张璐馨律师代理的销售合同纠纷一案胜诉！

律师观点分析

上诉人(原审原告):成都某房产公司

被上诉人(原审被告):四川某房产公司

委托诉讼代理人：张XX，四川XX律师

审理经过：

上诉人成都某房产公司因与被上诉人四川某房产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中XX作出的(2021) 川01民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月16日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条规定采取调查和询问的方式进行了审理。上诉人成都某房产公司的委托诉讼代理人喻XX、张XX，被上诉人四川某房产公司的委托诉讼代理人刘XX、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称：

成都某房产公司上诉请求： 一、维持四川省成都市中XX作出的(2021)川01民初5960号民事判决(以下简称一审判决)第一项中“判令四川某房产公司向成都某房产公司支付销售基本佣金及溢价分成XXX元",撤销第一项中"工作经费XXX元”,将该部分工作经费依法改判为“判令四川某房产公司另向成都某房产公司支付销售基本佣金XXX元、溢价分成230XXXX5734元，共计273XXXX6806元";二、 将一审判决第二项依法改判为“判令四川某房产公司向成都某房产公司支付销售基本佣金及溢价分成逾期违约金(以应付未付款项为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍从逾期之日起计算至所有款项付清之日止，暂计算至2023年2月13日为XXX元);三、本案一审诉讼费用、上诉费用、保全担保保险费由四川某房产公司承担。第一、二项上诉请求暂合计为324XXXX6720元。事实及理由： 一、一审法院突破合同约定，选择性地适用过程性、阶段性且未履行的证据材料--2020年9月22日《XX首座二期销售佣金结佣申请》(以下简称《结佣申请1》)和2021年3月10日《XX首座二期销售佣金结佣申请》(以下简称《结佣申请2》)结算，导致错误计算已销售的住宅和商铺的销售基本佣金及溢价分成。(一)一审法院认定双方签订《项目营销代理合同》(以下简称《合同》)《贾家"XX · 首座"项目营销代理合同补充协议》(以下简称《补充协议》)合法有效，应当按照前述合同及协议结算基本佣金及溢价分成，但一审法院采信《结佣申请1》《结佣申请2》办理结算错误，漏计算了412套住宅的溢价款，属于事实认定错误，适用法律错误。(二)邓XX不构成表见代理，不能代表成都某房产公司办理结算。邓XX仅为成都某房产公司策划经理，其职责仅为营销策划，成都某房产公司与四川某房产公司从未约定由邓XX代表成都某房产公司办理结算，成都某房产公司从未授权邓XX代表成都某房产公司办理结算，《结佣申请1》《结佣申请2》亦并非邓XX制作。签订或变更协议、办理结算等系成都某房产公司最重要的权利，其作出均需加盖成都某房产公司公章或法定代表人签字或获得书面的授权。根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。"等规定及相关案件事实，邓XX超越职权、无代理权行使的代理行为，成都某房产公司至今不予追认，故邓XX的代理行为对成都某房产公司不发生效力，也即《结佣申请1》《结佣申请2》对成都某房产公司不发生效力，四川某房产公司在诉讼中也认可其未按照结佣申请履行相应义务。二、 一审法院突破双方合同约定，对内部认购房和抵款房仅计取工作经费，未计取基本佣金及溢价分成错误。就应当按《合同》及《补充协议》约定结算住宅及商铺的基本佣金及溢价分成。(一)《合同》第二条第某款明确约定“内部认购住房、抵款住房(总套数不超过100套，且销售价格低于3400元/平方米才视为内部购房和抵款房)四川某房产公司按销售额的0.5%支付成都某房产公司工作经费，其余房源销售成都某房产公司均可计提佣金和溢价分成。”根据《民法典》第四百九十条第一款"当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立",第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外",第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”等规定，成都某房产公司及四川某房产公司均应按《合同》约定履行。邓XX无权代表成都某房产公司变更结算条款。故成都某房产公司与四川某房产公司均应按《合同》约定办理结算。(二)四川某房产公司内部认购房和抵款房合计333套(包括住宅244套、商铺89套)的销售价格已超过3400元/平方米，且数量也超过了100套，故不属于《合同》约定的按内部认购住房、抵款的标准计算住房工作经费的情形。按《合同》及《补充协议》约定，上述住宅和商铺均应向成都某房产公司分配基本佣金及溢价分成，基本佣金的分配比例为销售总金额的1.5%,溢价分成为超过销售底价的20%。因此，按上述《合同》及《补充协议》约定，四川某房产公司还应向成都某房产公司支付基本佣金XXX元(按照1.5%核算，其中244套住宅的基本佣金XXX元及89套商铺的基本佣金XXX元),并向成都某房产公司支付溢价分成110XXXX5766元(包括244套住宅及89套商铺的溢价分成)。综上，成都某房产公司及四川某房产公司从未对《合同》及《补充协议》进行变更，就应当按《合同》及《补充协议》约定结算住宅及商铺的基本佣金及溢价分成。三、一审法院漏判决四川某房产公司向成都某房产公司支付412套住宅的溢价分成错误。成都某房产公司及四川某房产公司签订《补充协议》第二条约定“项目二期的销售底价在启动时双方予以确认",备注第2条约定“《补充协议》调为佣金1.5%,有溢价”。在启动时，双方在《补充协议》中明确约定了第一批次住宅(270套)的销售底价为“洋房销售底价均价为5100元/平米，高层电梯房的销售底价均价4800元/平米。"四川某房产公司在答辩中也自认与成都某房产公司约定了销售底价，应当向成都某房产公司支付溢价分成。故即便成都某房产公司与四川某房产公司尚未书面确定销售超过270套住宅后的销售底价，但这一未确认的违约行为不可全部归责于成都某房产公司。在销售市场环境与第一次(即前270套住宅，以下简称第一次)相比更为恶劣的情形下成都某房产公司在保持将第一次后的销售价格与第一次销售价格相当的水平下，销售了926套住房和113套商铺，最大限度维护了四川某房产公司的财产权益不受损失。基于此，法院基于公平原则，也不能让违背诚实信用原则的四川某房产公司因不支付溢价分成而获利。故，本案最低限度也应参照第一次约定(即前270套住宅)各方确认的销售底价，判令四川某房产公司向成都某房产公司足额结算支付412套住宅的溢价分成120XXXX9968元。四、 一审法院判决违约金错误。成都某房产公司已完成7.49亿元的销售任务，二期已代理销售房屋1039套房屋(住宅926套、商业113套)。四川某房产公司完全有能力按照合同约定向成都某房产公司支付基本佣金及溢价分成，但四川某房产公司一直拖欠至今，恶意违约，严重损害成都某房产公司的合法利益，成都某房产公司的损失远高于本案主张金额。本案的违约金应当按照《补充协议》第五条的约定标准(以欠付基本佣金及溢价分成为基数按0.1%/天支付违约金)进行计算并均应计算至付清之日止，而不应当按照一审法院的“2020年9月23日计算至2020年10月26日止”,仅仅计算一个两个月的违约金。违约金最低标准也应当按照4倍LPR计算。综上， 一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予纠正。

被上诉人辩称：

四川某房产公司辩称， 一审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果基本公正，审判程序合法，应予维持。 一、双方对《合同》《补充协议》未约定或约定不明的事项经协商达成一致意见并完成结算，是互谅互让的结果，对双方有约束力。"XX ·首座"一期和二期分别由不同的实际投资人开发，相互独立。案涉《合同》即为约定的一期房屋销售，《补充协议》主要针对二期房屋销售。本案争议的是二期房屋销售的工作经费、佣金和溢价分成问题，不涉及一期房屋销售。《合同》第一部分第二条第2项对内部认购房、抵款住房的工作经费进行了约定，同时对内部认购房、抵款住房的价格、数量进行了限定。在《合同》和《补充协议》履行过程中，出现了投资人内部分配房和二期还一期拆迁安置还房等未约定的情况。针对前述情况，双方按互谅互让的原则进行友好协商达成一致，即：将《合同》约定的抵债房按0.5%结算工作经费，调整为按1%结算成都某房产公司的工作经费；将项目投资人分配的房屋(含商铺)统一按0.5%结算成都某房产公司的工作经费；将二期还一期安置房确定为按1%结算工作经费；抵债房、投资人分配房和二期还一期安置房不再受《合同》约定价格、数量的限制。协商结果公平合理，照顾了双方的利益，不存在损害一方利益的问题。双方按协商一致的结果先后进行了三次结算，成都某房产公司根据结算结果向四川某房产公司出具了收取佣金、工作经费的收据，四川某房产公司支付了相应的款项。二、双方根据政策调整等情况，对《合同》内容进行的变更合法有效。双方签署《合同》《补充协议》时，国家尚未对房地产市场进行调控，双方签订的《补充协议》约定房屋销售底价和溢价分成不违反政策法律的规定。在《合同》和《补充协议》履行过程中，政府出台调控政策，要求价格经管理部门备案后才能取得商品房预售许可证，开发商或销售公司只能按备案价销售房屋，销售价格不能高于或低于备案价。案涉XX二期房价即是由成都某房产公司拟定并经四川某房产公司同意后，向政府主管部门申报办理的销售价格备案手续，备案批准手续中明确了每套住房的销售价格，也因为如此，双方在房价调控政策实施前约定了首批270套房屋的销售底价，政策调控后未再约定后续房屋的底价，实质上是双方对《合同》约定的销售底价与溢价分成内容的变更，该变更的依据是国家政策，也是双方达成的一致意见，合法有效。要强调的是，成都某房产公司也自认其未就后续批次的房屋要求四川某房产公司确认销售底价，只是其理由未提及政府对房价的调控而已。成都某房产公司要求以《合同》约定的第一批次(270套住宅)底价，结算全部房屋的溢价分成，没有事实和法律依据。三、《结佣申请1》《结佣申请2》是对《合同》《补充协议》履行情况和变更的确认，是《合同》和案件证据的组成部分。(一)三份结算单是对双方履行《合同》《补充协议》情况和变更的确认，是双方的真实意思表示。第一份结算清单是成都某房产公司法定代表人王X亲自制作，此后《结佣申请1》《结佣申请2》为成都某房产公司现场销售经理邓XX制作。无论是成都某房产公司法定代表人制作，还是其现场销售经理制作，均反映了双方的协商结果，四川某房产公司认可清单和《结佣申请1》《结佣申请2》并据此支付佣金、工作经费，说明其内容是双方共同的真实意思表示。成都某房产公司根据结算结果，向四川某房产公司开具收款收据收取佣金和工作经费，说明其是认可并履行了清单和《结佣申请1》《结佣申请2》内容的。(二)邓XX作为成都某房产公司的销售经理向四川某房产公司出具《结佣申请1》《结佣申请2》是职务行为。四川某房产公司已在一审举证证明了邓XX的身份和职权， 一审判决也认定了邓XX向四川某房产公司出具《结佣申请1》《结佣申请2》能够代表成都某房产公司并阐述了充分的理由。成都某房产公司在上诉状中坚持一审的意见，认为未授权邓XX与四川某房产公司结算，邓XX在《结佣申请1》《结佣申请2》上在制作人栏内签名，是制作人而非结算人，同时以四川某房产公司未履行义务为由否定《结佣申请1》《结佣申请2》的效力。成都某房产公司是由王X投资设立的个人公司，其公司的任何事务、任何文书均由投资股东、法定代表人办理或签署不具有可行性，也与实际运作不符，邓XX代表公司在房屋销售过程中实施了大量职务行为便是证明。结算是两个企业法人之间进行的，不存在邓XX个人与四川某房产公司结算的问题，邓XX作为制表人在《结佣申请1》《结佣申请2》上签名，恰恰说明此前四川某房产公司与成都某房产公司已就结算事宜达成了一致，邓XX按其所在企业法人的指示和双方的协商结果制作申请并无不当。成都某房产公司按每次结算结果先后分别向四川某房产公司出具收取佣金和工作经费的收据，四川某房产公司支付结算款项，说明邓XX《结佣申请1》《结佣申请2》被双方认可并实际履行。成都某房产公司在上诉状中称四川某房产公司未履行付款义务，否定《结佣申请1》《结佣申请2》的证据效力更不值一驳。结算是对给付义务的确定，是否完全给付是债的履行，两者不是一回事。四川某房产公司按结算结果支付了绝大部分销售佣金和工作经费，虽确有部分拖欠，但与结算本身的效力没有关系。四、成都某房产公司要求全部房屋均按1.5%计算销售佣金和对另外412套住房计算溢价分成的理由不成立。(一)双方所签《合同》和《补充协议》对销售房、抵债房和内部认购房进行了区分，《合同》履行中产生了二期还一期拆迁安置房和投资人分配房屋的情形。双方对抵债房、二期还一期拆迁安置房和投资人分配房屋的工作经费进行了约定，成都某房产公司代理销售房屋的佣金按1.5%计算，抵债房、二期还一期拆迁安置房、投资人分配房按1%计算费用，抵款、二期还一期拆迁安置、投资人分配商铺按0.5%计算工作经费。在一审诉讼过程中，双方对成都某房产公司销售房屋和四川某房产公司抵债房、二期还一期拆迁安置房、投资人分配房的数量、金额分别进行了确认，成都某房产公司却主张将全部房屋按其代理销售处理，统一按1.5%计算销售佣金，是对《合同》协议和对履行过程中双方达成一致并结算的否定，不应受到支持。(二)成都某房产公司要求对第一批次(270套)外的412套住房计算溢价分成没有依据。按

双方所签《合同》和《补充协议》的约定，溢价分成应以按期完成销售任务为前提，成都某房产公司没有完成销售任务不能主张溢价分成。溢价分成的约定和第一批次(270套)住房销售底价的确定，均产生于国家对房地产市场的调控政策出台之前，该约定因与之后出台的调控政策不符而失效。此后未再确定第一批次外其他房屋的销售底价，即是在政府调控政策出台后双方对《合同》和《补充协议》的变更，不再对住宅销售采取溢价分成的模式。项目房屋分别于2018年7月11 日和2018年9月17日分别取得销售价格的备案手续，在此之后只能按备案价格销售，不存在高于或低于备案价格销售房屋的问题。《合同》和《补充协议》约定的第一

批次(270套)房屋在底价上进行销售也至此截止。综上所述，成都某房产公司的上诉没有提出新的事实和理由，其上诉状和变更上诉申请书中所列理由均是在重复一审诉讼的观点和意见，其上诉理由不成立。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持一审判决。

本院查明：

关于逾期付款违约金的标准问题，《补充协议》约定按每日千分之一的标准计算，四川某房产公司辩称约定的标准过高，请求予以调整减少。 一审法院认为，逾期付款违约行为给相对方造成的损失一般主要为资金的时间价值，而资金的时间价值一般与有关的贷款利率相关，每日千分之一的标准高于一般贷款利率，且成都某房产公司未能证明其资金收益能达到此标准，故一审法院认为双方约定的违约金高于实际损失，根据四川某房产公司的违约程度等因素，将逾期付款违约金的标准调整为每日万分之三。

关于成都某房产公司诉请的律师费100000元是否应予支持的问题， 一审法院认为，律师费的产生虽然与案件诉讼有关，但并非诉讼的必要费用，成都某房产公司和四川某房产公司亦未约定因一方违约产生的律师费由对方负担，故对成都某房产公司要求四川某房产公司支付律师费100000元的诉请， 一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决： 一、四川某房产公司于一审判决生效之日起十五日内向成都某房产公司支付销售基本佣金、溢价分成、工作经费共计109XXXX1134元；二、四川某房产公司于一审判决生效之日起十五日内向成都某房产公司支付销售基本佣金、溢价分成的逾期付款违约金(违约金按每日万分之三的标准计算，具体计算的本金、期间为：1. 以891100元为本金， 自2020年9月23日计算至2020年10月26日；2. 以591100元为本金，自2020年10月27日计算至2020年12月1日；3. 以391100元为本金，自2020年12月2日计算至2021 年2月7日；4. 以91100元为本金， 自2021年2月8日计算至2021年2月9日；5. 以11100元为本金， 自2021 年 2 月

10日计算至2021年3月9日；6. 以835400元为本金， 自2021年3月10日计算至2021年3月23日；7. 以585400元为本金，自2021年3月24日计算至2021年12月19日；8. 以485400元为本金，自2021年12月20日计算至2022年1月24日；9. 以415400元为本金，自2022年1月25日计算至实际付清之日；10.

以XXX元为本金，自2022年3月9日起计算至实际付清之日);三、 四川某房产公司于一审判决生效之日起十五日内向成都某房产公司支付工作经费的逾期付款利息(利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，具体计算的本金、期间为：1.以XXX元为本金，自2020年9月23日计算至2021年3月9日；2. 以XXX元为本金，自2021年3月10日计算至2022年3月8日；

3. 以XXX元为本金，自2022年3月9日计算至实际付清之日);

四、 驳回成都某房产公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费290783元，保全费5000元，共计295783元，由成都某房产公司负担224795元，由四川某房产公司负担70988元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。四川某房产公司提交如下新证据：第一组，XX二期费用报销单及附件(收据、中国XX银行业务委托书回执、结算单)(2020年10月27日)第二组，XX二期费用报销单及附件(收据、中国XX银行业务委托书回执)(2020年12月2日)

第三组，XX二期费用报销单及附件(收据、中国XX银行超级柜台客户回执)(2021年2月8日)第四组，XX二期费用报销单及附件(收据、中国XX银行

超级柜台客户回执)(2021年2月9日)第五组，XX二期费用报销单及附件(收据、结算单、中国XX银行超级柜台客户回执)(2021年3月24日)以上五组证据拟证明： 1.四川某房产公司根据与成都某房产公司于2020年9月22日和2021 年3月10日两次结算结果，向其支付了相应款项。由此可以佐证双方均认可结算结果，同时表明双方对合同内容进行了部分变更，对合同没有约定或约定不明的事项达成了一致意见并完成了结算。2.按双方于2021年3月10日的诉前最后一次结算，成都某房产公司应得佣金、工作经费总额为748.93万元，其中：销售641 套住房，回款金额为37833万元，应得佣金567.4950万元；销售19套商铺，回款金额为1603万元，应得佣金24.045万元；办理抵款住房(包括： 一标抵款58 套、二标抵款39套、徐XX抵款47套、陈XX抵款4套、消防抵款7套，二期还一期12套)共计167套，抵款商铺(包括：徐XX股本金抵款11间、陈XX股本金抵款6间、刘XX股本金抵款2间、高凤琼股本金抵款42间、 一标抵款4间、二期还一期1间)共计66套，工作经费157.39万元。2021 年3月24日支付25万元，代销售支约49.9万元，欠款金额约166.03万元。成都某房产公司质证称，对五组证据中的付款真实性认可，但对凭证的真实性不认可，第一组、第五组证据中的费用报销单的真实性无法确认，对附件中的《结佣申请1》《结佣申请2》的真实性、合法性、关联性都不予认可，不确定邓XX的签字是否为本人所签。根据王X第一次的结算申请，它的销售金额明确精细到个位数，而2020年9月22日、2021年3月10日的《结佣申请1》《结佣申请2》没有结算的性质，每个数据均为约数，比如实收回款额约4.9亿，数据不精确，且上下文描述不一致，比如有些描述是累计销售额，有些是实际回款额，有些是备案金额，所以不具有真实性，不具有办理结算的性质。对第二、三、四项的付款的转款凭证的三性予以认可，但是没有附件，只有转款凭证，不能证明付款与结佣申请具有关联性。本院认证认为，对四川某房产公司提交的五组证据的三性予以确认。成都某房产公司虽对《结佣申请1》《结佣申请2》的三性不予认可，并认为邓XX的签字不确定是否为邓XX本人所签，但成都某房产公司并未提交证据证明邓XX的签字非邓XX本人所签，虽《结佣申请1》《结佣申请2》中部分数据为约数，但不能以此否定《结佣申请1》《结佣申请2》的真实性，故本院对《结佣申请1》《结佣申请2》的三性予以确认，能否实现其证明目的在本院认为部分综合全案证据分析认定。二审中，双方当事人对一审法院查明的案件事实没有异议，本院予以确认。

裁判结果：

综上，成都某房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回； 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项

之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。