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张某诉朱某房屋买卖合同纠纷一案

发布者:李玲玲律师|时间:2017年12月27日|分类:合同纠纷 |381人看过

代  理  词

审判长、审判员:

河南嘉同律师事务所接受张某的委托,指派我作为代理人参加诉讼,现发表以下代理意见:

一、自2016年9月3日起因被告朱某的原因无法网签时起,朱某的行为已构成违约。

原告及二被告第一次约定的网签日期是2016年9月3日,由于被告朱某在两年前结清房屋的抵押贷款后未及时办理注销登记,最终导致无法网签。虽然合同约定,原被告在合同签订后7日内共同到银行办理按揭贷款手续,但并未约定何时办理完毕,因为办理银行按揭贷款审批手续的时间不是原被告所能控制的。在办理按揭贷款审批手续时因原告的材料问题耽误了几天,但并未影响合同的整体履行,也未违反合同的约定。导致无法网签的原因明显在于被告朱某,根据日常经验法则,在结清银行抵押贷款后银行会及时向抵押人出具结清手续,用于到房管局办理注销登记。被告朱某在明知房屋未办理注销登记的情况下,同原告和某房产签订《房屋买卖合同》,而且在合同第十条约定“该房屋没有设定抵押,被告朱某有完全的处分权。”朱某的主观过错导致无法及时网签,朱某的行为实际上已构成违约,但在办理注销登记期间,原告也从未埋怨过朱某,更未要求朱某承担无法网签的愈期违约金。2016年9月26日房屋的注销登记最终办理完毕,原告及第二被告某房产联系朱某,要求办理网签过户,但朱某却要求单方解除《房屋买卖合同》。

二、2016年9月30日被告朱某要求单方解除合同时起朱某已构成根本违约。

2016年10月8日原告明确回函给被告朱某,不同意解除房屋买卖合同,要求朱某继续履行合同义务。后经原告及某房产工作人员多次同朱某沟通,均无果。根据《合同法》第九十七条的规定,合同解除后有权要求对方赔偿损失。原告自合同签订后的损失包括向某房产支付的佣金13000元、银行代办费7000元,还有自合同签订时至合同解除期间房屋的增值差价。这些都是因被告朱某的根本违约给原告造成的直接损失,均应当赔偿。原告向法庭提供的同涉案房屋同一地段的房屋买卖合同的成交价确定房屋增值的差价高达420000元,虽然根据《房屋买卖合同》的约定,被告朱某违约的话,双倍返还原告支付的定金,但定金仅有3万元,显然不足弥补对原告所造成的损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定,原告请求人民法院把违约金数额增加至180000元。

三、因被告朱某违约给原告造成的损失在四十多万,但原告只要求被告朱某赔偿180000元。

庭审时被告朱某辩称在签订合同时被告没有预见房价会上涨,不符合《合同法》113条规定的可预见性。郑州是河南省的省会,是2017年公布的“新一线”城市,郑州的房价在近十年间根本没有降过价,一直处于上涨趋势,在政府三番五次的调控下,也阻挡不了房屋上涨的形势。很明显签订合同时,双方都能预见到涉案房屋会上涨。通过朱某的辩称更加确定了,朱某违约的根本原因就是房价上涨,是因利益的趋使才使他违背“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规定。2016年7月至10月间因房价上涨导致卖方违约的不止被告朱某,其根本原因在于法庭放任不诚信违约行为,卖方的违约成本太低,从而导致公民道德水准更低下,肆意违约。法庭不能放任不诚信行为的继续,要对违约的行为人严厉惩罚,才能引导教育公民更好的遵守诚信原则。现在原告要求被告赔偿的只是被告因违约所得到利益的一部分。法院应当把民事诉讼的“制裁民事违法行为,教育公民自觉遵守法律,维护社会秩序,经济秩序”“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规则应用在诉讼中,保证案件处理的公平正义。

综上,请求人民法院依法查明案件事实,正确使用法律,保护原告的合法权益,维护社会秩序。

                                         代理人:李玲玲    

2017年5月27日


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