购房后未过户却被他人执行

律师观点分析

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1、2010年罗某与韩某签订房屋买卖合同，约定将韩某名下房屋卖给罗某，价格70万元，韩某当日收款后，双方办理了交接手续，但因韩某因他事被收押，双方未办理过户登记，罗某只是对房子实际占有，后房子由罗某出租给他人。2011年，曾某与韩某因借款纠纷诉至法院，因房屋尚在韩某名下，曾某遂请求法院查封该房，查封后，我方代理韩某提出执行异议，法院支持我方请求裁定终止执行，曾某遂以执行异议之诉诉至法院。 

2、本案的关键点在于是否可执行被执行人名下已卖出的房屋，法律虽然规定房屋以物权公示为准，即谁名下就是谁的。经多方查看，我方认为这一原则亦有例外原则，也应保护善意第三人的权益，维护社会稳定及次序，而成都市中级法院亦倾向如此，但未变更登记，对抗第三人，则必须符合以下条件1、房屋买卖合同合法有效2、已支付了大部分或全部价款3、对房屋已实际占有、使用、收益4、是善意第三人且对未登记无过错（本案中罗某未进行登记是韩某被刑拘，无法办理，非罗某过错） 

3、给出相应的建议或意见

购买房屋，应及时进行过户，否则只要未过户，公示上仍然是原房主，自己也会卷入原房主纠纷且有可能房款两失，如确实付款后中途因原房主原因不能过户，那么建议尽快收房、居住或收益，以最大限度维护自己合法权益