国有土地上房屋的征收、集体土地上的房屋征收不仅仅涉及到原权利人的利益，如果该房屋有承租人，承租人的利益如何维护？经过对全国22574个案例进行筛选，获取951个有效案例，通过胜诉案例的总结以及对败诉案例风险点的把控，形成如下大数据报告，以期为征收案件中承租人制定更加完善的诉讼策略，提供更好的法律服务。

一、选取样本

数据来源：Alpha案例数据库

检索时间：2019年6月20日

年份：2012-2019年

检索式：

（1）土地征收/房屋征收  

（2）在结果中搜索“承租人”

得到案例22574个，但是发现案例中存在大量被征收人作为承租人的情形（即房屋征收部门未提供周转房，或强拆，被征收人自己租赁房屋的。）于是考虑检索式中“法院认为”一栏添加“作为承租人 、 原告主体资格”选择“同句”，获得有效案例951个。其中民事案件784个，占比82.44%，行政案件161个，占比16.93%。从时间上来看，2012年以来，案件数量都在不断增长，近三年案例增长量更加。

二、承租人分类

在不同土地性质上，承租人的地位是不同的，根据所享有权利义务的不同，我们把承租人分为“直管公房承租人”和一般承租人（即私房承租人）。不同于平等民事主体之间通过签订房屋租赁合同而取得房屋的承租权，直管公房承租人是通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。因此，直管公房承租人权利接近于“所有权人”，因此在分析中，进行区别说明。

三、不同案由下承租人诉讼结果分析

1、行政案件

（1）该案件共有161起，分为行政管理范围和行政行为种类两种，各81件、72件，分别占比52.94%、47.06%。从时间上看，行政案件从2015年开始增长幅度不断加大。

（2）裁判结果

行政诉讼中，承租人起诉主张征收补偿，一审裁判结果中，全部驳回及驳回起诉占比75%，全部/部分支持占比22%；二审裁判结果维持原判的比例高达91.11%。

（3）原因分析

通过对一审裁判数据分析，可以看出之所以被驳回的比例如此之高，原因有以下几个方面：

①承租人主张签订征收补偿协议或认定补偿协议无效，原告主体不适格。

②承租人仅起诉房屋征收实施单位，被告主体不适格。

③单位职工要求房屋征收部门对其租住的单位公房进行补偿，原告主体不适格。

④未取得规划许可，一般承租人搭建或加盖的违法建筑，要求补偿的。

⑤直管公房承租人的共同居住人另行要求签订征收补偿协议。

⑥起诉超过法定起诉期限。

⑦承租人未取得营业执照，在住宅中进行经营活动的财物，索要赔偿的。

诉讼请求得到支持的几种情形：

①房屋征收实施部门强拆导致承租人财产损失。

②土地权利人取得相关建设规划许可手续后，承租人进行自建的建筑物，承租人要求征收补偿的。

③集体土地上拥有使用权的承租人，主张征收补偿的。

④房屋征收部门已与承租人签订补偿协议，又不履行的。

2、民事案件

在土地征收案件中，房屋征收部门对房屋原权利人（出租人）给予了补偿，但是由于承租人未得到相应的补偿，承租人与房屋原权利人之间产生诉争。从时间上看，该类民事案件与行政案件趋势相当，该类案件一审裁判中，全部/部分支持占比81.38%，全部驳回及驳回起诉占比18.14%；二审维持原判73.82%，改判23.71%。

通过对以上案列的分析，可以总结出来，在民事案件中，承租人胜诉及败诉的因素，

胜诉因素：

1、租赁合同约定，如遇征收，则由房屋原权利人对承租人的财物（如自建的建筑物、装饰装修等）进行补偿。

2、房屋原权利人的征收补偿款中已包含了承租人的财物，承租人主张补偿的。

3、合同期内，承租人取得许可证、营业执照等证件，因房屋被征收致使停产停业损失。

4、合同期内，承租人主张返还预交的房租费用。

5、合同期内，承租人有职工失业损失，主张员工遣散费的。

败诉因素：

1、不定期租赁合同，出租人已在合理期限内通知过，承租人不搬离并主张赔偿的。

2、承租人迟延搬迁，并主张奖励费的。

3、房屋租赁合同因动迁终止，承租人以补偿款先予确定与保障为前提搬迁的。

4、承租人诉请确认房屋征收部门与房屋原权利人拆迁补偿协议无效。

5、《搬迁通知》明确了搬迁期限，承租人未按期搬出导致的损失。

6、房屋被征收情况下，承租人仍要求继续履行租赁合同。

四、承租人可主张哪些补偿项目？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并未规定征收部门应当对一般承租人的何种损失进行补偿，也未有其他法律、法规或者规章对一般承租人的补偿进行规定。司法实践中，一般承租人不能以国家与被征收人签订的货币补偿协议为依据，亦不能依据征收补偿项目的名称来确定具体补偿款项。承租人一般是根据租赁合同约定以及公平原则可对补偿协议中涉及的部分款项进行主张。

根据案例分析，一般承租人所主张可以得到法院支持的项目包括：补偿搬迁费、停产停业费、预付的房租费用、押金、装修（搭建费）补偿款、附属设施设备补偿款、提前搬迁奖励、、职工失业补助、临时安置费等，其中，部分项目要根据当地具体规定，能举证证明的，可以得到法院的支持。

五、承租人应注意的事项

1、主体要适格，如行政诉讼中，承租人应向征收决定单位主张，不能将具体实施行政强制的主体作为被告。一般情况下，一般承租人主张补偿的，应向房屋原权利人主张。

2、案由要分清，不是所有以行政机关为被告的案件都是行政诉讼案件，针对于行政机关不履行行政协议的情形，也可能是民事案件。

3、承租人签订租赁合同，审查“征收”情形下的合同终止、补偿条款的约定，避免届时被动。

4、直管公房承租人的继承问题，要结合当地法规及政策规定，继承人并不当然获得直管公房承租人的资格，并不当然在房屋征收后获得补偿。

总之，承租房屋被征收，并非是“征收补偿协议是房屋征收部门与房屋原权利人所签订，补偿与承租人无关”，只要承租人能举证证明自己在征收中有损失，并以合法途径进行维权，是可以获得应有的补偿的。