律师观点分析

商品房预售合同纠纷

案情特征词：同业拆借折价补偿利息损失连带责任认购互联网代理商品房预售许可证明被代理人利息

原告：A，男，1979年生，汉族，住乌鲁木齐市头屯河区。

委托诉讼代理人：黄怀伟，广西海狮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何沄，广西海狮律师事务所实习律师。

被告：广西B有限公司，住所地：广西北流市北流镇。

法定代表人：Z。

被告：广西C房地产开发有限公司，住所，住所地：广西防城港市行政中心区。

法定代表人：Q。

原告A与被告广西B有限公司（以下简称B公司）、广西C房地产开发有限公司（以下简称C公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄怀伟、何沄到庭参加诉讼。被告B公司、C公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告B公司签订的《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（以下简称《定向合作开发合同书》）（编号：6-8-1815）为无效合同；二、判令被告B公司应当返还原告已付房款224781元，并赔偿利息损失26514元（利息采用分段计算的方式：以224781元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75％计算，从2018年2月26日计至2019年8月19日，利息为15985元；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％计算，从2019年8月20日计算至实际付清之日止，暂计至2020年10月31日，利息为10529元），以上各项总计251295元；三、判令被告C公司对原告诉讼请求第二项与被告B公司承担连带责任；四、本案诉讼费用由两被告承担。

事实与理由：2018年2月26日，原告与被告B公司签订《中央商务区（CBD）商品房认购协议书》，原告认购被告B公司位于防城港中央商务区部湾互联网小镇8号楼1815号房，并按被告B公司的要求支付认购房款332451元。2018年2月26日，原告与被告B公司签订《定向合作开发合同书》（编号：6-8-1815），该合同约定原告与被告B公司定向合作开发房屋位于防城港中央商务区部湾互联网小镇8号楼1815号房，该房产建筑面积为51.95平方米，单价为每平方米7589.6元，总价为人民币544781元。该合同同时约定，房款支付方式分两次交付：1．签订本合同当日交清首付款人民币224781元；2．余款向银行申请按揭贷款方式支付。原告须向被告B公司指定的定向合作开发专用账户（专用账户开户行：农业银行防城港分行新城支行，专用账户账号：62×××76，专用账户户名：何易）转账合作购房款。至2018年2月26日，原告已向被告B公司支付房款人民币224781元。原告认为，原告与被告B公司签订的《定向合作开发合同书》具备规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告B公司已收取了原告房款人民币224781元，根据之规定，该《定向合作开发合同书》应当认定为商品房买卖合同。被告B公司与被告C公司是该商品房项目的合乍建设及委托代理的关系，因被告C公司未取得商品房预售许可证明，根据之规定，原告与被告B公司签订的《定向合作开发合同书》因违反法律规定为无效合同。根据“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于原告方没有过错，因此，被告B公司应返还原告已付房款人民币224781元，并赔偿利息损失26514元。利息采用分段计算的方式：以224781元为基数，中国人民银行同期贷款利率4.75％计算，从2018年2月26日计至2019年8月19日，利息为15985元；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％计算，从2019年8月20日计算至实际付清之日止，暂计至2020年1O月31日，利息为10529元，以上各项共计人民币251295元；由于被告B公司与被告C公司是该商品房项目的合作建设及委托代理的关系，因此，被告B公司与被告C公司对返还原告购房款及利息共计人民币251295元承担连带责任。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法审理，判如所请。

被告B公司、C公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原告（乙方）与被告B公司（甲方）签订了一份《定向合作开发合同书》（编号：6-8-1815），约定原告购买被告B公司与被告C公司合作开发的位于防城港中央商务区部湾互联网小镇8号楼1815房，建筑面积71.78平方米，每平方米7589.6元，总金额544781元。

对定向合作开发房屋销售依据约定，乙方将自愿参与甲方所提供的市场定向合作开发项目（即防城港市中央商务区项目），开发商并将于2018年8月30日前完成定向合作开发预售许可证办理。

对付款方式及期限约定，乙方按下列方式付款：签订本合同之日交清至符合银行按揭额度首付款224781元（含定金款），余款选择向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行或甲方通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款）。为保证预售款专用于工程建设，乙方应将第一次和第二次定向合作开发房款支付至以下定向合作开发专用账户（注：第三次资金在《商品房买卖合同》中约定）：专用账户开户行：农业银行防城港分行新城支行，专用账户账号：62×××76，专用账户户名：何易。《定向合作开发合同书》还对其他事项作了约定。2018年2月26日，被告B公司向原告出具《收据》，确认收到原告交来案涉商品房房款224781元。

另查明，截止开庭审理时，被告C公司未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。

本院认为，一、关于原告与被告B公司签订的《定向合作开发合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告B公司签订的《定向合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，且被告B公司已经按约定收取购房款，依照“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉合同应认定为商品房预售合同。依照“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，被告B公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《定向合作开发合同书》，且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，该份《定向合作开发合同书》应属无效，故原告要求确认与被告B公司签订的《定向合作开发合同书》无效的诉请，本院予以支持。

二、关于原告要求被告B公司返还购房款并赔偿利息损失的问题。依照“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，被告B公司共收取原告购房款224781元，故本院予以支持被告B公司向原告返还购房款224781元并支付利息（利息以224781元为基数，从2018年2月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％计算）。

三、关于被告C公司是否应对被告B公司上述债务承担连带责任的问题。因被告B公司与被告C公司之间存在代理销售关系，依照“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”以及“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告C公司应对被告B公司的上述债务承担连带返还责任。故原告请求被告C公司对被告B公司的上述债务承担连带返还责任的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依照规定，判决如下：

一、确认原告A与被告广西B有限公司于2018年2月26日签订的《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》无效；

二、被告广西B有限公司在本判决生效之日起十日内向原告A返还购房款224781元并支付利息（利息以224781元为基数，从2018年2月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％计算）；

三、被告广西C房地产开发有限公司对被告广西B有限公司的上述债务承担连带责任；

四、驳回原告A的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

案件受理费5069元，减半收取计2535元（原告A已预交），由被告广西C房地产开发有限公司、广西B有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5069元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。