律师观点分析

案情简介：

原告：卿XX，女，汉族，住址重庆市潼南区。

委托诉讼代理人：袁X，重庆XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，重庆XX律师。

被告：肖X，男，汉族，住址四川省大竹县。

委托诉讼代理人：陈XX，泰和XX律师。

原告卿XX与被告肖X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案受理后，依法由审判员李逸豪独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卿XX及其委托诉讼代理人袁X、李XX，被告肖X及其委托诉讼代理人陈XX到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告的诉讼请求为：

1、请求判决被告向原告支付解除合同违约金13.7万元（合同第九条）。

2、本案诉讼费、保全费由被告承担。后于庭审中变更为：

（1）请求解除双方的合同；

（2）被告退还原告房屋定金2万元及垫付的房贷款9648元；

（3）被告承担违约金13.7万元；

（4）被告赔偿损失30万元；

（5）诉讼费、保全费由被告承担。

事实及理由：原被告于2021年4月7日签订《房屋居间买卖合同》，双方约定甲方将自己所有的位于重庆市北部新XXXX街X号X幢XX-X号房屋转让给乙方卿XX，合同价款为XXX元，签订合同时乙方支付甲方定金2万元。该合同第九条第一项约定，终止合同，违约方向守约方按总房款的10％支付违约金。

后被告单方终止合同，已经构成违约，应当向原告方赔偿违约金。被告现单方违约，原告为维护自身合法利益，诉至法院。

被告辩称：

1、原告为房产经纪从业人员，在本案中并非购房人身份，而系中介身份。原告欺骗被告其有特殊关系可以为不满两年限制交易的房屋办理过户手续，被告陷入错误的意思表示，与原告签订了名为房屋居间买卖合同实为委托售房合同的合同。根据《民法典》规定，案涉合同无效。

2、即便案涉合同有效，由于双方真实的意思表示为被告委托原告出售房屋，被告因此还签订了授权委托书，原告签订合同后也积极寻找买家，双方之间之间的合同关系为委托合同法律关系。被告已于2021年5月5日明确表明不再委托原告出售房屋，双方之间的委托合同关系已解除，原告要求被告支付违约金没有合同和法律依据。

3、合同中约定的违约金的比例也过高，同时原告也存在欺诈的违约行为，即便应当支付违约金，违约金的比例也应当大幅降低。

4、被告无过错，诉讼费及保全费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的房屋居间买卖合同、建行账户明细、转账凭证、微信聊天记录、重庆XX公司工商档案、房屋产权证书、谈话录音本院予以采信。

双方另举示的其他证据或无法确定真实性或与本案无关，本院不予采信。

经审理查明：肖X为重庆市北部新XXXX街X号X幢XX-X号房屋不动产权利登记人，不动产权证书载明案涉房屋于2022年8月7日内不得上市交易。

2021年4月7日，肖X作为出卖人（甲方），卿XX作为购买人（乙方）签订房屋居间买卖合同，约定卿XX购买肖X名下重庆市北部新XXXX街X号X幢XX-X号房屋，总成交金额XXX元。乙方签署本合同时向甲方支付定金2万元整，除银行贷款部分，过户当日向甲方支付，乙方审批通过的贷款金额不足部分应在过户前以现金或转账方式补齐。银行贷款审批通过三日内双方约定时间到产权交易中心办理房屋产权过户手续。约定交房时间为2021年4月20日前。

甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第①种方式追究违约方责任：1、终止合同，违约方向守约方按总房款的10％支付违约金。其他约定：因甲方贷款从2021年4月9日起每月月供4823.8元由乙方支付；甲方全权配合乙方过户及资金交接，乙方上证人待定；因甲方产权未满两年，不能变更过户，不视为违约；甲乙双方协商约定过户日期为2021年10月31日前，若2021年10月31日前未过户，则乙方支付甲方房款XXX元，尾款20万元过户付清。

合同签订当日，卿XX向肖X支付了定金2万元。

原告（卿）与被告（肖）聊天记录显示（本文以下时间均为2021年）：4月7日，肖：138（万）最低价。4月8日，卿：肖X，我们今天开始宣传了，有客户上门问价您就报160（万）。4月10日，卿：我带客户看房子。4月25日，卿：我们这边费用又增加了，只有调整下价格，客户问你报170,你报价高我们好处理些。肖：如果不急我也不得卖那么低。5月6日，肖：我屋里妈老汉，哥哥这些全部晓得我卖房子这个事情，这两天家里都在闹，不同意了。卿：我们这边谈的差不多了。肖：屋里现在不准我卖。卿：但是我们这边和客户已经谈好了，放假后准备齐资料就要去银行面签了。5月10日，卿：我们这边跟客户谈的违约金房价30％，你觉得这个损失怎么算？如果损失谈好了我也可以解除合同。肖：这个我是不可能给你怎么算的。卿：您是撒子意思呢？您是想单方面解除合同？损失也不管吗？肖：你想这么认为也行，让我承担你的损失那是不可能的事。卿：我不同意单方解除合同，你看到房子涨价就不卖了，我是跟你签完合同了把我的房子卖了的。7月22日，卿：我们合同约定的4月21号交房，现在都7月22号了，请您明天配合我交房给我。

5月8日双方谈话录音显示：卿：我们已经和别人把合同签了，别人定金都转给我们了，我们和别人有违约。肖：你们签这些合同，从来没有要求签三方合同。卿：不是，当时你就是委托我们代卖，这个价格已经协商好了的。肖：这是指我们俩之间的价格嘛，但是我们没有签三方啊。卿：委托的意思就是，我可以代他签署合同买卖事宜。这个委托书就是委托我们进行卖。合同我们是签了的，同时是委托我转手卖房，我有这个权利。

另查明，肖X支付案涉房屋两个月月供9648元。

原告卿XX申请对案涉房屋价值进行评估，本院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司进行了评估，评估报告载明案涉房屋以2021年9月7日为价值时点，价值152.5万元。被告抗辩该报告鉴定的案涉房屋价格与房屋合同售价之间的差价并非是原告的损失，在该鉴定时间点原告并不能出售该房屋，故该房屋价值对原告不存在实际利益。

卿XX另支付评估费用6313元。

本院认为：关于合同效力。欺诈系一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案合同中已对案涉房屋未满两年事宜作出明确安排，被告自诉急于回款故售价较低，肖X签订该合同不存在错误认识，应系其真实意思表示，且肖X并未诉请撤销合同，故该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同。

关于本案基础法律关系，被告主张双方为委托代理关系，对此本院不予支持。理由如下：一、案涉合同约定了房屋买卖总价格、付款时间、方式、房屋交付等房屋买卖关系的核心内容。二、约定了月供由原告承担，与委托关系明显不符。三、在合同约定可另行指定上证人的情况下，出卖人出具委托书给买受人以实现该合同目的并不少见，被告基于房屋买卖关系出具委托书具备合理性，并不能依据双方存在委托书而认定双方即为委托代理关系。四、卿XX购买案涉房屋是为了转卖，但转卖行为并不影响原被告间系属房屋买卖关系。被告签订案涉合同的真实意思应为将房屋出售给卿XX，同意卿XX转卖并配合，但最迟在2021年10月31日前应保证其收到房款XXX元，故双方应为房屋买卖关系。

关于合同解除。本案被告提出解除合同但与原告商议无果后，未按合同约定时间交付房屋，系单方违约，原告享有合同解除权，本院酌定双方合同于2021年9月7日解除。合同解除后，原告已支付的定金及代偿按揭款（性质为房款）被告应予退还。

关于损失及违约金。合同解除后被告作为违约方，应当承担相应违约责任。房屋差价损失为原告的可得利益损失，但案涉房屋在2022年8月7日内不得上市交易，现并不能过户给原告，以2021年9月7日为价值时点计算房屋差价损失缺乏事实依据，对被告该抗辩本院予以支持，原告主张损失30万元缺乏事实依据，本院不予支持。合同约定的违约金为137200元（总房价10%），现原告诉请违约金137000元，被告抗辩该违约金过高，但未举示相应证据，根据评估报告，现案涉房屋较合同签订时存在升值，综合考虑合同履行情况、被告过错程度、预期利益等因素，对被告该抗辩本院不予支持。原告诉请的违约金金额低于合同约定，本院对原告该主张予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条违约、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告卿XX与被告肖X签订的《房屋买卖合同》于2021年9月7日解除；

二、被告肖X在本判决生效后十日内退还原告卿XX定金20000元；

三、被告肖X在本判决生效后十日内支付原告卿XX垫付的房屋按揭款9648元；

四、被告肖X在本判决生效后十日内支付原告卿XX违约金137000元；

五、驳回原告卿XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费8844.6元（已减半收取），保全费1205元，评估费6313元，合计16362.6元，由被告肖X负担。