基本案情

甲猝死，留下一双未成年的儿女，一家人尚未从悲痛中缓过神来，却发现家中的一套住房已被甲的朋友乙方卖掉。于是甲之妻丙将买房人丁、朋友乙作为被告告上法庭，要求确认房屋买卖合同无效。

奉贤房产律师陈亮代理思路

甲死亡的情况下房子是如何卖出的，这是一个关键性的问题。奉贤房产律师陈亮至房地产交易中心查询，发现该房产是通过公证委托的方式卖出的。陈亮律师又至公证处查询该公证书的真伪，发现公证书系真实的。既然手续真实，余下就是要审查交易是否存在恶意的问题了，成交价仅为60万，远低于市场价格100万元，因此二者显然存在恶意串通的行为，故主张该房屋买卖合同无效。为了查清事实，奉贤房产律师采取了多种方法分别从购房目的、看房经过、付款细节、房款来源、售房及收款资格审查、房款交付、房价确定等七个方面审查。

经过研究，奉贤房产律师陈亮认为本案存在诸多不合情理之处：如对房款的来源，被告的陈述先后不一致;对于看房的经过，被告的陈述更是存在矛盾;对于巨额房款的交付方式，俩人均称是现金交付，有违常理;虽然被告在庭审之时拿出了补充协议，但是落款时间显与买卖合同时间不一致，有事后补签之嫌。最终法官认为被告之间的交易行为存有大量与常理不符之处，令人难以相信购买系争房屋的交易是善意且无过失的，故法院认为乙的代理行为不构成表见代理，依法认定系争合同无效。

法院一审判决

上海某区人民法院判决房屋买卖合同无效，原、被告均未上诉，判决已发生法律效力。

奉贤房产律师办案心得

审查房屋买卖合同是否有效，首先要看主体是否适格，委托手续是否合法，其次要审查交易价格，最后要审查交易中的所有环节是否正常，否则合同有可能被确认无效。