一、案情简介。
源于网络公开信息。梅县区检察院指控：2014年5月，时任广州宝丽华新能源股份有限公司（简称宝新公司）董事长宁某喜与时任广东宝丽华集团有限公司（简称宝丽华公司，系宝新公司控股股东）总经理温某合谋，以大中公司名义，花费1500万元（明显低于市场价格）购买宝新公司名下位于梅县区华侨城香港花园广场东面第二层、西面第二层，总面积10851.7平方米房产，梅县区房地产评估所对案涉房产评估为3038.476万元，据此缴纳税费。
案发后，梅县区公安分局聘请评估机构对案涉房产进行鉴定，价值3532万元（基准日为2014年5月21日）。据此，宁、温两人非法占有宝新公司财产2032万元。此外，还指控宁、温两人侵占宝丽华公司930万元，本文只讨论房产部分，不涉及930万元。
另，2014年8月16日披露的宝新公司半年报显示：为配合公司战略调整，加快产业转型升级，做强电力核心主业，2013年公司退出房地产业务，注销全资子公司梅县宝丽华房地产开发有限公司，处置股份公司名下相关房地产资产。在当期会计报表的其他业务收入一项中，有投资性房地产转让1500万元，销售客户为大中公司。
2023年5月，梅县区法院采纳检方指控，以职务侵占罪，判处宁某喜有期徒刑9年6个月，温某有期徒刑7年6个月。宁、温两人不服，以无罪为由提出上诉。
2024年8月7日，梅州市中级法院以一审判决认定部分事实不清，将案件发回重审。
2024年8月13日，广东省高院指定本案改由佛山市顺德区法院审理。辩方律师团队有周泽、朱明勇等，被害方律师团队有钱列阳、许兰亭等，皆律界高手。
2025年8月4日，案件进入重审后第二次开庭。
二、非法占有金额的认定。
《刑法》第271条：“公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为已有，数额较大的，处3年以下有期徒或者拘役，并处罚金；数额巨大的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。”
职务侵占罪系侵犯财产类犯罪，就涉案金额的认定。根据检方指控及原一审判决内容来看，宁、温两人非直接侵占公司的房产，非法占有的是案涉房产的价差部分，当然，还必须符合其他的构成要件，方构成职务侵占罪，本文主要讨论价差的计算争议。
方式一，按评估价（计税价）计算。房产交易需缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税、城建税、教育费附加等税费，与价格相关。
成交价是买卖双方实际达成的交易价格，评估价则是由专业机构或政府部门根据房屋的市场价值、地理位置、建筑质量等因素综合评估得出的价格。缴纳税费时，如果成交价高于评估价，按成交价计算，如果成交价低于评估价，按评估价计算，以防止逃税。上不封顶、下有底线的计税方式，说明房产真实价值的不确定性。
房产作为特殊的大宗商品，影响其价格的因素包括供需关系、周边环境、房龄、交通、户型、楼层、配套设施、临街、重点学区等，这是交易双方必然考虑的。
评估价通常基于一定的时间节点进行，而市场状况处于不断变化之中，成交价与评估价必然存在差异。而案涉房产系商铺，其真实价格更难以预测。
梅县区公安分局显然意识到梅县区房地产评估所对案涉房产评估是出于缴纳税费的需要，当然弃用，选择对案涉房产进行价格鉴定。
方式二，按鉴定价值计算。梅县区公安分局委托的评估机构，对案涉房产鉴定的价值是3532万元，其实质也是一种评估价。不知评估机构是否考虑下列因素：案涉房产是万余平方米商铺，整体出售，潜在买家较少；宝新公司已决定退出房地产行业，急于回款，出现价格下跌当属正常。所以，鉴定价值不能反映案涉房产当时的真实价格。“有价无市”在房产交易中普遍存在，只有交易成功，款项到位，才能反映真实价值。
说到价格评估，法院更为熟悉。在大量的执行案件中，法院通常会对房屋、车辆、设备、股权及其他物品委托评估、拍卖。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第8条规定，第一次拍卖确定的保留价，不得低于评估价或市价的80%；出现流拍再行拍卖时，降低的数额不得超过前次保留价的20%，以此类推。第28条则规定，不动产可进行三次拍卖，如仍流拍，以第三次拍卖的保留价，以物抵债。
据此，不动产第三次拍卖的保留价最低为评估价的51.2%（1×0.8×0.8×0.8=51.2%）。于是，在执行拍卖中有“半价之说”。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》在2020年12月进行修正，将评估价确定为第一次拍卖的保留价，第三次拍卖的保留价最低为评估价的64%（1×0.8×0.8=64%）。以物抵债下，利于化解债务，终结案件执行，却对债权人不利。
举两个例子。2017年曾代理一起标的额500余万元的执行案件，法院扣押被执行人宝马车一辆，委托评估价42万余元，而申请执行人找内行现场看车及资料，给出的估价约16万元。因两次拍卖均流拍（动产只能拍卖两次），无奈接受以车抵债，按第二次拍卖保留价27万元，冲抵差欠货款。不然，宝马车将退还被执行人。
另，2005年12月，本地发生一起入室抢劫兰草案，公安机关委托鉴定被抢兰草价值2000余万元，但未被法院采纳。
不可否认，不动产拍卖中存在个别溢价的情形，但流拍后以物抵债居多。执行实务中出现的“半价或六折”，说明评估与市场真实价值存在着极大差距。刑事诉讼中对犯罪金额的认定，涉及罪与非罪，罪重与罪轻，其严谨性、真实性应远高于民商案件执行。
方式三，以房产交易后收取租金作参考。收取租金已是交易完成之后，在时间节点上就不宜作为参考。况且，受市场波动、租赁双方谈判技巧等因素影响，同一房产出租也存在租金差异。
基于以上理由，即使评估（鉴定）过程、依据没有瑕疵，无论按评估价（计税价），或鉴定价值，或参考租金收益，用于计算案涉房产的价差部分，结果都存在严重失真。
方式四，如果案涉房产出售时，接触到其他买家，且出价高于1500万元，宁某喜作为时任宝新公司董事长阻挠或否决交易，转而卖给大中公司，其中的价差部分认定为宝新公司的损失，即宁、温两人职务侵占的犯罪金额。既符合职务侵占犯罪构成的立法本意，也是司法实务中的常规操作。只是，不知案卷材料中可有此类证据。
三、出罪分析。
其一，如前所述，宁、温职务侵占（房产）案中非法占有金额难以确定，这是刑事立案所必须，更是法院定罪量刑的基础。
其二，宝新公司在2011年购买时的价格为1149万元，2014年出售时为1500万元，增值351万元。检方指控职务侵占，应依法提供确实、充分的证据，证明案涉房产真实的增值超过351万元及具体数额。
其三，非暴力的侵犯财产类犯罪，实施时通常较隐秘。宝新公司作为上市公司，在2014年8月16日披露的公司半年报是已显示案涉房产交易。如公司内部有异议，在披露前就已提出，为何事隔多年后才提？如股东或监管部门有异议，可在披露后提出。宁某喜公然侵占，让人有点匪夷所思。
其四，宁某喜以大中公司名义购买案涉房产，可能是为回避关联交易的审查。至于购买动机，存在多种可能：或欲侵占案涉房产的价差部分；或为宝新公司解困；或是其他原因。在不能确定的情况下，根据存疑有利于被告人原则，不宜认定为主观上具有非法占有之故意。
最后，从维护市场交易稳定出发，在没有确实、充分证据的前提下，不宜以刑事手段否定之前的商事交易。
不论罪与非罪，法治方能，以法服人。
