二手房买卖中“做低房价”引发的纠纷(一)

做低房价避税不但有可能在交易时被评估公司发现而“退回”补缴税款，还会因此带来买卖双方因不履行合约产生的法律纠纷。

　　近阶段，上海楼市的再度火爆、房价加速上涨导致二手房交易过程中毁约情况频繁出现。卖家发现房价上涨后，认为房子“卖便宜了”而提出毁约，买家一纸诉状递到法院要求履约或赔偿。此时，双方前期约定的做低房价合约往往会成为毁约方的最好理由，并依此要求判定做低房价的合同无效。

　　典型案例:

　　案例一：按合同中高价交易

　　基本案情：买家曹某与卖方陆某于2014年8月10日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：2014年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；曹某负责支付政策规定双方应付的税费；房屋成交价为275万元。同日，双方签订协议，约定房屋的实际成交价为306万元，双方同意以275万元向房地产交易中心过户交易。2014年9月12日，陆某称双方就房屋签订的合同及协议违反了国家有关法律、法规规定，要求撤销合同。曹某表示不同意，要求陆某与其办理过户手续，逾期应支付违约金。曹某诉至法院，请求法院判令陆某继续履行合同，办理房屋的产权过户登记手续并支付逾期交房违约金以及逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金。陆某辩称，曹某存在逃避国家税收的行为，双方签订的合同违反国家的有关规定，应为无效。

法院认为：一、当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人以合法形式掩盖非法目的合同条款无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋买卖双方关于房价的真实意思表示为306万元，依法有效，双方约定的交易合同价275万元为虚假价格，具有非法目的，不受法律保护，该条款无效；协议及合同的其余条款符合法律规定，依法有效。二、曹某要求陆某继续履行合同，办理房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。鉴于双方在合同中约定了虚假房价，导致陆某此后对此虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此双方均有过错，应各自承担过错责任，曹某要求陆某支付逾期交房违约金及逾期办理房屋产权过户登记违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。

判决：陆某继续履行合同，办理房屋产权过户登记手续；驳回曹某其他诉讼请求。

　　案例二：做低房价合同无效

　　基本案情：许某与张某签订了一份定金协议，约定张某向许某转让房产，所有的交易税费均由许某承担，合同价做低至58万元，另支付15万元的装修补偿款；定金协议签订后15日内双方需要签订正式的买卖合同。定金协议签订后至双方就该房产签订买卖合同前，如张某违约，则双倍返还定金；如许某违约，则无权要求返还定金。同日，许某向张某支付定金2万元。但此后，张某未能在约定期限内与许某签订房屋买卖合同。许某以张某违约为由，诉至法院，要求张某双倍返还定金，共计4万元。张某抗辩，其发现定金协议中的约定是故意做低房价，逃避国家税收，不愿再与许某签订房地产买卖合同。

　　法院认为：定金合同约定做低房价，导致国家税费流失，损害了国家利益。判决：定金合同无效，张某应将2万元定金返还给许某。

　　案例三：卖方被判双倍返定金

　　基本案情：严某与钱某签订了《房地产买卖居间合同》，约定严某向钱某购买本市某房地产，房价为348.7万元，实际成交价为542.3万元，差额部分为装修、设备补偿金；同时双方约定在本协议签订后10日内签订买卖合同，如严某未能履行本合同的，则已支付的定金不予返还；如钱某未能履行本合同的，则双倍返还定金。严某在支付定金后，因双方发生争议未能签订买卖合同。严某提起诉讼要求钱某双倍返还定金38万元。钱某的抗辩理由是，本案是做低房价逃避国家税收的行为，该居间合同应无效，不应双倍返还定金。

　　法院认为：双方的合同系真实意思表示，《居间协议》合法有效，该协议明确约定双方应在签署本协议后10天内签订买卖合同或类似合同，如未能履行本条所述事项，则应双倍返还定金。现钱某行为违约，亦未能举证证明是因为不可归责于双方的法定事由造成其未签房屋买卖合同，故对钱某的抗辩理由不予采纳，判决：《居间协议》有效，钱某双倍返还定金。

在三个案例中，交易双方均属于做低房价签订房屋买卖合同或者居间协议，产生纠纷后原告方均以合同或者居间协议违反国家规定为由起诉，主张的权益是订金或者违约金。但是法官给出的判决有合同有效、合同无效、合同部分有效三种。

　　在做低房价逃税的前提条件下，房屋买卖合同是有效还是无效？存在一个悖论，如果认为此合同有效，则是支持买卖双方共同违背他们国家税收的诚信；如果认为此合同无效，则支持了不履行合同的一方对另一方的不诚信。