买房未及时办证，会不会被原房主的债主申请法院查封该房产？（下篇）

买房未及时办证，会不会被原房主的债主申请法院查封该房产？（下）

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终1697号民事判决书

2.案由：案外人执行异议之诉

3.当事人

原告（上诉人）：吴某华

被告（被上诉人）：厦门农村商业银行城市广场支行、林某岛、

洪某叶

【基本案情】

漳州市角美镇崎巷路建坤花园×幢×号楼×室房产登记在林某岛名下。

林某岛作为甲方，吴某华作为乙方，龙海市角美龙池开发区龙辉

房产中介所作为丙方，三方签订一份《房产买卖协议》，约定：林某岛将坐落于角美镇崎巷路建坤花园×幢×号楼×室的房产出售给吴某华，购房款为131500元，（含定金10000元）于林某岛办理全权委托公证书给吴某华当日一次性付清；林某岛收到吴某华全部购房款当日将房产交付吴某华使用。朱某明作为龙海市角美龙池开发区龙辉房产中介所的经办人在落款处签名。

2012年11月25日，林某岛出具收条确认收到吴某华定金10000元。

2012年11月29日，林某岛出具收条确认收到吴某华的房款21500元。同日，林某岛、洪某叶在福建省龙海市公证处签署委托书，委托吴某华代为办理讼争房产交易、过户的一切手续等。该公证处于2012年12月4日出具公证书。

吴某华提交物业费收款收据，显示吴某华缴交了2013年1月至3月、2017年4月至2018年3月的公摊，2013年1月至2月的水费，2013年1月至12月、2014年1月至12月、2015年1月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至3月的物业管理费，2013年1月至12月、2014年1月至12月、2015年1月至12月的公维金。

厦门鑫飞耀物业管理有限公司龙池分公司出具《物业管理缴交证

明》，证明吴某华已经缴清2012年12月至2018年3月31日前的物业管理费及水电公摊。

吴某华申请证人朱某明出庭作证，朱某明陈述吴某华向林某岛购

买讼争房产，购房款由吴某华现金支付给林某岛，并由林某岛出具收条。吴某华购买讼争房产后，房产交由朱某明代为出租。

2013年9月10日，一审法院因执行农商行与林某岛、叶某文、吴某娟、洪某叶、陈某福金融借款合同纠纷一案，查封讼争房产。吴某华于2018年1月10日向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年1月24日作出（2018）闽0206执异4号执行裁定，裁定驳回吴某华的异议请求。吴某华不服该裁定，于法定期限内向一审法院提起诉讼，请求确认福建省龙海市角美镇崎巷路建坤花园×幢×号梯×室房产为吴某华所有，并判令停止对该房产的执行。

【案件焦点】

1.涉房产案外人执行异议案件中，案外人因自身原因导致房产未

办理过户登记的认定；2.买受人就办理房产过户手续已取得出售人的委托授权，是否属于买受人自身原因致使房产未办理过户登记。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：本案系吴某华对登记

在被执行人名下的不动产提出异议而引起的案外人执行异议之诉。吴某华与林某岛在中介的居间下签订《房产买卖协议》，该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，认定为合法有效。吴某华提交了2013年缴交物业费、公摊的收款收据，物业管理单位也出具证明来证明吴某华已缴纳2018年3月31日前的物业管理费，吴某华申请的证人亦陈述房产完成交易后交由其代为出租，因此，吴某华提交的证据能够形成证据链，证明在2013年9月10日本院查封讼争房产前吴某华已合法占有讼争房产。吴某华提交取款凭证、林某岛出具的收条，收条的金额、日期能够与取款凭证的金额、日期相对应。吴某华申请作为中介经办人的朱某明出庭作证，朱某明亦陈述吴某华系现金支付了全部的购房款，足以认定吴某华已经现金支付全部购房款。本案争议的焦点在于

吴某华是否因自身原因未办理过户登记。2012年11月29日，吴某华已经可以办理讼争房产的过户登记，讼争房产于2013年9月10日被查封，吴某华于2018年1月10日提出执行异议。吴某华主张因公证书中其系受托人故无法将房产办理过户登记至吴某华名下，但从该公证书的内容可知吴某华取得代为出售房产的权利并未要求房产过户至其名下，且吴某华至今也没有通过其他途径主张过权利，足以为吴某华系自身原因怠于主张权利，造成讼争房产未及时办理过户登记。故吴某华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，吴某华诉求确认讼争房产归其所有并停止对讼争房产的执行，没有事实和法律依据，不予支

持。

福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下判决：

驳回吴某华的全部诉讼请求。

吴某华不服一审判决，提出上诉。福建省厦门市中级人民法院经

审理认为：围绕吴某华的上诉请求，对其作为案涉房产的买受人，是否因其自身原因导致房产未办理过户登记进行分析认定。吴某华于2012年11月签订案涉《房产买卖协议》，于2012年12月4日办理委托书公证，公证时间至房产被查封有十个月左右，其间吴某华作为受托人完全可以办理讼争房产过户登记，而并非必须有林某岛的配合。且讼争房产于2013年被查封，吴某华直至2018年才提起执行异议，其对于房产的权属状态主观存在明显懈怠。故吴某华主张非因其自身原因导致讼争房产未办理过户登记，证据不足，不予采纳。

福建省厦门市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案为涉及房产执行的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法

院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案对吴某华已履行全部付款义务并实际占有诉争房屋之事实并无争议，但对其是否因自身原因未办理过户登记争议较大。

不动产买受人与出卖人签订买卖合同后享有的并非物权，而是债

权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予不动产买受人的债权请求权接近于物权的特别优先保护，使其可以排除法院的强制执行。法院在处理此类案件时，应严格审查不动产买受人未办理过户是否存在过错。本案中，吴某华买受房产后，出卖人将办理房产过户登记手续等事宜委托吴某华办理，并就委托书办理了公证，吴某华取得公证书至房产被查封有十个月左右，其间吴某华作为受托人完全可以办理讼争房产过户登记，而并非必须要有林某岛的配合。且讼争房产于2013年被查封，吴某华直至2018年才提起执行异议，其对于房产的权属状态主观存在明显懈怠。

吴某华能行使权利但长期不行使，应当认定房产未办理过户，吴某华存在过错。若权利人能行使权利而长期不行使，将使当事人间的法律地位长期处于不确定状态，并导致当事人间社会关系的事实状态和法律状态长期不一致，不利于当事人建立新的、确定化的社会关系，不利于财产的有效利用和正常流转，也不利于维持社会秩序的稳定及社会公共利益。更为重要的是，权利人长期不行使权利，将会呈现一种权利不存在的状态，并使不特定的第三人对这种事实状态基于合理的信赖产生相应的预期，形成对当事人间所呈现的关系的信赖利益。要真正发挥维护社会秩序稳定、尽快实现财产流转的目的，消灭当事人间原有法律关系的作用，使当事人权利真正落实归位，必须鞭策权利人在合理期限内积极行使请求权。否则，法律应使那些躺在权利上睡觉的人不及时行使权利而受到制裁。尽管吴某华支付了全部购房款并占有房产，但其在可以行使权利时怠于行使，应当承担由此造成的后果。

【律师意见】

购房需及时办理过户手续，若不能及时办理过户手续，必须保存并固定自己占有、使用房屋的证据。

如果因自己原因没有办理过户手续，或者也没有证据证明已经实际占有该房产，有很大的风险被原房东的债主申请法院查封。