律师观点分析
再审申请人罗X与被申请人湖南省XX公司(以下简称中海XX)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终8368号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
罗X申请再审请求：撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终8368号民事判决，维持湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初7785号民事判决。事实与理由：一、二审违反法定程序，剥夺了申请人在二审程序中享有的提交新证据的权利，也剥夺了申请人举证质证和法庭辩论的权利。二、被申请人在履行合同义务过程中存在违约行为，且违约行为一直持续至今。1.被申请人拟出售给申请人的商品房存在严重质量问题，申请人多次要求被申请人整改，被申请人始终不积极对待，直到今日，质量问题依然如故。2.根据双方所签合同第十条交付期限及条件，该商品房还需符合附件三的装饰、设备标准。而附件三的装饰、设备标准明确规定，公共部分需有卫生间。但根据申请人提供的证据，被申请人在公共卫生间方面没有达到国家规定的标准，所有男女厕所大小便器不达标，而且根本没有配备无障碍卫生间。3.被申请人提供的房屋没有达到GB50763-2012《无障碍设计规范》的国家标准和行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ-50-2001》。在单个商业体之间没有无障碍连廊将各商业体连成一体，也没有便于残疾人自由上下的无障碍坡道。4.201房除了渗水严重，层高也不符合约定。5.申请人购买合同约定的2层商业物业，位于13号栋。申请人购买时，被申请人承诺该13栋有公共卫生间设置在三楼，但实际3楼公用卫生间属于301房所有，不属于公共卫生间范畴。被申请人没有给申请人配备公共卫生间。三、一审法院判决依据公平原则，确定双方在合同履行中各自应承担的责任，符合法律规定，也有助于双方利益平衡，减少矛盾。虽申请人仍认为自身未违约，但基于减少诉累，而未上诉。但二审法院在认定事实和适用法律与一审法院一致的情况下，居然将一审判决的10000元违约金调整至94244元，毫无依据。
中海XX提交意见称：一、二审不存在违反法定程序的情形。1.关于房屋是否存在质量问题的证据不属于新证据，且与本案没有关联。2.根据法律规定，二审法院对于上诉案件，经过阅卷、调查和询问当事人，对于没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。二、申请人所谓的违约行为不构成逾期支付房款的抗辩理由，且与本案无关。1.根据合同及补充协议约定，在申请人支付完所有购房款前，被申请人有权不交付房屋。申请人对房屋质量问题没有证据，合同中也未约定质量存在争议时可以拒付房款。2.付款和房屋交付系合同主要权利义务，房屋质量瑕疵属于次要方面，次要权利义务不能对抗主要权利义务。3.案涉房屋的质量问题申请人已通过诉讼方式予以主张，房屋质量问题不属于本案审理范畴。三、二审法院依据合同作出判决且法官在裁判中依照其自由裁量权作出判决合法有据。
本院认为，本案的争议焦点为：罗X在本案中是否存在违约，违约金应按照何种标准支付的问题。本案系商品房预售合同纠纷，支付房款是房屋买受方的主要义务，除非出卖人出售的房屋存在严重质量问题已经不能正常使用的情况下，房屋买受方有权解除合同外，即使房屋存在质量瑕疵，房屋买受方仍应按照合同约定支付房款。至于房屋买受方所主张的房屋质量问题，其可以另行向房屋出卖方主张权利。根据本案购房合同的约定，罗X应于2013年12月28日前支付完毕全部房款，在罗X未交清房款等费用之前，中海XX不向罗X交付房屋。从查明的事实来看，罗X直至中海XX2018年9月向一审法院提起本案诉讼后，才将剩余房款100万元付给中海XX，故罗X的逾期付款行为已经构成违约。罗X以房屋存在质量问题作为其迟延支付的抗辩理由，因双方合同已经明确，在罗X未付清房款前，中海XX不向罗X交付房屋，故罗X的该抗辩理由不能成立。因购房合同约定的逾期付款违约金为日万分之二，该违约金约定确实过高，一审法院酌情将违约金调至1万元。中海XX对此不服，提起上诉，二审法院酌情将违约金调整为94244元。二审法院所调整的违约金没有超过罗X所欠款项按照银行同期贷款利率计算所得金额。该违约金的调整，符合本案的实际情况，也兼顾双方利益平衡，并无不当，本院依法予以维持。至于罗X主张二审法院违反法定程序的问题，因其并没有提交相关证据予以佐证，本院对该主张亦予以驳回。