律师观点分析

当事人信息

原告：清江浦云海房产信息咨询服务中心，住所地淮安市清江浦区水韵天成XX，统一社会信用代码923XXXX0811MA21XUMQ6C。

经营者：詹XX。

委托诉讼代理人：王XX，江苏XX律师。

被告：朱XX，女，汉族，1951年3月8日出生，住淮安市开XX。

委托诉讼代理人：汪X（系朱XX儿子），男，汉族，1978年10月8日出生，住淮安市开XX。

被告：汪X，男，汉族，1978年10月8日出生，住淮安市开XX。

审理经过

原告清江浦云海房产信息咨询服务中心(以下简称服务中心)诉被告朱XX、汪X中介合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服务中心经营者詹XX及委托诉讼代理人王XX，被告朱XX委托诉讼代理人即被告汪X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付中介费补偿金40000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为房产中介，被告朱XX是汪X的母亲，被告汪X代理朱XX出售位于淮安市的房屋。2020年9月23日，被告汪X作为代理人出具承诺书，承诺委托原告以115万元的价格出售该房屋，成交多出115万元的部分作为中介费补偿金支付给原告。同日，在原告居间下，被告朱XX与案外人陈XX签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定朱XX以119万元的价格将上述房屋出售给案外人陈XX，被告朱XX、汪X在合同落款处签字。后原告继续协助被告与案外人陈XX于2020年9月30日完成了房屋全部价款支付、房屋交付及以相关公证手续。原告按约定要求被告支付中价费补偿金40000元，遭被告拒绝。原告无奈具状至法院，请求支持原告诉讼请求。

被告辩称

被告朱XX、汪X共同辩称，对房屋买卖的事实无异议，对原告主张的中介费补偿金我方不认可，我方认为受到了欺骗，原告应当按照合理的中介费收取，原告与我方沟通收取中介费时我方同意其在收不到买方的佣金时补偿合理的佣金，原告称买方系其朋友的亲戚，无法收到正常的佣金，后期成交时也一直规避我方与买方接触，后来我方知道原告已经收取了买方的佣金，我方因此受到欺骗，在保护双方合理利益的前提下，由法庭依法裁判。

本院查明

根据当事人陈述以及审查证据，本院认定事实如下：2020年9月23日，原告服务中心(居间方)与被告朱XX(卖方)、汪X(卖方代理人)及案外人陈XX(买方)签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟转让房地产位于淮安市的房屋，房地产用途为住宅，登记建筑面积为70.63平方米，产权现状：没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权，没有租约。房产转让总价为人民币XXX元(不含税费)，定金总额为50000元，于合同签订时买方直接向卖方支付，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为购房款，但另有约定的除外。房款支付：一次性付款，买方须于2020年10月10日前将上述房款114万元（不含已付定金5万元）支付卖方指定的银行账户，买方于2018年2月29日一次性给付除定金之外的房款XXX元。税费承担：属于卖方的费用由卖方支付，属于买方的费用由买方支付。房地产交付：卖方应当于款清时将该房地产交付于买方，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币4万元作为交房保证金。居间方提供服务内容：1、接受卖方售房委托为卖方联系合适的买方；接受买方购房委托并为买方提供房产信息，陪同看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；向买方准确传达或者报告卖方的真实意图；向卖方准确传达或者报告买方的真实意图；促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务，对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务。本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准。违约责任：1、买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等，私自签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》或者另行通过其他居间方签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金……。三方在合同相应落款处签名并摁手印。

同日，被告朱XX的代理人汪X向原告出具承诺书一份，载明“本人朱XX（身份证号：）委托淮安市清江浦云海房产信息咨询服务中XX以净到手人民币：壹佰壹拾伍万元出售位于淮安市的房屋。该价格不含佣金等费用。买方多出部分作为中介费用补偿给淮安市清江浦云海房产信息咨询服务中XX。本人承诺积极配合根据需要办理的相关手续，否则愿意承担因而造成的所有责任。承诺人汪X（代）”。同日，案外人陈XX（委托方）与服务中心（居间方）签订佣金确认单一张，载明：经居间方推荐，委托方签约完成对下述物业的租售业务，委托方同意并确认按下述日期及金额向居间方支付佣金：成交物业，空心街6号1幢111室、2幢201室，交易类型，买卖；成交金额，119万元；应收佣金11900元，支付时间：2020年9月23日支付6000元，剩余5900元办理手续之前支付。双方在落款处签名或加盖公章。

2020年9月30日，被告朱XX出具收条一张，载明：今收到陈XX，女，身份证号（XXX）购买淮安市房屋尾款合计人民币大写：壹佰壹拾肆万元整（XXX.00）所有房款已结清。特立此据，收款人朱XX，汪X（代），见证人，服务中心（加盖公章）且经营者詹XX签名。现案外人陈XX已付清涉案房屋全部款项XXX元，合同约定的房款XXX元多出部分40000元，原告认为是被告承诺支付其佣金补偿金40000元，后要原告求二被告按照承诺向其支付佣金4万元未果，诉至法院。

本院认为

本院认为：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告服务中心与被告朱XX及案外人陈XX之间所签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》中对于房地产买卖部分的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性，且双方已履行各自的义务，应受法律保护。关于三方当事人在合同中对于居间服务部分的约定，其中第九条必要费用及佣金的约定“……佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买卖双方分别按以该房地产总价款1.5%为标准向居间方支付佣金”。被告朱XX向原告出具了承诺书，承诺涉案房屋成交总价超出115万元的部分4万元作为佣金支付给原告，被告虽抗辩基于原告的欺骗行为所致，之前原告向其称买方系原告朋友的亲戚，不好收取佣金，由被告一方支付佣金，因此才作出上述承诺，但被告未提供证据予以证明，故本院不予采信。根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（[1995]971号）第六条规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。另根据《江苏地区房地产中介服务收费管理办法》（苏价服[2003]233号）第四条第一款第（二）项规定，存量房（二手房）买卖代理费：根据服务内容的多少差别收费，提供买卖（置换）全过程服务的（包括提供信息、勘查评估、置换配对、陪同看房、代缴税费、代收购房款、代办房屋所有权证及土地使用证、协助办理物业交割等），按成交价格总额的1.5-2%收取；只提供部分服务事项的，由交易双方在低于上述标准内确定。代理费用由交易双方各承担50%，合同另有约定的，从其约定。本案中，买方陈XX已按房屋成交总价的1%支付佣金11900元，原告作为房地产中介服务机构，应严格自觉遵守国家和江苏省地方的相关规定，其向买卖双方所收取的中介服务费的总和不应超过房屋成交价格的3%，否则应予以调整，结合本案实际情况和市场的变化因素，本院认定原告可以向被告朱XX收取涉案房屋中介服务费的标准为房屋成交价格总额119万元的2%即23800元，超出部分的诉讼请求，因不符合国家及地方政策性规定，本院不予支持。

关于被告汪X是否应当承担支付涉案佣金的问题。因被告汪X系被告朱XX的委托代理人，其代理行为所产生的法律后果依法应由委托人承担，且该被告亦不是涉案合同的相对方，故原告要求被告汪X承担给付责任的诉讼请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告朱XX于本判决生效后十日内一次性向原告清江浦云海房产信息咨询服务中心支付中介服务费人民币23800元。

二、驳回原告清江浦云海房产信息咨询服务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费400元(已减半收取)，由原告清江浦云海房产信息咨询服务中心负担162元，被告朱XX负担238元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

落款

审判员　刘姚根

二〇二一年六月十日

书记员　魏XX