黄腓力律师
【案情】
2015年9月甲某通过中介与乙某签订《房屋买卖协议》一份，约定乙某将座落于某小区的拆迁安置房，建筑面积约110平方米，车库约10平方米出卖给甲某，总成交价为70万元。付款方式为签订合同之日甲某首付房款定金5万元，买卖成立后此款即转为购房款，2015年12月前甲某再付乙某20万元，等房产证出来后办理过户手续，余款等甲某办理贷款后支付给乙某。合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔。合同签订后，甲某依约于2015年11月向乙某支付定金5万元，后又于同年11月20日日再次向乙某支付购房款20万元。后甲某得知案涉房屋产权证已经可以办理，遂催促乙某办理房屋产权证，因市场行情变化房屋价格迅速上涨乙某要求甲某另外再支付购房款20万元方可愿意继续履行双方之间的房屋买卖协议，后双方协商无果，甲某向法院提起诉讼要求乙某继续履行合同办理过户手续并承担违约金。
【法院判决】
法院经审理认为，甲某与乙某双方签订的《房地产买卖协议》系有效成立的合同，双方应按照协议书约定的内容履行相应的权利义务。甲某已按约履行了支付首付房款的义务，现讼争房屋已具备办理产权证的条件，乙某亦应按约履行自己的义务，即办理讼争房屋房产登记并配合甲某办理房产过户手续。对于甲某要求乙某支付迟延违约金的问题，由于双方之间签订的《房屋买卖协议》仅就首付房款的交付时间进行了明确约定，而对于其他义务的履行时间约定并不明确，且未有关于迟延履行违约金的相关约定，故法院对甲某要求乙某支付违约金的诉请不予支持。
【以案释法】
近年来，各地房价由于各种因素影响持续上升，导致很多卖房者为了追求更大的利益而采取各种手段毁约，因此而引发的各类房屋买卖合同纠纷也剧增。需要注意的是，在房屋买卖合同签订后，由于房屋价格上涨卖方不愿再出售房屋或者无理要求加价的，如房屋买卖合同仍有继续履行的可能，买方应及时向法院起诉要求卖方继续履行房屋买卖合同，或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同，要求卖方赔偿各类损失。务必不要听信非专业人士的谣传，认为此类案件如卖方坚持不愿履行合同，只能解除合同，房屋买卖合同与其他类合同不同之处在于，在某些合同中，违约一方只要承担违约金，就可以不再履行合同，而房屋买卖纠纷中选择继续履行合同或者解除合同的权利在买方手中，除非发生了合同客观上已经无法履行的情况，比如房屋产权已转移、房屋因地震火灾灭失、房屋存在抵押等。
所以当出卖人出现违约行为时，买受人提起诉讼时可以选择：要求出卖人继续履行合同或要求解除合同并赔偿损失。
一、继续履行
在选择继续履行时，要注意防止出卖人与第三方恶意串通的可能，《合同法》第一百一十条对继续履行做出了限制：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。” 因此，如果出卖人已经将房屋出卖给第三人并办理了过户登记的情况下，买方就要证明出卖人与第三人存在恶意串通情况，否则第三人合法取得房屋所有权，导致房屋买卖合同事实上的履行不能，而实际上对恶意串通的举证存在很大的困难，所以出现纠纷起诉时建议对房屋及时进行保全，防止出卖人恶意转让。
二、解除合同、赔偿损失
选择不再履行合同要求解除时，应注意几种不同的赔偿方式。
（一）双倍返还定金
在房屋买卖协议中一般会约定定金条款，根据《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在出卖人拒绝履行合同义务时，其应双倍返还定金。
（二）支付违约金
根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当合同中对违约金有约定时，可以依据合同主张违约金，如未明确违约责任及违约金时，就存在主张困难。
（三）赔偿损失
合同解除后，买受人可向出卖人主张赔偿损失，根据《合同法》第一百一十二条，损失包括实际损失和预期利益。在二手房买卖中，预期利益通常指房屋涨价另行购置的差价损失，也属于合同履行后可以获得的利益。
【建议】
不同于人们日常生活中的其他消费，房产购置对于大多数人来说可能是一生中唯一的一次经历，且如今的房价日益攀升，一旦引起纠纷对于金钱以及精力耗费极大，所以在房屋买卖过程中一定要注意以下的几个方面：
1、房屋产权归属
（1）对于购买一手房的，要查清开发商的五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，其中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证，必须明确房屋产权所有人属于哪家公司，与房屋买卖合同中相对应，同时也要注意开发商是否委托中介或者第三方代为出售，委托手续是否齐全等；（2）二手房买卖中要注意产权证的所有人，一定要当面核实，避免与房主电话沟通、微信沟通、他人代签等情况，如委托他人出售，也要出具相关的委托手续，同时还要查清是否存在其他共有人，最普遍的就是夫妻共有，但房产证只有一人名字，这类要坚持要求夫妻共同到场签字，以防合同瑕疵日后出现争议。
2、房屋权利状态
要查实房屋是否存在抵押、查封的情况，可以要求出卖方去不动产登记中心调取档案，或者委托律师去查询，避免存在隐患导致房屋无法过户。
3、审查合同
由于房屋买卖中开发商或者中介都有固定的模板，其中的部分条款对买方不利或者约定不明，导致最后权利主张存在困难，如上述案例中，房屋买卖协议未明确房屋过户的期限以及违约责任的承担方式，致使买方无法要求卖方承担延迟履行合同的违约责任，这是由于很大一部分购房者在签订合同是不重视合同条款的修改和完善，或者碍于情面没有提出来，导致最后自己损失，这完全是可以避免的风险。
在房屋买卖中有很大的利益可得，各类人员、各种机构蜂拥而上，房屋买卖过程中还存在很多问题和陷阱，所以购房者一定要慎之又慎。