离婚时，一方婚前购房，婚后夫妻共同还贷，离婚时如何分割房产，是非常重要的一个问题。有的当事人认为这非常简单，其实这是一个复杂的问题。如果处理不好，分割房产时，权益落差可能相差几十万甚至更多。

网上案例

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依欠款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款未产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

那么，问题来了。如果双方协商不成，取得产权的一方，如何给另一方补偿？即补偿的金额如何确定？实践中，各个法院计算方法不一，得出的结果也不一致。如何从法理上将这个问题讲清楚，很有必要，且对处理案件时会有很大帮助。

以案例为例，计算方法有以下几种：

方法一 以离婚时的房屋价格减去男方婚前购房时的价格的一半计算补偿金额。

补偿额：（90－18）÷2=36（万元）

方法二 以离婚时的房屋价格减去结婚时的房屋价格的一半，计算金偿。

补偿额：（90－41）÷2=24.5（万元）

方法三 以离婚时的房屋价格除以结婚时的房屋价格，得出不动产升值率。再以共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的金额。

补偿额：90÷41×10÷2=10.9756（万元）

方法四

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。

第二步是计算非产权登记一方所得的补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

补偿额：第一步计算升值率，即诉争房产现价格除以（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）=90÷（41+3+1）=200%

第二步计算补偿额=10×200%÷2=10（万元）

同一套房屋，不同的计算方法，女方所得的补偿价格差别巨大。那么到底哪种方法才是正确的计算方法呢？笔者认为，这四种计算方法都存在缺陷。

方法一，以离婚时的房屋价格减去男方婚前购房时的价格，没有考虑结婚前房屋的增值，该部分增值应属于男方所有。即结婚前房屋价值41万元，该41万元应认定为男方的婚前财产。

方法二，以离婚时的房屋价格减去结婚时的房屋价格，没有考虑婚姻关系存续期间，男方对房屋的初始投入（41万元）的增值，这一部分增值，应该归男方所有。但计算结果却将本属于男方所有的增值部分认定为夫妻共同财产。

方法三，计算房屋升值率时，仅计算的是男方初始投入（价值41万元的房产）升值率，而未考虑到夫妻双方共同还贷部分的升值。

方法四，是最高人民法院民一庭法官的观点。笔者认为，此计算方法同样存在缺陷。在计算不动产升值率时，仅仅将夫妻共同还贷的利息作为不动产（3万元）成本，而没有将夫妻共同还贷的本金（7万元）作为成本。在第二步计算时，又用夫妻共同还贷部分（7万元本金加3万元利息）乘以不动产升值率。则两步存在逻辑上的矛盾。既然计算不动产升值率时本金不作为成本，那第二步又用本金乘以不动产升值率，事实又认可了本金的升值。即第一步认为本金没有升值，第二步又认为本金升值。这种自相矛盾的计算方法，显然是错误的。

通过上述分析，笔者认为，一方婚前购房，在结婚时的房屋价格，应视为一方购房后的增值，该增值部分，应属于一方所有。在结婚以后，由于夫妻共同还贷，则混合了个人财产和夫妻共同财产，这种混合财产的增值，形成了离婚时的房屋价格。在计算补偿额时，应扣除一方财产增值部分，从而得出另一方财产的增值部分（补偿额）。此种计算方法，共同还贷（夫妻共同财产）应视为对房屋的投入，即本金和利息都应视为成本。笔者认为，这是一种比较合理的计算方法。以此方法计算补偿金额：

第一步计算不动产增值率。不动升值率=不动产现价格除以不动产成本。不动产成本=离婚时房屋价格除以一方初始投入（结婚时的房屋价格）＋夫妻共同投入（共同还贷）

90÷（41+10）×100%=176%

第二步计算补偿金额。补偿金额=夫妻共同投入（共同还贷）×不动产增值率÷2

补偿金额=10×176%÷2=8.8（万元）

律师提示：实践中，有当事人、律师，甚至法官不知道如何正确计算。这就导致出现一种计算方法时，由于无法提出质疑或正确的方法，从而使当事人的利益得不到有效保护。作为律师，在代理案件时，应做到胸中有数。在诉讼前，应做好财产分割方案，这样才能帮当事人争取更多财产利益。

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