律师观点分析
上诉人（原审原告）：曾XX，女，1989年2月4日出生，汉族，住湖南省临武县。
诉讼代理人晏XX，湖南XX律师。
上诉人（原审被告）：周XX，男，1987年6月15日出生，汉族，现住长沙市岳麓区。
诉讼代理人何X，湖南XX律师。
上诉人曾XX与上诉人周XX共有物分割纠纷一案，曾XX、周XX均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审理终结。
上诉人曾XX上诉请求：1.请求撤销（2019）湘0104民初11660号民事判决，依法改判上诉人周XX向上诉人曾XX支付购房款426673.9元（实际应计算至涉案房屋分割之日止）；2.一、二审案件诉讼费用由上诉人周XX承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）共有物分割应以一审法院委托的湖南XX公司评估的房屋价值进行计算，一审法院不应随意将评估价格下调。（二）前期购房费用中部分费用由上诉人周XX一人支付，上诉人周XX未承担。（三）一审法院判决显失公平，被上诉人应向上诉人合计支付购房款426673.9元。
上诉人周XX答辩称：（一）评估报告严重失实，评估师未进行实地查勘，评估资料均来源于网络搜索，该评估报告不能作为判案证据；涉案房屋并非法拍房，而评估报告却以周边法拍房的拍卖价格作为参考，且我方经过实地走访后发现，周边类似房屋的价格与该评估价格完全不同，该评估报告不可采信。（二）该房屋购房价款为两人共同支付，并非上诉人曾XX所说仅一方支付，此说法并不明确；且实际生活中，我方收入远高于对方，上诉人曾XX日常开销高，购买涉案房屋过程中，我放承担费用远远超过50%；另外，在一审判决书中，一审法院已经查明，该房屋共有情况各占50%。（三）一审法院判决书中，一审法院根据双方均认可的计算方式，得出涉案房屋增值部分为379096元，并非对方所言568629.64元，故一审判决查明房屋增值部分及补偿数额均为准确。（四）鉴于评估报告失实，且对方违约在先，其提前收回买房预期利益，令我方承担高额贷款利息，这种违约行为不应获得保护。
上诉人周XX上诉请求：1.请求撤销（2019）湘0104民初11660号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由上诉人曾XX承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，导致判决错误。（一）评估报告的依据严重失实，湖南XX公司根据岳麓区人民法院的“（2019）湘0104评132号”评估委托书的委托对该房屋评估得出的评估报告与事实严重不符，评估师在评估报告中所提的数据、资料都来自于网络检索，并未进行依法实地勘察。（二）本案争议的房屋并非法拍房，评估机构却按照法拍房的定价进行了错误的评级，以至于该评估报告不具有参考价值。经过证据收集，涉案房屋周边楼盘售楼均价约在10000元/平方，而湖南XX公司根据网络搜索的法拍房销售数据，得出该房屋时点售价为12066元/平方，与事实严重不符。（三）上诉人曾XX在恋爱期间与他人保持不正当男女关系，其欲提前收回买房预期利益的行为属违约行为，该行为令上诉人独自承担高额贷款利息，此种违约行为不应该受到法律保护。
上诉人曾XX答辩称：（一）湖南XX公司受一审法院委托对涉案房屋进行的市场价值评估，符合客观、公正、科学、独立的原则，评估结果合情合理，可以作为定案依据，上诉人周XX所说的评估报告严重失实没有任何的事实和法律依据。（二）湖南XX公司并未以周边法拍房均价作为定价依据，评估意见书中的房屋价值合法合理。（三）上诉人曾XX在与上诉人周XX的恋爱期间并未与他人保持不正当关系，并不存在所谓的违约问题；涉案房屋以双方共同名义购买，在分割共有物时，出自、还贷、承担的还贷利息等对双方都是公平的，并不存在上诉人周XX独自承担高额贷款利息的问题。
曾XX向一审法院起诉请求：1、请求法院依法对涉案房屋进行分割，判令位于长沙市岳麓区的房屋归周XX所有，由周XX向曾XX支付购房款418552元；2、请求法院依法判令本案诉讼费由周XX承担。
一审法院认定事实：曾XX与周XX原系恋人关系，2016年3月6日，双方共同与长沙市XX公司签订了一套《商品房买卖合同》，合同编号为：ＸＸ150XXXX4004，房屋位于长沙市岳麓区，房屋建筑面积103.54平方米，房产证号：湘（2018）长沙市不动产权第XXX号。长沙市XX公司是出卖人，周XX是买受人，曾XX是共有人，共有情况：各占50%。该套房屋总价680684元，首付款140684元，2016年3月12日支付了契税完税费10210.26元，2016年3月6日双方与中国XX银行签订了房屋抵押贷款合同，按揭贷款540000元，每月还贷款本息的开户行为曾XX、周XX双方。2018年2月，曾XX、周XX两人因性格不合分手，分手时未对该套房屋进行分割。涉案房屋由湖南XX公司对其房地产价值进行评估。2019年11月19日，该公司出具的评估报告书载明，在评估对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点的市场价值单位为12066元／平方，总价为124.68万元。涉案房屋至起诉之日起，未偿还贷款本息合计508916.29元。
一审法院认为，曾XX为了实现对房屋的相关利益，提出分割按份共有物，其诉讼请求具有法律和事实依据，予以支持；涉案房屋经湖南XX评估公司估价为12066元／平方，总价为124.68万元，但其评估报告书载明该估价结果需满足“确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍”的条件，而根据目前长沙市的房地产相关政策，涉案房屋并不具备进入市场的条件，因此涉案房屋的评估价值虽然可作为本案的参照，但并不能当然作为确定涉案房屋折价款数额的依据，考虑到涉案房屋目前并不具备进入市场的条件对价值的影响，酌情在估价124.68万元的基础上下调15%予以确定该涉案房屋的折价款为XXX元。对于双方至起诉之日的所有已付款项，经曾XX计算为283280.46元，经周XX计算为277865.86元，另曾XX还主张其另有单独支付的款项合计14467.2元。由于双方对涉案房屋为按份共有，双方均认可对涉案房屋已支付款项为各支付一半，且曾XX、周XX之间曾系恋人关系，双方款项往来较多，无法具体查清哪些款项为支付涉案房屋的款项，故对曾XX主张其另有单独支付款项的意见不予采纳，最终认定双方至起诉之日止的所有款项为277865.86元。根据曾XX、周XX均认可的计算方式，涉案房屋的增值部分为XXX元（确定的房屋现折价款）-680684元（购买时价款）＝379096元，一方应补偿另一方的数额为［277865.86（双方已付款项）＋379096元（增值部分）］÷2＝328480.93元。对于确认房屋所有权最终归属的问题，综合考虑当事人本人意愿、当事人给付折价款能力、当事人实际情况、房屋利用情况等，确定涉案房屋归一审周XX所有，由周XX向一审曾XX按所占份额比例50%给付折价款328480.93元。综上所述，对于一审曾XX的诉讼请求，予以部分支持。判决：一、曾XX名下位于长沙市岳麓区房屋归周XX所有，周XX于本判决生效之日起十日内支付曾XX房屋折价款328480.93元；二、驳回曾XX的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。
本院认为，当事人二审的争议焦点是：1.一审法院委托的湖南XX公司评估的房屋价值是否合理，共有物分割是否应以评估价值进行计算；2.一审法院在进行共有物分割时对评估报告中的房屋价值下调15%是否合理。对此，结合本案查明的事实和各方当事人的诉辩意见，本院分析评判如下：（一）根据XXX（2019）长司102XXXX7148B号房地产评估报告显示，房地产评估师对涉案房屋进行了实地查勘，并进行了评估作业，评估过程中评估师使用了比较法和收益法两种方式对房屋价值进行了评估。上述评估报告系具有资质的机构和人员作出，评估过程合理，委托程序合法，结论明确，可以作为本案定案依据。（二）在涉案房屋的评估报告基于评估对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件得出，而根据长沙市房地产相关政策，涉案房屋并不具备进入市场的条件。依据该事实，一审法院在此基础上将124.68的估价酌情降低15%合理，本院亦予以支持。（三）在原审中，曾XX、周XX双方均认可涉案房屋已支付款项为各支付一半，曾XX、周XX之间款项往来较多，无法具体查清哪些款项为支付涉案房屋的款项，且缺乏相应的证据证明，因此对上诉人曾XX所主张的其另有单独支付款项的依据不予采纳。综上所述，上诉人曾XX、上诉人周XX的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7578元，由上诉人曾XX负担3789元，上诉人周XX负担3789元。
本判决为终审判决。
审判长 柳**
审判员 符XX
审判员 刘 刚
二〇二〇年七月二十二日
书记员 杨XX