律师观点分析
河南省郑州市中XX民 事 判 决 书（2018）豫01民终10878号上诉人(原审被告)：河南XX公司，住所地郑州市XX，法定代表人：A，董事长，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：A，男，汉族，1985年4月12日出生，住郑州市XX，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，上诉人河南XX公司因与被上诉人A房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初2940号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，河南XX公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）XX0105民初2940号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2.一、二审费用全部由被上诉人承担，事实与理由：一、一审法院未认定被上诉人是否交付首付款的关键事实，仅凭案外公司与本案无关的起诉状判决上诉人交房，不符合法律规定及交易习惯，更损害了上诉人合法利益，被上诉人提供的证据不足以证明其将首付款支付给了上诉人该款项为涉案房屋的首付款，被上诉人所购的房屋为特殊房源，上诉人开具首付款发票属配合完成特殊房源的购买工作，不能认定上诉人收到了首付款，综上，上诉人虽然开具了首付款发票及协助办理了房屋贷款，但系根据按照《合同书》、《团购房协议》约定进行的，被上诉人明知房源特殊且没有向上诉人及A付款，一审法院在认定无证据证明首付款支付给上诉人的情况下，要求交付房屋，属关键事实认定错误，侵害了上诉人的合法权益，应予纠正，二、案外人A垫付了首付款押金仅为上诉人提交的《团购房协议》的义务之一，其性质为押金，并非首付款，不丧失对实际购买人的债权追索，更不代表被上诉人首付款到位，因此认定怡乐公司诉请的金额为被上诉人的首付款，不符合事实，三、一审认定上诉人与案外人A签订的《合同书》《团购协议》对B不具有约束力不符合案件基本事实，应予纠正，四、上诉人在一审中书面申请A、B为第三人参加诉讼，一审法院拒绝接收追加第三人申请，导致案件重大事实未查清，五、一审法院对延期办理初始登记的原因事实未予查明，综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求，A辩称：上诉人的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，一、被上诉人虽未直接将首付款支付给上诉人，但郑州XX公司作为指定的第三方向上诉人付款的行为，按照《商品房团购合同》的约定，应视为上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》支付的首付款，二、无论是上诉人同怡乐公司、A、B之间签订的协议又或者是C同A签订的协议中关于“不向被上诉人交房的合同条款”均是无效的，三、导致本案发生的真正原因是2016年7月-10月间因郑州城市发展规划的影响，房价上涨了，在债务层层抵销中所通过的如A、B、C、D等都觉得按照签订合同时的抵销方案自己亏了，认为房价上涨后被上诉人获利了，故违反原抵销合同的约定，找各种理由要求同自己抵销债务的相对方给自己一定补偿，四、上诉人不仅违反了诚实信用原则，而且违反了《商品房买卖合同》的约定，上诉人除了及时向被上诉人交房，协助被上诉人办理房屋初始登记外，还应当承担相应的违约责任，向被上诉人支付违约金，五、被上诉人并未提交A开具的首付款收据，上诉人在上诉状中的陈述不属实，本案的处理结果对A和B没有利害关系，A、B不应当作为第三人参加诉讼，上诉人也并未提供证据证明曾向一审法院提交追加第三人申请书，一审程序并无不当，六、无法按期向产权登记机关报送初始登记材料的原因在上诉人，是上诉人的原因导致涉案房屋无法按照买卖合同的约定及时向被上诉人办理产权过户手续，故上诉人应承担相应的违约责任，综上，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判，A向一审法院起诉请求：1.河南XX公司向A交付金水区XX、民航路北XX的房屋，同时向A支付逾期交房违约金，暂计至2017年11月1日为11692.4元，并支付至实际交付房屋之日止；2.请求判令河南XX公司协助金磊办理金水区XX、民航路北XX房屋的不动产过户登记手续，同时向A支付逾期办理不动产过户登记的违约金，暂计至2017年11月1日为9423.2元，并实际至实际办理过户登记之日止；3.本案诉讼费由河南XX公司承担，一审法院认定事实：一、2016年1月6日，A（××）与河南XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：160XXXX0923）一份，主要约定：1.A购买河南XX公司开发的位于郑州市××区××大道西、民航路北××单元××401房屋，建筑面积72.77平方米，总价款769239元，首付款239239元应于2016年1月6日现金交付，余款530000元用商业贷款方式于2016年4月6日交付；2.河南XX公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付A使用，但如因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，河南XX公司可据实予以延期；3.逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，河南XX公司按日向A支付已交付房价款万分之0.5的违约金，该合同已在郑州市XX备案，附件四补充协议中对产权登记约定出卖人应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%的违约金，二、河南XX公司于2016年1月12日和2016年3月16日分别向A开具编号012XXXX0678、021XXXX8932发票各一份，金额分别为239239元和530000元，两份发票均盖有河南XX公司发票专用章，三、2016年1月8日，A向郑州市XX交纳涉案房屋维修基金4730元，四、河南XX公司提交的证据显示因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，河南XX公司主张实际交房日期应为2017年6月3日，五、2015年11月28日，（甲方）河南XX公司；(乙方)A，(丙方)郑州XX公司；(丁方)黑龙江省XX公司宏光协和城邦项目部；四方签订一份《合同书》，合同约定：在甲方开发的XX和城邦D区项目中，A系丁方总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，乙方系A的合作伙伴，乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，甲方和A表示同意;乙方团购房为4#、5#、8#和11#（具体房源信息由甲方提供并盖章后作为本合同附件），团购套数98套，建筑面积约8607.55平方米，团购均价每平方米约11002.6元，团购总价为947XXXX5432元；上述团购房冲抵工程款的分配由乙方和A内部协商，但团购总套数、面积、均价和总价等以本条规定为限，以实际团购标的为准；甲方承诺，甲方既未收到乙方指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向乙方付款的证据、又未收到乙方关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房等，六、河南XX公司提供的其（甲方）与A（乙方）签订的《商品房团购合同》显示，双方就乙方团购甲方开发的宏光协和城邦D区项目住宅商品房具体事宜达成如下协议：乙方团购房为4#、5#、8#和11#（具体房源信息由甲方提供，经双方确认后作为本合同附件），团购套数98套，建筑面积约8607.55平方米，团购均价每平方米约11002.6元，团购总价为947XXXX5432元；由乙方自行确定98套房源的具体分配情况，并向甲方提供详细的分配方案及名单，甲方按照乙方确定的各户分配方案及名单与乙方指定购房人签订《商品房买卖合同》办理相关手续；第四条付款方式：1.乙方或乙方指定的第三方应于本协议签订后30日内向甲方支付总房款的30%作为首付款，并安排其指定的购房人与甲方签订《商品房买卖合同》；2.乙方或乙方指定的第三方以本条第一款支付的首付款，视为其指定购房人与甲方签订的《商品房买卖合同》支付的首付款，该合同所附由A签字的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》第70序号显示：8号楼401，面积72.77平方米，签约总价769239元，首付款239239元，按揭贷款530000元，七、2017年4月，郑州XX公司向该院提起诉讼，要求A返还不当得利款239239元，该公司在起诉书中称：2016年元月至12月，A转至河南XX公司263XXXX9845元，该款中的239239元作为河南XX公司购买仁信置业公司位于郑州市××区××大道西、民航路北××单元××401房屋的首付款，A和河南XX公司在商品房买卖合同中约定该商品房总价款769239元，A应于2016年1月6日前向河南XX公司支付首付款239239元，剩余房款530000元贷款支付，上述A应向河南XX公司支付的首付款是用郑州XX公司转给河南XX公司的转款中支付，该款A获得属不当得利，应予返还，八、庭审中河南XX公司认可该发票原件在其公司保管，河南XX公司认可已具备交房条件，九、2016年4月28日，A与兴业银行股份有限公司郑州分行、及作为保证人的河南XX公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定A以涉案房屋作抵押向银行贷款530000元用于交纳购房款，之后，A每月向银行偿还按揭贷款，一审法院认为，A与河南XX公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，该合同已在房管部门备案，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务，一、关于A房屋首付款239239元是否交纳的问题，河南XX公司提供的2015年11月28日河南XX公司、A、郑州XX公司和黑龙江省XX公司宏光协和城邦项目部四方签订的《合同书》和河南XX公司与B签订的《商品房团购合同》约定：A和B系合作关系，其或其指定的第三方以《商品房团购合同》第四条第一款支付的首付款，视为其指定购房人与甲方签订的《商品房买卖合同》支付的首付款，该合同所附由A签字的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》包含金磊所购房屋，A提交的2017年4月郑州XX公司向该院起诉A的起诉书中显示：2016年元月至12月，该公司转至河南XX公司263XXXX9845元中的239239元系A购买涉案房屋的首付款，因此，A虽未直接将首付款支付河南XX公司，但郑州XX公司作为指定的第三方向河南XX公司付款的行为，按《商品房团购合同》的约定，应视为A和河南XX公司签订的《商品房买卖合同》支付的首付款，河南XX公司辩称A未支付首付款的理由不能成立，该院不予采纳，二、河南XX公司是否应向A涉案房屋，并支付逾期交房违约金，A应向河南XX公司交纳的首付款239239元已由第三方向河南XX公司支付，剩余房款530000元已由按揭贷款支付河南XX公司，A支付购房款的合同义务已履行完毕，河南XX公司应按合同约定向A交付涉案房屋，A已足额支付了所有购房款，河南XX公司应按照合同约定向A交付涉案房屋，河南XX公司未按期交付房屋的行为，构成违约，应向金磊支付逾期交房违约金，河南XX公司提交的证据可以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工共计164天，该延期符合双方的合同约定，河南XX公司主张实际交房日期应为2017年6月3日，该院予以采纳，故逾期交房的违约金应自2017年6月3日起开始，按已交付房款769239元为基数，按每日0.005%计算，计至河南XX公司实际向A交付房屋之日止，A要求河南XX公司从2017年1月1日开始计算逾期交房违约金，证据不足，该院不予支持，三、河南XX公司是否应协助A办理涉案房屋的不动产过户登记手续，并支付逾期办理不动产过户登记的违约金，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议中对产权登记的约定，河南XX公司作为出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，该院认定的交房日期为2017年6月3日，按约定河南XX公司应在2017年8月3日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，其未按约定履行合同义务，系违约行为，应按双方约定总房款的每日0.005%向金磊支付逾期办理不动产过户登记的违约金，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南XX公司于本判决生效后十日内向A交付位于金水区XX、民航路北××楼××单元××房屋及逾期交付房屋违约金（该违约金自2017年6月3日起，以769239元为基数，按照每日0.005%计算，并顺延计至实际交付房屋之日止），二、河南XX公司于本判决生效后十日内协助A办理金水区XX、民航路北XX的房屋的不动产过户登记手续，并支付逾期办理不动产过户登记的违约金（该违约金自2017年8月3日起，以769239元为基数，按照每日0.005%计算，并顺延计至实际办理过户登记之日止），三、驳回A的其他诉讼请求，案件受理费11704元，由A负担100元，河南XX公司负担11604元，本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院认为，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相关证据足以推翻的除外，本案所涉合同书、商品房团购合同系河南XX公司提供的证据；根据河南XX公司提交的其作为甲方，与A作为乙方、郑州XX公司作为丙方、黑龙江省XX公司宏光协和城邦项目部作为丁方，四方所签订的《合同书》载明，A系河南XX公司开发建设的协和城邦D区项目中，丁方总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，乙方系A的合作伙伴；乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，甲方和A表示同意；团购房源的分配由乙方与B内部协商；乙方在合同签订后的30日内将团购房对应的总价款的30%支付给甲方，作为对购房人支付首付款的担保押金；甲方收到该担保押金后，按照乙方的指定的人员和房源，与购房人签订《商品房买卖合同》和协助办理银行按揭手续；甲方和乙方同意，乙方有权向其指定的购房人协商收取与购房首付款相等的金额，乙方收取该款项并书面通知甲方的，或购房人有证据证明已经将首付款交给乙方的，甲方收取的对应金额的担保押金转为甲方应收取的购房首付款，甲方不再返还乙方该对应金额，另根据河南XX公司提交的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》，A所购诉涉房屋在该明细表的范围内，本案中，根据河南XX公司已向A出具支付首付款239239元的发票、交付维修基金4730元的《收据》、并在随后的合同履行过程中配合A办理房屋按揭贷款并收取剩余房款53万元且出具发票的事实，结合2017年4月郑州XX公司向该院起诉A的起诉书，一审法院认定A虽未将首付款直接支付给河南XX公司，但郑州XX公司向河南XX公司付款的行为可视为金磊支付的首付款，一审法院的该认定有事实依据，本院亦予以认可；上诉人上诉称其并未收到A的购房首付款并拒绝交付涉案房屋，与其提交的合同书、商品房团购合同书的内容相悖；如果上诉人与案外人存在合同纠纷，应另行通过合法途径主张，其在本案中要求A、B参加诉讼，于法无据，综上所述，上诉人河南XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费11604元，由河南XX公司负担，本判决为终审判决，审判长 丁 亮审判员 A审判员 B二〇一八年十月十二日书记员 周 扬
