河南省郑州市金水区人民法院

民事判决书

（2018）豫0105民初2940号

原告金某，男，汉族，1985年4月12日出生，住郑州市高新技术区。

委托代理人李玲玲，河南嘉同律师事务所律师。

被告某置业公司，住所地郑州市民航路6号院。

法定代表人张立洲,董事长。

委托代理人姚某、张某，河南律师事务所律师。

原告金某诉被告某置业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭进行审理。原告金某委托代理人李玲玲；被告某置业公司委托代理人姚某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2016年1月6日从被告处购买商品房一套，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房位于金水区××大道西、民航路北××楼××单元××号，为成套住宅。产权预测建筑面积72.77平方米，按建筑面积计算房屋价，房屋总价769239元。签订合同当日原告向被告支付了首付款239239元、维修基金4730元。后原告于2016年4月28日通过兴业银行股份有限公司郑州分行按揭贷款530000元支付给被告。被告分别于2016年1月12日向原告开具首付款发票、于2016年1月8日向原告出具维修基金交存凭证、于2016年5月29日向原告开具贷款购房款的发票。至此原告已经按照合同约定全部履行了付款义务，被告已收到全部购房款769239元。《商品房买卖合同》第八条约定，作为被告的出卖人应当于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备5种条件的符合本合同约定的商品房交付作为原告的××使用。合同附件四第六条第一项约定，作为被告的出卖人应当在2017年3月1日前，协助原告办理房屋的不动产过户登记手续。原告根据上述约定多次催促被告及时履行交房和办理不动产过户登记的义务，被告均拒绝履行。被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至本院，要求判令：1、被告向原告交付金水区××大道西、民航路北××楼××单元××号的房屋，同时向原告支付逾期交房违约金，暂计至2017年11月1日为11692.4元，并支付至实际交付房屋之日止；2、请求判令被告协助原告办理金水区××大道西、民航路北××楼××单元××号房屋的不动产过户登记手续，同时向原告支付逾期办理不动产过户登记的违约金，暂计至2017年11月1日为9423.2元，并实际至实际办理过户登记之日止；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，原告购买的房屋系案外人团购被告的房屋，该房屋由案外人向外提供房源信息并指定购房人进行购买，被告只是按照与案外人的团购协议的约定，配合案外人指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并协助其办理银行按揭手续；被告、案外人霍某并未收原告支付的首付款，不存在原告及第三人声称的“按照被告公司安排的财务流程”向被告支付首付款的事实，更没有“通过口头或书面形式指示首付款交给他人”的行为，被告确实未收到该首付款。被告有理由按照《商品房买卖合同》的约定拒绝交付房屋；退一步讲，被告未按照《商品房买卖合同》约定的2015年12月31日的时间交房系因政府机构的停工指令以及市政配套未按期完工因素严重影响了项目建设的进度，根据《商品房买卖合同》中约定的条款，工期可据实延期，被告开发小区实际交房时间为2017年6月3日，即使计算延迟交房的违约金也应从2017年6月3日起算。

本案争议焦点：1、双方是否存在商品房买卖关系及合同的效力、履行情况；2、原告各项诉讼请求的事实与法律依据。

经审理查明：

一、2016年1月6日，原告金某（××）与被告某置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002270923）一份，主要约定：1、原告购买被告开发的位于郑州市××区××大道西、民航路北××单元××401房屋，建筑面积72.77平方米，总价款769239元，首付款239239元应于2016年1月6日现金交付，余款530000元用商业贷款方式于2016年4月6日交付；2、被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，但如因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；3、逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同已在郑州市房屋交易和登记中心备案。附件四补充协议中对产权登记约定出卖人应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%的违约金。

二、被告于2016年1月12日和2016年3月16日分别向原告开具编号01250678、02198932发票各一份，金额分别为239239元和530000元。两份发票均盖有某置业公司发票专用章。

三、2016年1月8日，原告向郑州市物业维修基金管理中心交纳涉案房屋维修基金4730元。

四、被告提交的证据显示因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日。

五、2015年11月28日，（甲方）某置业公司；(乙方)霍某，(丙方)某营销公司；(丁方)某项目部；四方签订一份《合同书》，合同约定：在甲方开发的宏光协和城邦D区项目中，齐某系丁方总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，乙方系齐某的合作伙伴，乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，甲方和丁方表示同意;乙方团购房为4#、5#、8#和11#（具体房源信息由甲方提供并盖章后作为本合同附件），团购套数98套，建筑面积约8607.55平方米，团购均价每平方米约11002.6元，团购总价为94705432元；上述团购房冲抵工程款的分配由乙方和齐某内部协商，但团购总套数、面积、均价和总价等以本条规定为限，以实际团购标的为准；甲方承诺，甲方既未收到乙方指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向乙方付款的证据、又未收到乙方关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房等。

六、被告某置业公司提供的其（甲方）与齐某（乙方）签订的《商品房团购合同》显示，双方就乙方团购甲方开发的宏光协和城邦D区项目住宅商品房具体事宜达成如下协议：乙方团购房为4#、5#、8#和11#（具体房源信息由甲方提供，经双方确认后作为本合同附件），团购套数98套，建筑面积约8607.55平方米，团购均价每平方米约11002.6元，团购总价为94705432元；由乙方自行确定98套房源的具体分配情况，并向甲方提供详细的分配方案及名单，甲方按照乙方确定的各户分配方案及名单与乙方指定购房人签订《商品房买卖合同》办理相关手续；第四条付款方式：1、乙方或乙方指定的第三方应于本协议签订后30日内向甲方支付总房款的30%作为首付款，并安排其指定的购房人与甲方签订《商品房买卖合同》；2、乙方或乙方指定的第三方以本条第一款支付的首付款，视为其指定购房人与甲方签订的《商品房买卖合同》支付的首付款。该合同所附由齐某签字的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》第70序号显示：8号楼401，面积72.77平方米，签约总价769239元，首付款239239元，按揭贷款530000元。

七、2017年4月，某营销公司向本院提起诉讼，要求金某返还不当得利款239239元。该公司在起诉书中称：2016年元月至12月，原告转至某置业公司26369845元，该款中的239239元作为被告购买某置业公司位于郑州市××区××大道西、民航路北××单元××401房屋的首付款。金某和某置业公司在商品房买卖合同中约定该商品房总价款769239元，金某应于2016年1月6日前向某置业公司支付首付款239239元，剩余房款530000元贷款支付。上述金某应向某置业公司支付的首付款是用某营销公司转给仁信置业公司的转款中支付。该款金某获得属不当得利，应予返还。

八、庭审中被告仁信置业认可该发票原件在其公司保管。被告仁信置业认可已具备交房条件。

九、2016年4月28日，原告与兴业银行股份有限公司郑州分行、及作为保证人的被告某置业公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定原告以涉案房屋作抵押向银行贷款530000元用于交纳购房款。之后，原告每月向银行偿还按揭贷款。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同已在房管部门备案，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。一、关于原告房屋首付款239239元是否交纳的问题。被告提供的2015年11月28日某置业公司、霍某、某营销公司和某项目部四方签订的《合同书》和被告与齐某签订的《商品房团购合同》约定：霍某和齐某系合作关系，其或其指定的第三方以《商品房团购合同》第四条第一款支付的首付款，视为其指定购房人与甲方签订的《商品房买卖合同》支付的首付款。该合同所附由齐某签字的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》包含原告所购房屋。原告提交的2017年4月某营销公司向本院起诉金某的起诉书中显示：2016年元月至12月，该公司转至某置业公司26369845元中的239239元系金某购买涉案房屋的首付款。因此，原告虽未直接将首付款支付被告，但某营销公司作为指定的第三方向被告付款的行为，按《商品房团购合同》的约定，应视为原告和被告签订的《商品房买卖合同》支付的首付款。被告辩称原告未支付首付款的理由不能成立，本院不予采纳。

二、被告是否应向原告涉案房屋，并支付逾期交房违约金。原告应向被告交纳的首付款239239元已由第三方向被告支付，剩余房款530000元已由按揭贷款支付被告，原告支付购房款的合同义务已履行完毕，被告应按合同约定向原告交付涉案房屋。原告已足额支付了所有购房款，被告应按照合同约定向原告交付涉案房屋。被告未按期交付房屋的行为，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。被告某置业公司提交的证据可以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工共计164天，该延期符合双方的合同约定，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日，本院予以采纳。故逾期交房的违约金应自2017年6月3日起开始，按已交付房款769239元为基数，按每日0.005%计算，计至被告实际向原告交付房屋之日止。原告要求被告从2017年1月1日开始计算逾期交房违约金，证据不足，本院不予支持。

三、被告是否应协助原告办理涉案房屋的不动产过户登记手续，并支付逾期办理不动产过户登记的违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议中对产权登记的约定，被告作为出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。本院认定的交房日期为2017年6月3日，按约定被告应在2017年8月3日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。其未按约定履行合同义务，系违约行为，应按双方约定总房款的每日0.005%向原告支付逾期办理不动产过户登记的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告某置业公司于本判决生效后十日内向原告金某交付位于金水区中州大道西、民航路北8号楼2单元4层401号的房屋及逾期交付房屋违约金（该违约金自2017年6月3日起，以769239元为基数，按照每日0.005%计算，并顺延计至实际交付房屋之日止）。

二、被告某置业公司于本判决生效后十日内协助原告金某办理金水区中州大道西、民航路北8号楼2单元4层401号的房屋的不动产过户登记手续，并支付逾期办理不动产过户登记的违约金（该违约金自2017年8月3日起，以769239元为基数，按照每日0.005%计算，并顺延计至实际办理过户登记之日止）。

三、驳回原告金某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11704元，由原告金某负担100元，被告某置业公司负担11604元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　赵为民

人民陪审员　　陈月云

人民陪审员　　张春荣

二〇一八年六月十九日

书　记　员　　池　漫