律师观点分析

A、B与C、D等确认合同无效纠纷一审民事判决书
江西省上饶市广丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民一初字第1898号
原告A，女，1978年9月8日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，家务，住江西省上饶市广丰区，
委托代理人A，江西XX律师事务所律师，
原告A，女，1999年5月24日，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区，
法定代理人A，女，1978年9月8日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，家务，住江西省上饶市广丰区，（系A母亲），
被告A，男，1990年9月8日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，务工，住江西省上饶市广丰区，
被告A，男，1949年4月7日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，农民,住江西省上饶市广丰区，
委托代理人A，男，1990年9月8日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，务工，住江西省上饶市广丰区，（系A之子），
被告A，男，1974年10月1日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区，
原告A、B诉被告C、D、E确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员A适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B、被告C、D到庭参加诉讼，被告A委托B代为参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，2015年清明节前后，被告A、B瞒着原告，与被告A（原告B丈夫）单独签订地基转让协议，约定将原告家庭共有的位于XX大塘边规划区的二直地基计96平方米以66.6万元转让给被告A、B，事后，原告得知以上情况后，明确表示反对该块地基转让，并要求两被告归还地基，但遭到拒绝，原告认为被告A擅自处分与原告共有的财产行为是无效的，请求法院判决确认三被告在2015年4月30日签订的房屋地基转让协议书无效，
被告A、B辩称，其向被告A购买地基签订地基转让协议是合法有效的，据A、B所知，A与B已经离婚，且双方长期处于分居状态，其不知双方后复婚的情况，因此不知晓A是否对该地基享有份额，双方签订房屋地基转让协议后交付了转让款66.6万元给黄和兴，A也将地基交付给B、C建房使用，后被告A、B也向所在村居办理了相应的变更手续，并已在该宅基地上建房4层（主体大致完成），双方签订的协议合法有效，且已经履行完毕，
被告A辩称，其将地基卖给祝林系事实，双方已签订房屋地基转让协议书，被告A、B已将购买地基的价款66.6万元交付给被告C，其中现金交付了20多万元，银行转账40多万元，被告A另给了母亲红包2000元，该地基系被告A原来的责任田，由村里统一规划变成地基，其与原告A虽系夫妻关系，但一直处于分居状态，也无联系，该地基与原告A无关，被告A与被告B、C签订的协议合法有效，并已实际履行，
经审理查明，1997年左右，原告A与被告B办理结婚登记手续，2008年经本院调解离婚，2011年2月14日双方复婚，复婚不久后双方便分居生活至今，本案所涉宅基地(座落在桐畈黄家垄大塘边9组)使用权系原告A、B和被告黄和兴户口所在地广丰区XX统一规划分配到户的，为两原告与被告A及B共同所有，2015年4月30日，被告A与被告B签订房屋地基转让协议书将该宅基地（已完工部分地上水泥框架,地基二直，总面积96平方米）使用权转让给被告A，转让价为666,000元，被告A按照协议约定支付了被告B转让款666,000元，并因地基转让给付了A母亲B2000元红包，被告A将该地基交付给B、C使用，后被告A、B办理了相关的宅基地变更手续，现已在该地基上建成房屋四层，房屋主体大致完成，2015年8月，原告A、B对C、D提起诉讼，因房屋转让协议书系被告A与被告B的儿子C签订的，故原告撤回起诉，并于2015年10月将A一并列为被告后重新诉至本院，
以上事实有原告A身份证，原告A、被告B常住人口登记卡复印件，原告A与被告B结婚证复印件，被告XX、A常住人口信息表，房屋地基转让协议书复印件，江西省上饶市广丰区桐畈镇桐畈社区居民委员会证明，录音资料，照片三张，被告A出具的收据一张，上饶市XX出具的收据一张和本案庭审笔录佐证，
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，”结合本案查明的事实，我们认为：第一，被告A擅自将与原告等人共有的宅基地使用权转让给B的行为属于无权处分行为；第二，A在购买涉案宅基地时是善意的，A与B曾离婚，后于2011年复婚，但双方一直于长期分居状态，A称其知晓双方离婚事实，签订转让协议前也询问过黄和兴关于A是否对该地基享有份额的情况，A明确告知祝林该地基与B无关，因此，被告A有理由相信B是涉案宅基地使用权的完全权利人，另外，A支付宅基地使用权转让款后又支付了该宅基地使用权的另一共有人祝秋莲（黄和兴母亲）2000元红包，说明该转让行为征得A的同意，同时，原告A未向本院举证证明B和兴与XX、C之间存在恶意串通的行为，因此，A与B进行宅基地使用权转让时，A取得该涉案宅基地使用权是善意的，第三，庭审中A、B、C一致认可双方转让该宅基地使用权的价格666,000元即为该宅基地使用权的市场价值，因此A购买涉案宅基地使用权的价格应当属于合理的价格；第四，A已交付该宅基地给B使用，A已经对涉案宅基地使用权在其相应村居办理了相关变更登记手续，其也实际使用该宅基地建房，现已建成四层（主体完工），综上，A购买涉案宅基地使用权的行为适用善意取得制度，A与B之间签订的《房屋地基转让协议书》应当有效，因此，对原告A、B要求确认该《房屋地基转让协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持，据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告A、B的诉讼请求，
案件受理费100元，减半收取50元，由原告A、B负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，并缴纳上诉费，上诉于江西省上饶市中级人民法院，
审判员　　A
二〇一六年元月十八日
书记员　　B