“住改非”你了解吗？四个问答帮你解惑！

什么是“住改非”？

房屋按照用途可以划分为“住宅”和“非住宅”两类，但是在房屋拆迁补偿中又经常会遇到一种特殊情况——“住改非”。由于实践中“住改非”的情况时有发生，且商业用房和住宅拆迁补偿标准之间切实存在差异，对此类房屋究竟应该如何补偿，就成为了拆迁中一个无法回避的问题。

所谓“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

“住改非”合法吗？

《物权法》赋予了所有权人对物享有绝对支配权，以实现物尽其用，只要所有权人在行使权利时没有违反法律禁止性规定，且没有侵犯社会公共利益或他人合法权益，就应当予以认可。

因此，房屋所有权人可以根据自身生产生活的需要，自行决定如何使用自家房屋，既可选择自用，也可选择租给他人使用；既可用于居住，也可用于生产经营。

目前，我国还没有法律法规规定禁止将住房改作生产经营用房，只是有些地方规定“住改非”前需征得相邻权人的同意后，方能办理相关生产经营手续。根据“法无明文规定即可为”的民事行为规则，在不损害他人利益、公共利益和不违反法律法规强制性或禁止性规定的前提下，“住改非”是合法的。

“住改非”如何认定？

在认定“住改非”时，我们需要从多个方面进行综合考量，具体包括以下几个方面：

　　第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意：当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

　　第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。

　　第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

　　第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营；而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”，后者则不能享受“住改非”待遇。

第五、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。

“住改非”如何补偿？

　　根据 2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

　　实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：

　　1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

　　2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

　　3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

　　4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

　　5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

以上就是实践中“住改非”房屋补偿的几种常见方式，针对这一问题并没有一个全国统一的标准，主要由各地方根据实际情况来确定具体的操作方法。如果实践中真的遇到“住改非”补偿问题，并且对此有异议或疑问，请大家务必要及时咨询专业律师，避免自己权益受损！