摘要：物权公示生效原则是世界各国公认的物权生效原则。我国自2007年《物权法》颁布后，亦遵循了物权公示生效原则。然而客观事实总是千差万别的，司法实践中出现了大量的不动产物权登记与客观事实状态不符的情况，如何区分、辨别和确定权属，目前尚无明确的法律规定。本文拟从不动产物权变动的模式、不动产登记的法律效果和效力的推定以及此法律效果能否对抗事实物权人之物权保护的视角作出分析和比较，以期推动登记制度的不断完善和发展。

关键词：登记簿证明效力、物权公示、事实物权、物权变动

                              作者单位：安徽亚星律师事务所

案情简介:笔者目前正在代理一起，由淮南市寿县人民法院审理的（2019）皖0422民初1612号，房屋继承纠纷案件。在该案件中，被继承人杨某夫妻二人生前在寿县瓦埠镇瓦埠街有一处房屋，该房屋于1970年左右进行了翻建造。夫妻二人共生育了四个子女。1995年左右，两被继承人均已去世。1998年继承人之一杨某生，将涉案房屋产权登记在自己名下，并取得房屋产权证书，2006年左右，杨某生去世。2018年11月因当地政府出资补助要求重新翻建房屋时与邻居发生纠纷，至此，其他继承人才发现涉案房屋登记在继承人之一杨某生名下，随于2019年2月起诉至淮南市寿县人民法院，要求继承分割遗产，目前本案尚在审理中。从上述案件情况来看，本案涉及登记物权与事实物权人之间的法律问题，如何厘清和判定问题，以及登记物权与事实物权竞合冲突时，登记物权能否对抗事实物权人的裁判问题。在司法实务中，目前有两种意见：第一，根据物权公示效力的效力推定，登记物权优于事实物权；第二，事实物权表里不一时，登记物权不能对抗事实物权；进而又衍生了路径之选择，如果存在登记物权表里不一时，应当先行起诉撤销行政登记，而后厘定民事纠纷，还是先以基础民事法律关系确定物权归属后，在行撤销登记，之不同意见。笔者赞同第二种意见，并认为此种情形下，不存在行民交叉的问题。为此，本文拟从以下几个角度尝试进行分析，以期抛砖引玉。

一、登记物权与事实物权

登记物权指，物权的取得、丧失及变更须经国家专门机关登记才能产生相应效力的物权，在此过程中，物权公示原则发挥着核心作用。所谓物权公示原则，即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力的原则。物权公示的方式，一般为不动产登记和动产占有的交付。在建立不动产登记制度之后，不动产的物权即有纳入登记的物权，与未纳入登记而由真正权利人实际享有的物权之间的区分。已经纳入登记的物权，以及由占有表示的物权，即由法定公示方式表征的物权，为登记物权，也称为法律物权。包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。登记物权的主体一般称为登记名义人。而真正权利人实际享有的物权，为事实物权。登记物权是以公示为主的占用状态，事实物权是以意思表示为主的物权占有状态。事实物权的认定标准一般为，事实标准，其标准起源于罗马法。在现实生活中，这两种物权都有依法保护的必要性，但是当它们发生竞合的冲突时，法律必须选择确定之保护对象，为此需要厘清二者的异同。其异同主要表现在以下几个方面:

1，二者权利的表现形式不同

登记物权的表现形式是不动产登记或者动产的占有、交付，具有典型性和公开性。能够为社会公众所认知，具有社会的公信力。事实物权则没有这种公开的形式，它所具有的排他性一般通过权利人享有的更正登记请求权、返还请求权等物权请求权所表现出来；亦或者通过当事人之间的委托合同等，为当事人知晓的法律关系所表现出来。

2，事实物权与物权公示原则的关系不同

登记物权直接体现了物权公示原则的要求，其权利归属以及支配力，通过法定的公示形式表示出来，法律因此赋予登记物权以权利正确性推定的效力。事实物权的产生一般不符合物权公示原则的要求，其权利归属和效力与典型的法定公示形式没有联系。事实物权的范围在不动产登记和动产占有、交付表现的物权之外予以呈现。

3，二者权利正确性的判断标准不同

登记物权的正确性是按照外观标准进行确定的，即法律不考虑登记物权是否符合客观真实情况，也不考虑权利人取得物权是否具有实体法上的依据，而是根据不动产登记或者动产的占有，直接推定登记物权或者占有表现出来的物权具有正确性。而事实物权概念的生成，采取的是物权正确性判断的事实标准。如事实物权的正确性符合客观事实，权利人获得该物权要才具有实体法上的依据。

4，二者包含的举证机制不同

由于登记物权具有推定的正确性，法律物权人在行使权利时，无需举证证明此权利的正确性，其他人要否定这种推定的正确性，就要负担相关的举证责任，也就是说，登记物权所具有的推定正确性不仅免除了权利人的举证责任，而且给提出异议者施加了举证负担。因此,有学者就认为这种推定在程序法上建立了确定权利的负担和举证责任倒置制度。当然，按照举证责任分担的理论，登记物权人要推翻他人的这种反证，就必须举证证明自己权利的正确性。从客观上来说，事实物权没有法定的公示形式给其提供正当性支持，而社会公众亦不易了解该物权的存在，法律无法推定其权利的正确性；因此，权利人只能按照“谁主张，谁举证”的规则，举证证明事实物权的正确性，而且这种举证责任不能得以免除。

5，二者受法律保护的程度不同

法律对登记物权进行保护的条件比较宽松,权利人无需负担举证责任或者为其他特殊措施,就可以对抗事实物权以及其他权利,产生绝对性、排他性和对世性。事实物权虽然也是受到法律认可和保护的,但是这种权利要取得法律的认可和保护,权利人就必须推翻法律物权的正确性推定,证明事实权利的正确性,而且,只有在不涉及第三人利益的情况下,事实物权人才能恢复自己的物权,对抗法律物权的行使,因此与法律物权相比,事实物权受法律保护的难度较大。

6，二者功能不同

登记物权所具有权利正确性推定、受法律保护宽松的特点,符合市场经济中的交易快捷和安全要求,因此,登记物权具有进入交易机制、成为交易对象的交易功能。而事实物权则没有这种交易功能,以事实物权为交易对象的交易要么在现实不存在,要么不受法律保护。

一般来说，物权正确性的含义包含了以下两个方面:第一,按照物权法定主义,物权必须符合法律规定的类型和内容,不符合物权法规定的“物权”不是物权,也就不存在物权正确性问题。第二,物权归属具有正当性。即物权人有资格支配标的物、获得其中的利益并排斥他人的侵害,而且权利人所取得的这种资格,符合社会中的公平、正义观念和社会整体秩序。在此基础上，物权变动和生效模式则成为需要重点研究和分析的对象。

二、国际上物权变动和生效的模式

（一）围绕物权变动模式立法选择的理论预设

第一种理论预设，是将物权变动模式的立法选择作为一个事实判断问题来加以讨论，强调在围绕物权变动所进行的交易中，当事人的确存在有关物权变动的意思因素，因此，独立的物权行为，不论在法律上，还是在实践中都是一种客观存在，中国大陆物权立法没有理由否认物权行为的独立性。[1]在近代民法史上，自1890年德国民法典颁布以来，物权行为在大陆法系中的德国民法及受德国民法影响的某些民法是一项重要的概念。[2]至1890年，德国法学家萨维尼出版了《现代罗马法体系》一书。在该著作中，萨维尼进一步阐述了物权契约的概念。他说：“私法上的契约，以各种制度和形态出现，甚为复杂。首先是基于债权关系而成立的债权契约，其次是物权契约，并有广泛的适用。交付具有一切契约的特征，是一个真正的契约。一方面，包括占有的现实交付，他方面也包括转移所有权的意思表示。此项物权契约常被忽视，例如在买卖契约,一般人只想到债权契约,但却忘记交付之中也包括一项与买卖契约完全分离，而以转移所有权为目的的物权契约。”[3]所以这种理论预设认为，买卖合同中存在着物权行为，这是萨维尼最先提出的理论。

第二种理论预设，是将物权变动模式的立法选择作为一个价值判断问题来讨论。这观点认为，物权形式主义的物权变动模式会比较妥当（或不妥当）地安排当事人之间的利益关系，所以应当承认物权行为的独立性。[4]物权行为独立性本身蕴含了重要价值判断，本身就具有实质性意义。[5]即使否定物权行为独立性的观点，也有认为我国物权立法是一个价值选择问题。学者尹田提出，物权行为理论不应当为我国物权法所采用，关键原因并不在其过分抽象，凌辱生活，而在于其所导致的某种结果依我们的观念既损害了公正，也损害了秩序。[6]但是，物权变动模式的立法选择既非一个事实判断问题，也非一个价值判断问题，而是一个解释选择问题，即如何用民法的语言来解释、表达生活世界的问题。物权变动模式是对引起物权变动的交易行为进行法律调控的方式，所以，物权变动模式的立法选择就与民事法律制度直接相关。在债权意思主义的物权变动模式中，债权合同可以独立完成物权变动的使命，因而出卖人交付标的物的行为就被解释为（物权变动之后履行买卖合同中交付标的物的）事实行为。在债权形式主义的物权变动模式中，是债权合同结合交付行为来实现物权变动，出卖人交付标的物的行为同样被解释为（履行合同义务的）事实行为。伴随着这一事实行为的完成，标的物的所有权在当事人之间发生转移。在物权形式主义的物权变动模式中，交付具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面亦包括转移所有权之意思表示。在物权形式主义的物权变动模式中，立法者认为，该行为对于实现民法的调整目意义重大，因此认可其民法上的意思表示，并冠之以“物权合意”的头衔。[7]

（二）物权登记生效主义模式

物权登记生效主义主要模式为：债权文书+登记=物权变动。即契约+登记=物权变动。瑞士民法典即为这种模式。德国民法典也是登记生效主义模式，但构造上与瑞士模式有区别，依德国法，物权变动除要求为登记、当事人双方原因关系的债权契约外，还要有当事人双方物权变动之合意即物权契约。即：债权契约+物权合意+登记=不动产物权变动。物权发生变动，作为基础的原因关系纵不成立，已然发生的物权变动也不受其影响。这便是物权契约（或说物权行为）之独立性与无因性。

（三）物权变动的公示原则

物权是对标的物的直接支配原则，具有绝对排他的效力，故其存在和变动必须具备足以由外部可以辨认的表征，才得以透明其法律关系，减少交易成本，避免第三人遭受损害，保护交易安全，这种可以由外部辨认的表征，即为物权变动的公示方法。[8]公示方法对外显示物权的变动及其变动之后的物权现状（如物权的归属及其内容），前者公示了物权的动态现象，后者公示了物权的静态现象，包括物权存在的积极现象（公示则有物权）和物权不存在的消极现象（无公示无物权）。而在法律上要求与变动必须以一定的公示方法表现于外部，才能发生一定法律效果的原则即为公示原则。[9]

三、我国物权转移和生效的现状分析

我国建国以后一直到80年代初期，由于法制建设尤其是民事法律制度严重滞后，房地产登记尚未受到重视，既无专门的立法，也无专门的法规、规章。到80年代中期，随着民事法律制度的立法日益受到重视，有关行政管理机关从加强对房地产管理的角度，就房地产登记陆续制定并颁布了一些部门规章。1986年，国家土地局以《土地管理法》为依据，制定《土地登记规则》，对不包括房屋的土地权利登记进行了规定。1987年4月21日，城乡建设环境保护部发布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，对不涉及他项权利房屋所有权登记问题进行了规定。但这一阶段建立起来的登记制度显然侧重于管理，而并未建立起具有不动产物权公示意义的登记制度。如1990年12月，建设部发布的《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第十八条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。1994年，全国人大常委会先后制定并发布了《城市房地产管理法》和《担保法》，前者就城市房地产的权属登记从管理的角度作出了规定，后者就城市房地产抵押登记作出了规定。1997年，建设部依据《城市房地产管理法》制定并发布了《城市房屋权属登记管理办法》，该办法对城市房屋权属登记作出了具体规定。根据国务院令，自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》颁布实施，至此，我国不动产统一登记制度正式确立。我国《物权法》第九条前半段规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。该条是关于公示原则的规定。物权公示的效力可以分为两大方面：其一是决定物权的变动是否发生或是否能够对抗第三人的效力，其二为权利正确性推定效力和善意保护效力。即前者为物权公示的形成力和对抗力，后者则为物权公示的公信力。由此可以认为，2007年10月1日我国《物权法》实施之前，由于缺乏法律制度规定，不动产登记公示不具有对抗力及公信力，只具有相应的管理效力，《物权法》实施之后，不动产登记才具有对抗力及公信力。

根据我国法律规定，我国不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效为原则，登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动经登记才能发生物权效力，土地承包经营权和地役权则采取登记对抗主义，即土地承包合同成立时，土地承包经营权同时发生物权效力；地役权合同成立，地役权即发生物权效力，土地承包经营权和地役权虽无须登记便可生效，但未经登记，不得对抗善意第三人。我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，我国物权法确立了区分原则，将物权变动的原因行为与变动的效力区分开来。物权变动与其原因行为区分原则，又称物权变动与其基础关系的区分原则、物权变动的

原因与结果的区分原则，简称区分原则或分离原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。区分原则的基本含义，可以归纳为两点：其一，物权变动的基础关系即原因行为的成立，必须按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权变动是否成就为判断标准。其二，物权变动必须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。

笔者认为:（一）物权变动的“权源”是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。物权的登记行为，本身并不创设任何新的物权，仅仅是物权登记公示方式，其并非必然作为不动产物权变动的生效要件，这是不动产登记的民法属性，也是其产生和存在的基本定位。《物权法司法解释一》第二规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。此处的“真实权利人”应当视为“事实物权人”，虽然“真实物权人”这一概念虽然未被该司法解释正式提出和确认，但仍不失为一种进步。

（二）关于不动产登记簿在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力问题，笔者认同的是，不动产登记簿仅具有公示和证明效力，而不是确定物权权属纠纷的绝对证据的观点。根据我国《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的基本类型有：总登记、初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。就登记生效的物权变动而言，《物权法》第十六条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这里主要包括了两层含义：一方面，不动产登记簿的推定力是指法律上的权利推定。理论上，被推定的法律要件可以是一个事实（事实推定），也可以是一种权利状态（权利推定）。前者是指法律规定以某一事实的存在为前提，并以此来认定待证事实存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不能适用推定力。另一方面，不动产登记簿推定力作为一种权利推定，本质上只是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的物权归属和内容发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表显的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以依法采信该证据，进而对真正物权状态作出相应认定。

当然，不动产登记簿权利推定的法律效果在内部关系与外部关系上的表现有所区别，不动产登记簿具有对不特定第三人的物权公示效果，但对于不动产物权归属及内容存在争议的双方当事人，则并不能当然地得出结论。实践中，所谓的内部关系是发生在登记“名实不符”情形下的“登记物权人”与“事实物权人”之间。比如，登记的不动产所有权实际上属于多人共有，但仅登记在一人或部分人名下，导致不动产登记部分名实不符，实践中较多地发生在合伙共有财产、家庭共有财产、遗产继承、房地产合建财产登记在一人或数人名下；又如，因避税、规避债务等原因，实践中存在许多借名登记的现象，即不动产的真正所有权人借用他人的名义进行登记；此外，也有在不动产代理登记中，代理人侵害本人利益，将自己登记为所有权人的情形；等等。对于这些不动产“登记物权人”与“事实物权人”之间因内部关系发生的争议，“真实物权人”可以通过不动产确权诉讼或执行异议之诉等主张权利，人民法院应当依据不动产物权变动的基础法律关系来确认物权的归属。而在对于除此之外的登记物权人与不特定第三人之间的关系上，不动产登记簿的效力主要表现在，对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记物权人交易的第三人，只要该第三人满足善意取得的条件，则即使事后“真实物权人”证明不动产登记簿的记载与真实物权状况确实不一致，但该第三人仍可取得该不动产物权。也就是说，在外部关系上，即使不动产登记簿记载的物权状态被证明与真实物权状态不符，但“真实物权人”仍有可能因第三人构成善意取得而丧失不动产物权。

四、当登记物权与事实物权竞合致使冲突发生时，法律上之取舍以及法律路径

《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，这样一条原则性的规定将因继承而引起的不动产物权变动问题抛给了实践者继承人、不动产登记部门及相关人员。笔者认为，因继承发生的物权变动，应当充分尊重客观事实，以《继承法》中遗嘱继承和法定继承为物权变动的原因为基础。即便，已经进行物权登记，该登记行为的公示效力亦不宜过度扩大，更不宜唯登记论，以该登记行为作为效力性证据，以此来否定客观事实，或者以此来反推其他人丧失物权。更不宜要求其他权利人发起行政诉讼，拟撤销房屋登记行为。因在，此过程中，该登记簿的存在仅作为一个证据的证明效力存在，至于是否采信，亦与物权登记行为本身无关，更与实体权利的归属亦并不直接相关。《物权法司法解释一》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。对登记的不动产物权归属或内容的争议，实质上存在于相关的民事主体之间，当事人与登记机构之间并无实质争议。另外，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条亦规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。由此可见，通过民事诉讼解决当事人之间的不动产物权权属争议并不涉及对登记行为合法性的审查，所以也不存在行政诉讼先行的问题。

不动产登记作为一种程序性制度，有必要从制度设计本身遵循合理逻辑，在登记设权效力的规则下从根本上保障真实权利人和登记簿记载的一致性。同时亦要在制度偏移和结果误差范围内赋予真实权利人救济路径和善意第三人保护机制，设置合理的更正登记和异议登记制度，并控制登记对抗和宣示效力规则下的登记权利流通，尽可能降低程序性错误发生的可能性。[11]

行文至此，可以看出，不动产登记仅仅是不动产物权的公示方式，是交易双方对于不动产物权变更这一合意的显化，但不动产登记并不意味着行政机关对于权利本身的干涉或授权，登记行为本身并不设定物权。物权登记的法律意义和功能，在于对抗性和证明效力，如果过分夸大登记物权的功能，则会否定物权转移的有因性，间接认定物权行为的合法性，这显然与我国的物权法的规定相悖。总之，当登记物权与事实物权竞合冲突时，则应以客观事实为依据，予以确定登记物权不能对抗事实物权之法律适用规则。

备注：第十一届安徽律师论坛论文

参考文献：

1、《不动产的善意取得与无权处分--兼谈物权法第106条的适用》作者北京市二中院肖大明

[1]王轶：《民法原理与民法学方法》，法律出版社2009年11月第1版，第90页。

[2]梁慧星：《中国物权法研究（上）》，法律出版社，第139页。

[3]王泽鉴：《民法学说与判例研究》（1），台1975年版，第282-283页。

[4]王轶：《民法原理与民法学方法》法律出版社2009年11月第1版，第91页。

[5]葛云松：《物权行为理论研究》。

[6]尹田：《论不公正胜于无秩序》，王利明主编《民商法论坛》287页，人民法院出版社，2004年3月第一版。

[7]王轶：《民法原理与民法学方法》，法律出版社2009年11月第1版，第90-96页。

[8]王泽鉴：《民法物权》北京大学出版社2010版，第71页。

[9]谢在全：《民法物权论上册》中国政法大学出版社2011版第46页。

[10]杜万华主编：《最高人民法院<物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年2月第1版，第37页。

[11]常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民出版社2007版，第408页。

2、《物权登记与公证制度 ——兼论不动产登记暂行条例对公证的影响》作者王康东

3、《权属登记与不动产物权确认：法律效果与程序选择》作者最高人民法院，程新文、司伟。

4、江必新主编：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用--物权卷》第14页。

5、孙宪忠、常鹏：《论法律物权和事实物权的区分》原载《法学研究》