公房同住人购买资格的认定

李中立律师专注于公房、私房诉讼中疑难复杂问题的研究，尤其是涉及到公房居住权、承租权变更、公房拆迁等问题，下述结合案例简要论述“公房同住人的购买权”能否得到法院的支持。

案例：原告与被告系母女关系，原告诉至法院称被告在未经其同意的情况下购买其承租的公有住房，要求认定该房屋买卖合同无效。原告诉称其虽然在该房屋买卖合同上签名，但并非其真实的意思表示，其是在未告知买房事实的情况下签名，签名时合同内容为空白。且被告未实际居住在系争房屋内，故被告不具备同住人购买资格，因此要求法院判令该房屋买卖合同无效。被告辩称其多年来一直居住在系争房屋内，日夜照顾原告的饮食起居。原告亦多次在公开场合表示在保证其居住权的前提下，要求被告将系争房屋买下。并且该房屋买卖合同上原告的签名为其真实的意思表示，因此该房屋买卖合同应有效。

审理法院查明，被告曾因动拆迁，与其夫、子三人作为新配房人员在本市某处新配有一处住房，人均居住面积不低于法定最低标准，而被告实际居住在该动迁房内。基于以上事实，审理法院认定虽然被告的户籍早已迁入系争房屋内，但被告实际并未居住在系争房屋内。且被告他处有房，居住不困难。根据?中华人民共和国合同法?第52条及相关规定，被告不属于系争房屋的同住人，其没有购买系争房屋的资格。因此确认房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。

二手房团队律师观点：

第一，审理法院依据?合同法?第52条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”，确认该房屋买卖合同无效属于适用法律错误。最高人民法院关于?合同法解释（一）?第四条明确规定，“合同法实施后，人民法院确定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

而本案中判决所依据的相关规定，即?关于出售公有住房暂行办法?及?关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）?都属于地方性行政规章，而并不属于法律、行政法规。因此，不能据此认定该系争房屋买卖合同无效。

第二，关于公房同住人购买资格的界定要素，根据原市房地资源局2001年发布的文件?关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）?第十二条规定，“?上海市房屋租赁条例?中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。”

本案中，被告户籍早于该房屋买卖合同签订前三年即迁入系争房屋内。为证明其实际居住在系争房屋内，被告亦提供了大量的证据材料，包括街坊邻居的证人证言。假设已有充分证据证明被告已实际居住在系争房屋内的前提下，笔者认为在对“他处有房，居住不困难”的认定中，“他处有房”应限定为福利性质取得的房屋。

根据上海市高院?关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答?规定，“他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。”据此，被告在他处的自有住房，为被告原自住私房动拆迁所得的安置房，其并不属于福利性质取得的房屋范畴，不应认定为“他处有房”。

而且依据上海高院于2014年召开的?公房居住权纠纷研讨会?上关于“他处有房对公房居住权的判断影响”问题所形成的多数意见是，“他处有房”应限定在福利分房。但曾经在他处享有公房动迁补偿，未将补偿款用于购房的，或者获得其他住房福利补偿的，达到标准的也应该视为“他处有房”。因为在上海市高院?关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答?中，对涉及公房拆迁中的共同居住人认定时，对“他处有房”的解释，限定为福利性分房（增配除外）。虽然公房居住权纠纷与公房拆迁补偿纠纷不同，但二者在本质上都涉及福利政策享受的限定标准问题。根据同类问题同样对待的原则，在公房居住权认定时，“他处有房”应仅指福利分房。

因此，本案中被告在他处的房屋不应认定为“他处有房，居住不困难”。笔者认为上述案例中法院认定的部分事实和适用法律错误，即在本市无其他住房（指福利性质取得的房屋）理解错误。