居住权对不动产执行程序的影响与应对

一、居住权对不动产执行程序提出的新问题

不动产具有较高的经济价值，也是被执行人主要的责任财产形态之一，因而不动产往往成为执行实务中重要且常见的执行对象。实践中，由不动产执行产生的执行异议复议案件和执行异议之诉案件的数量也居高不下。

《民法典》已于今年1月1日起正式施行，居住权这一法定用益物权将会陆续在不动产上设立，此类不动产进入执行程序如何妥善处置，实现居住权人合法权益保护和申请执行人债权及时兑现之间的平衡，成为法院执行工作需要关注的一个命题。笔者认为，从执行实施程序和执行裁决程序两个维度分析，居住权的设立对于不动产执行工作至少提出了以下问题：

（一）不动产执行实施程序领域

1 . 居住权是否存在的调查问题。完整的不动产所有权包含对不动产占有、使用、收益、处分四项权能，居住权作为用益物权的一种，居住权人对不动产享有上述四项权能中的占有、使用权能，故法院对不动产在进行权属调查的过程中，应当查明该不动产上是否存在居住权。

2 . 居住权对不动产处置参考价的影响。确定被执行财产的处置参考价，是对不动产采取拍卖、变卖措施的前提。确定参考价的过程中，如该不动产上已经设立居住权，应当考虑居住权对不动产处置参考价的影响。

3 . 设立居住权的不动产的处置。居住权的设立不仅对不动产处置参考价产生影响，更会对不动产能否成交、成交价格等产生重大影响。居住权是否存在、存在的期限长短等因素，均会在不同程度上影响甚至决定竞买人的竞买意愿。

4 . 居住权人是否享有优先购买权。居住权人对不动产享有占有、使用的权能，该权能与承租人对不动产享有的占有、使用权能一致。对于居住权人在法院处置不动产时是否享有优先购买权的问题，特别是居住权人与不动产所有权人在合同中约定居住权人在同等条件下具有优先购买资格时，对该约定是否予以尊重，也是未来执行实务中需要面对的情况。

5 . 设立居住权的不动产处置后的交付。不动产处置后的交付是不动产处置的重要一环，关乎执行程序能否顺利推进和执行案件能否顺利结案。住宅性质的不动产因首先具有居住功能，而“居住”是一个富含伦理的概念，它意味着在某一处所长久地生活，［1］故对于设立居住权的不动产在竞买人竞拍成交或处置未果，而由申请执行人接收以物抵债的情况下，如何在不影响居住权人的居住权的前提下进行不动产的交付，也应予以必要关注。

6 . 设立居住权的不动产权属变更登记。不动产经法院处置成交或由申请执行人接收以物抵债后，为充分体现不动产权属登记的公示公信作用，竞买人或申请执行人往往还要到不动产登记机构办理不动产权属变更登记。对于设立居住权的不动产，在居住权未办理注销登记的前提下，能否办理不动产权属变更登记手续，目前尚无明确规定，如何办理此类不动产的权属变更登记，也将成为以后不容回避的问题。

（二）不动产执行裁决程序领域

1 . 居住权人能否主张排除对不动产的执行。居住权属于用益物权的一种，居住权人对住宅性质的不动产享有占有、使用的权利。根据执行异议之诉案件的审判实践，案外人基于用益物权对执行标的提出异议，请求排除执行的，应当按照《民事诉讼法》第227条规定进行审查处理，并导入案外人执行异议之诉程序。

案外人执行异议之诉的主要诉求之一，即为停止对执行标的的执行。在《民法典》施行后，居住权人能否以其享有居住权为由，主张排除法院对设立居住权的不动产的执行，司法机关应当予以正面回应，并需明确设立居住权的不动产执行案件在执行裁决程序中的裁判规则。

2 . 案外人主张居住权存在请求“带居住权拍卖”。如不动产权属证书或不动产登记簿上并未登记居住权，但案外人主张其对该不动产享有居住权，要求法院对该不动产“带居住权拍卖”，此种情形下，应当通过何种途径对案外人的主张进行回应，如何适用法律有待进一步探讨。

3 . 不动产竞买人因居住权设立导致的权利救济。竞买人通过法院的司法拍卖程序，在竞买成交后以被执行不动产存在居住权，或者法院未披露该不动产存在居住权为由，主张法院撤销拍卖行为并返还竞拍款的，就此情形如何处理？这也是不动产执行程序中可能面临的问题。

二、执行实施程序中涉居住权相关问题的应对分析

执行实施程序是实现生效法律文书确定的权益的关键一环。在执行实施程序中对于居住权有关的问题处理得当，既能够尽快保障申请执行人合法权益，又能够预防新的矛盾的产生。笔者认为，在执行实施程序中，对涉及居住权的不动产的执行，应当处理好以下几方面问题：

（一）详实调查居住权设立信息

根据《民法典》第368条规定，居住权自登记时设立，故对于经登记生效的居住权，通过向不动产登记机构查阅不动产登记薄即可获知其是否设立。《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。《民法典》第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

根据上述规定，居住权除了通过登记方式设立外，还可能通过法院或仲裁机构的生效法律文书、遗嘱等形式设立，故法院在执行程序中，除了查阅不动产登记薄外，还需通过询问不动产所有权人或其近亲属、查询生效法律文书等途径查明不动产之上是否设立居住权。

（二）合理确定设立居住权的不动产的处置参考价

居住权是在家长制和概括继承制的基础上为解决生活困难、无独立财产的弱势群体的居住问题而设立的权利。［2］居住权对不动产处置参考价最直接、最具有决定性的影响，是居住权的期限问题，部分居住权的存在期限直至居住权人死亡时才结束，故在确定被执行不动产的处置参考价时，应当充分考虑居住权存续期限对不动产价值可能产生的影响。

根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第5、6、7、14条等条款的规定，确定被执行财产处置参考价主要有当事人议价、定向询价、网络询价、评估等方式。在通过上述方式确定被执行不动产处置参考价的过程中，应当考虑居住权存续期限的长短对不动产处置参考价的影响。

一般而言，不动产处置参考价应与居住权存续期限呈反向对应关系。在最高人民法院未就此问题出台司法解释前，笔者建议以该不动产出租状态下的租金收益作为确定处置参考价的参考。具体而言：如居住权已明确了具体的存续期限，可以该不动产未设立居住权的处置参考价为基数，参照该不动产年租金计算标准，乘以居住权的剩余年限，再从前述处置参考价中扣减对应的数额，即得出该不动产扣除居住权剩余年限后的处置参考价。如居住权未明确具体的存续期限，而是约定居住权直至居住权人死亡时届满，可以参照人均寿命标准减去居住权人当前年龄，得出剩余居住权的存续年限，再乘以该不动产年租金计算标准，进而得出该不动产当前的处置参考价。

（三）处置程序中如实披露居住权设立信息

对于设立居住权的不动产，法院在处置过程中应当在拍卖公告、拍卖须知，以及不动产权属情况调查表中，以醒目方式披露被执行不动产居住权的设立以及设立期限等信息，并明确告知竞买人参与竞买的，视为其知晓该不动产上设立居住权以及由此带来的法律后果。对于未经不动产登记簿登记，而案外人又主张其对被执行不动产享有居住权的，法院在对该不动产采取处置措施前，还应结合相关证据决定是否对案外人主张的居住权予以认定，如对案外人主张的居住权不予认定的，还应告知其救济途径。

（四）对居住权人的优先购买权予以适当保障

现行法律和司法解释尚未明确居住权人对设立居住权的不动产是否享有优先购买权。在此前提下，法院在对被执行不动产拍卖、变卖过程中，可先行征求居住权人的意见。如其明确表示不参与竞买的，无需考虑是否保障其优先购买权问题；如居住权人主张其享有优先购买权并愿意参与竞买的，特别是在居住权人与不动产所有权人明确约定了居住权人在同等条件下具有优先购买权的情形下，从尊重当事人意思自治和减少执行矛盾、提高拍卖成交率的角度考虑，可以对居住权人的优先购买权予以尊重和保障。

（五）明确设立居住权的不动产处置后的交付规则

对于未设立居住权的不动产，竞买人在竞买成功并办理所有权转移登记后，对不动产享有完全的所有权；但对于设立居住权的不动产，在居住权存续期限未届满且居住权人未放弃居住权的前提下，该不动产竞买人虽然取得了不动产所有权，但其对该不动产并不享有占有、使用的权能，其对不动产享有的收益和处分权能也受到一定程度的限制。对于该类不动产，法院在处置过程中亦应在拍卖公告、拍卖须知以及不动产权属情况调查表中，以醒目方式告知竞买人竞拍成功后至居住权期限届满前，无法向其完整交付不动产，只能由竞买人先行办理不动产权属变更登记，待居住权期限届满或居住权人放弃居住权后方可行行使对该不动产的占有、使用权能。

此种情形下，法院履行的不动产交付方式为形式交付。如居住权期限届满或居住权人死亡后，居住权人或其他人员拒不向竞买人交付不动产，竞买人可向人民法院申请强制交付，此时法院应履行不动产交付义务，通过清空等方式向竞买人交付不动产。如居住权人参与竞买并最终竞拍成功，则不存在不动产的交付问题，自居住权人办理不动产权属登记时起，其取得对不动产的完全所有权。

（六）不动产权属变更登记过程中居住权应予保障

居住权登记作为不动产权利负担的一种，在不动产权属变更登记过程中，能否在居住权登记未注销的前提下，迳行变更不动产登记所有权人，目前尚无明确规定。对此问题，应当由不动产登记机构出台具体的操作规范。在不动产登记机构出台具体操作规范前，可能存在针对这一问题理解与适用的“真空期”。