，本律师刚刚代理了一起定金合同纠纷，法院依据“不可归责于当事人双方事由”对定金罚则不予支持。
基本案情：
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1293号
原告赵某某。
委托代理人某某，上海**律师事务所律师。
委托代理人某某，上海**律师事务所律师。
被告张某某。
委托代理人胡某某。
原告赵某某与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告赵某某及委托代理人何**，被告张某某及委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告在中介公司居间下，于2013年8月18日签订《不动产买卖合同》，双方就买卖位于上海市嘉定区某某街500弄1号601室房屋达成约定，原告支付被告定金2万元。后被告不愿与原告签订《上海市房地产买卖合同》，被告则应双倍返还定金。现要求法院判令被告双倍返还房屋买卖定金人民币4万元。
被告辩称，被告是愿意卖房的，由于该房屋内还有户口，为户口迁移问题双方产生矛盾，导致未能签订正式的买卖合同。
经审理查明，2013年8月18日原、被告通过中介公司介绍签订一份《不动产买卖意愿书》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区某某街500弄1号601室的房屋（以下称系争房屋），成交价格为人民币225万元。原告于签订该意愿书当日支付被告购房定金人民币2万元，由被告在该意愿书左下角注明收到定金2万元。此后双方至中介处准备签订买卖合同。但在协商系争房屋内户口的迁移问题上双方意见不一，致未能签订。后原告另行购房。2013年11月原告向本院起诉。
审理中，原告将诉讼请求变更为要求被告返还定金2万元，另再给付一倍定金2万元，共4万元。被告表示其诚心卖房，因户口问题双方未达成协议，如原告不买系争房屋，可退还原告定金2万元。但原告则坚持要求被告返还4万元。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有原、被告签订的《不动产买卖意愿书》、收据、被告的房地产权证及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为：原、被告签订《不动产买卖意愿书》后，原告向被告支付了定金，因双方对系争房屋内户口的迁移问题未能达成一致意见，致双方未能签订房屋买卖合同，属不可归责于双方的事由，按照法律规定，被告应将定金2万元返还原告。原告要求双倍返还定金4万元的诉请缺乏依据，对此不予支持。据此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告张某某应于本判决生效后十日内返还原告赵某某定金人民币2万元；
二、原告赵某某其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，减半收取400元，由原、被告各负担200元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一四年三月七日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
法律分析：
关于房屋认购金的性质问题，我国现行法律没有明确规定，因此在审判实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金，即当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。根据最高人民法院的司法解释，当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，物权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。房屋认购定金是指房屋买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与卖方签订房地产买卖合同前，以缴纳一定数额的款项作为买方要购买上述房屋的担保的一种定金行使。而卖方必须在收取定金后，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
根据相关司法解释精神，当事人约定立约定金的目的不是保证合同的履行，而是约束当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈义务，因为不可归责于当事人的事由，未能最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。因此，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案中，双方是在商谈合同具体内容时发生分歧，导致双方未能达成一致，因此未能签订合同，也即双方均善意履行了合同洽谈业务，但均无过错，因此不具备适用定金罚则的条件，不应适用定金罚则的规定。
