律师观点分析

上诉人顾X因与被上诉人姚X、原审第三人方XX排除妨害纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区XX（2019）浙0411民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
顾X上诉请求：撤销原判第一、第二、第三项判决，改判姚X停止侵权、搬离并清空案涉房屋；改判姚X赔偿顾X租金损失。事实和理由：一审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，属程序违法。2019年6月顾X依法向一审起诉，诉请姚X停止侵权、搬离并清空案涉房屋，改判姚X赔偿顾X租金损失。一审在审理中追加第三人方XX为无独立请求权第三人，姚X在方XX被追加为无独立请求权第三人后向法院提起反诉，反诉请求为确认顾X与第三人于2013年2月5日签订的买卖合同无效，确认案涉房屋为姚X所有，顾X协助第三人将案涉房屋产权过户至姚X名下。第三人方XX对顾X与姚X争议的诉讼标的没有独立请求权，但与案件处理结果有法律上利害关系，而姚X反诉要求确认顾X与第三人签订的《房屋买卖合同》无效，第三人对顾X与姚X争议的诉讼标的享有独立的请求权，方XX作为有独立请求权第三人可提起诉讼。因此，一审受理姚X提起的反诉并作出审理和判决，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，属于程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求需基于相同的法律关系，必须针对本案的原告。顾X的诉讼请求是排除物权侵害，案由为排除妨害纠纷，其法律关系是物权侵权；姚X的反诉请求是确认合同无效，案由为房屋买卖合同纠纷，其法律关系是房屋买卖，是两个不同的法律关系，构成两个不同之诉。其次，根据上述法律规定，诉讼请求之间要具有因果关系，顾X的诉讼请求是排除妨害，而姚X的反诉请求是确认合同无效，这两者之间没有因果关系。再次，姚X请求确认合同无效，方XX是合同当事人，必须将其列为本案的共同被告，而一审法院只是将其追加为无独立请求权第三人，从法律主体上讲，违反了上述民事法律规定。因此，一审判决程序违法。二、一审认定事实错误，适用法律错误，导致判决第一、二、三项错误的原因是一审对方XX向案外人柳X借款25万元的实际出资人系顾X这一事实不作认定。第三人方XX于2012年5月29日与案外人柳X签订了《房屋抵押借款合同》，借款期限为12个月，借款金额为25万元，并于借款当日办理了公证，案涉房屋也于2012年5月31日办理了抵押登记。2013年2月5日，第三人方XX、案外人柳X及顾X共同到房管部门办理了解除抵押登记，这是一审对事实作出的认定。但从第三人方XX与案外人柳X签订的《房屋抵押借款合同》上看，出借方即权利人是柳X，借款人即义务人是方XX，顾X仅为借款资金的出资人，但并非是出借方。2013年2月5日方XX与顾X签订《房屋买卖合同》，并在当天办理解除抵押登记手续，从法律关系上讲，方XX与案外人柳X之间的借款关系已全部清结，围绕借款产生的权利义务关系已清算完毕。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，顾X与方XX签订房屋买卖合同时，方XX与案外人柳X之间的借款关系已全部清结，故不存在债务履行期未届满的事实。一审在未查明这一重要事实的前提下，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，认定顾X与第三人方XX签订的房屋买卖合同属于流质契约而无效，适用法律错误。三、《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。姚X在明知物权归顾X所有的情况下，经催告后仍占有顾X所有的房屋，其主观上有占有的故意，姚X一直非法占有案涉房屋，且己造成顾X的损失，最低限度就是顾X租金的损失，姚X应赔偿自2013年4月10日起占有涉案房屋租金损失。
姚X二审答辩认为一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，顾X的上诉请求应予以驳回。
方XX二审述称同意姚X的答辩意见。
顾X一审诉讼请求：1.责令姚X立即停止侵权，腾退顾X所有的昌盛花园54幢502室房屋及车库；2.判令姚X赔偿损失（按月租金1000元标准自2013年4月10日计算至实际腾退之日止，暂计至2019年5月10日为73000元）。
姚X一审反诉请求（变更后）：1.确认顾X与方XX签订的落款时间为2013年2月5日的《房屋买卖合同》无效；2.确认案涉房屋为姚X所有，顾X协助姚X将案涉房屋产权过户至姚X名下。
一审法院经审理认定：2009年2月13日，姚X在“大家房产”居间下与方XX签订《房地产转让协议》1份，约定姚X向方XX购买坐落于嘉兴市的房屋及自行车库，总价款190000元，姚X在签订合同时支付定金10000元，交房时支付140000元，方XX领到三证并过户给姚X，姚X在缴纳契税时或办理按揭贷款后7日内付清余款40000元；该房屋在领取钥匙（交房）时，需交纳的物业管理费、维修基金、清运费、卫生费及装修押金等入住费用由方XX承担；双方在办理产权交易过户时，所需缴纳的契税、交易费、评估费及其他相关费用均由姚X承担。协议签订当日，姚X即支付方XX定金10000元，又分别于2009年2月19日、2011年10月17日、2012年3月22日支付方XX购房款140000元、10000元、10000元。姚X收房后即对案涉房屋进行装修并于2009年6月入住至今。因案涉房屋属拆迁安置房，签订协议时尚不能办理产权登记及过户手续。2011年，姚X在听说可以办理产权登记后一直催促方XX协助办理案涉房屋过户手续，但方XX以种种理由予以推脱。2012年3月29日，方XX办理了案涉房屋产权登记，但未及时告知姚X。
2012年5月29日，方XX与案外人柳X签订《房屋抵押借款合同》1份，约定方XX向柳X借款250000元，借款期限12个月，自2012年6月5日起至2013年6月4日止，月利率2%，本金到期一次性还清，利息按月支付；方XX将案涉房屋抵押给柳X，用于上述借款本息的担保。该借款合同签订当日即办理了公证，案涉房屋亦于2012年5月31日办理了抵押登记，抵押权人为柳X。2012年12月18日，方XX与顾X签订《借款协议》1份，约定方XX向顾X借款40000元，借款期限10天，方XX于2012年12月27日前还清。2013年2月5日，方XX与顾X签订《房屋买卖合同》1份，约定方XX将案涉房屋出卖给顾X，总价款320000元，顾X于2013年3月10日前分二次付清，付款方式为现金；方XX于2013年3月10日前将案涉房屋交付给顾X，一切交易税费由顾X承担。合同签订当日，方XX、柳X、顾X共同到房管部门解除抵押登记，并办理案涉房屋过户手续。2013年4月10日，顾X取得案涉房屋所有权证。
2013年6月3日，顾X向一审起诉，要求姚X腾退案涉房屋。一审予以受理，案号为（2013）嘉秀民初字第658号。顾X在接受法院调查过程中表示，方XX向柳X借款，把案涉房屋作了抵押，后来方XX要卖房子，顾X才通过柳X认识了方XX，并决定购买案涉房屋，之前未到现场查看房屋；其在办理案涉房屋过户手续的当场以现金方式向方XX付清全部320000元购房款。后该案顾X撤诉。
2016年1月15日，顾X再次起诉，要求姚X腾退案涉房屋。一审予以受理，案号为（2016）浙0411民初259号。2016年3月21日，一审以本案涉嫌经济犯罪，公安机关已立案侦查为由裁定驳回了顾X的起诉。公安侦查阶段，方XX、柳X、顾X等人先后到公安机关接受调查，顾X在调查笔录中表示柳X曾告知其案涉房屋正在出租；柳X表示2012年5月29日《房屋抵押借款合同》所涉借款的出借人是顾X。
以上事实，有顾X提交的《房屋买卖合同》、案涉房屋所有权证、借款协议等证据，姚X提交的《房地产转让协议》、购房款收据、社区证明及从公安机关调取的方XX、顾X、柳X等人的调查笔录、《房屋抵押借款合同》公证书等证据在卷佐证，一审予以确认。
一审法院经审理认为，姚X与方XX于2009年2月13日签订的《房地产转让协议》合法有效。姚X已按约定支付了绝大部分房款，并已装修入住，系合法占有房屋，虽尚未办理过户登记，但过错不在于姚X，因此姚X对案涉房屋享有的权利应当受法律保护。2012年5月29日的《房屋抵押借款合同》载明的出借人为柳X，并非顾X。退一步讲，即便顾X系实际出借人，享有案涉房屋的抵押权，但合同约定的借款期限为自2012年6月5日起至2013年6月4日止，在债务履行期限届满前，顾X与方XX于2013年2月5日签订《房屋买卖合同》，以“以房抵债”的方式将抵押财产归为己有。该合同属于流质契约，损害了姚X的利益，应当认定为无效。另外，在决定“购买”房屋前，顾X至少已经知道案涉房屋“已出租”。出租是对房屋使用权的让渡，对购房人的权利必然产生重大影响，但顾X并未到现场查看房屋、核对租赁情况，有违一般交易习惯，具有重大过失，应认定为非善意，对案涉房屋不构成善意取得。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于姚X已实际占有房屋，为减轻当事人讼累，减少不必要的损失，一审决定由顾X协助姚X将案涉房屋（含车库）转移登记至姚X名下，办理转移登记所需缴纳的税、费由姚X承担。同时，根据协议约定，姚X应将购房款尾款20000元自行支付给方XX。至于顾X因此所受到的损失，可另循法律途径解决。综上所述，姚X应当为案涉房屋的实际所有权人。顾X要求姚X停止侵权，腾退房屋并赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。姚X要求确认顾X与方XX签订的《房屋买卖合同》无效、案涉房屋归姚X所有，顾X协助姚X将案涉房屋转移登记至姚X名下的反诉请求，有事实和法律依据，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回顾X的诉讼请求；二、顾X与方XX签订的案涉《房屋买卖合同》无效；三、顾X于判决生效之日起十日内协助姚X将案涉嘉兴市及车库502Ｃ所有权转移登记至姚X名下，办理所有权转移登记所需缴纳的税、费由姚X承担。本诉案件受理费减半收取813元，由顾X负担。反诉案件受理费减半收取3050元、财产保全费4020元，合计7070元，由顾X负担。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，民事诉讼中的反诉是指在已经开始的民事诉讼程序中，被告针对原告提出的与本诉有牵连的诉讼请求。被告反诉的目的旨在通过反诉抵消或者吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去意义。构成反诉的实质要件是反诉与本诉具有牵连关系，包括事实上的牵连和法律上的牵连。顾X本诉请求为要求姚X停止侵权并将昌盛花园54幢502室房屋及车库腾退，并赔偿顾X损失，理由是其于2013年2月5日通过与方XX签订房屋买卖合同的方式取得了涉案房屋的所有权，作为所有权人其有权行使排除妨害的权利。姚X认为顾X与方XX之间的房屋买卖合同无效，姚X才是房屋的实际权利人。姚X反诉主张顾X与方XX之间的房屋买卖合同无效，其目的是为了抵消顾X要求姚X腾退的诉讼请求等。顾X、姚X就房屋权利归属各自提出相应的主张，故一审将姚X提出的诉讼请求作为反诉受理并与本诉合并审理并无不当。
关于方XX的诉讼地位，姚X反诉时将方XX列为第三人，且方XX认可姚X的主张，一审将方XX列为第三人并无不当。
姚X与方XX于2009年2月13日签订的《房地产转让协议》合法有效。姚X已按约定支付了绝大部分房款，并已装修入住，系合法占有房屋，虽尚未办理过户登记，但过错不在于姚X，因此姚X对案涉房屋享有的权利应当受法律保护。顾X要求姚X腾退并赔偿损失的本诉请求不能成立。
2013年2月5日，方XX与顾X签订《房屋买卖合同》1份，约定方XX将案涉房屋出卖给顾X，总价款320000元，顾X于2013年3月10日前分二次付清，付款方式为现金。顾X陈述，因方XX未能归还借款故双方签订房屋买卖协议，2012年5月29日的《房屋抵押借款合同》中出借给方XX的25万元、2012年12月18日《借款协议》约定的借款40000元及过户时顾X承担的过户费用即构成房款的支付。按照顾X的陈述，因方XX未能归还借款故双方签订了房屋买卖协议，故顾X与方XX之间的房屋买卖协议实质为以房抵债协议。《房屋抵押借款合同》载明的出借人为柳X，并非顾X。根据方XX与顾X签订的《借款协议》，顾X作为出借人的借款仅为40000元。因此，方XX与顾X签订《房屋买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。《房屋抵押借款合同》约定的借款期限为自2012年6月5日起至2013年6月4日止，顾X与方XX于2013年2月5日签订《房屋买卖合同》。根据我国物权法的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，即便顾X系《房屋抵押借款合同》实际出借人，在债务履行期届满前以以房抵债的方式将抵押财产归为己有，所签订的合同应当认定为无效。
综上，上诉人顾X的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7726元，由上诉人顾X负担。
本判决为终审判决。