广州市买卖合同纠纷案件中，因为卖房合同约定不明确导致无法继续履行的，要支付违约金?
咨询广州越秀区专业二手房过户争议律师：二手房交易合同中没有明确转按揭的手续费承担人，最终导致双方解除房屋买卖合同的，应该算谁违约？？
广州郑思琪律师解答：二手房屋买卖合同约定不明确，导致双方解除买卖合同的，一般互不承担违约责任，卖方应当退回已收的购房款，双方的损失各自承担。
【真实案例简介】
广州越秀区汤某与林某签订了《广州市存量房买卖合同》，约定先卖房人汤某应该提前办理提前还贷，以方便林某办理抵押贷款。但双方因为转抵押手续费问题产生争议，最后没有过户成功。
汤某和林某都分别起诉对方支付违约金，一审二审法院都认为汤某没有按照合同约定提前还贷，构成违约，故判决汤某退回50万元定金，并赔偿50万元的违约金。但汤某提起再审，经再审法院审理认为，双方合同无法继续履行的原因是，双方就转抵押手续费存在争议，由于双方签订的二手房买卖合同中没有约定清楚手续费由谁承担，汤某和林某无法就手续费承担问题达成一致，才导致双方合同解除。双方都存在过错，合同解除并不能完全归责于汤某，再审法院认为原审判决存在理据不足、处理不当之处，最终判决双方各自承担损失，互不承担违约责任，只判决汤某返还违约金。
【法院判决书意见】
关于办理涉案房屋转按揭贷款手续的义务主体认定问题?双方在合同中载明，“该房地产存在抵押，甲方应在签订本合同后70日内向抵押权人申请一次性提前还款……乙方应于本合同签订后60日内向银行提出按揭申请”，双方在合同中约定部分房款245万元采用转按揭的方式支付，而转按揭手续包括按揭贷款手续及提前还贷手续，需要买卖双方共同配合办理，其中涵盖购买资格、贷款资格认定、贷款额度审核、涂销抵押等事项，涉及银行、房屋中介、担保机构等?根据建行越秀支行出具的证明，目前转按揭贷款的常规办理流程是，买卖双方需先确认成交意向(即签订买卖合同)，随后同时提交银行所需贷款资料(如买卖双方未完整提交资料，则无法启动转按揭手续)?同时，双方买卖合同第十二条手写补充约定，“甲方在签订本合同后70日内向抵押权人申请该房屋提前还款、提前还款额是233万元、剩余的贷款余额245万元、由买卖双方到建行越秀支行办理转按揭贷款手续?”依此，办理涉案房屋转按揭贷款手续属于双方义务?但一、二审均认定应由汤某某履行合同义务在先不妥，后果归责于汤某某一方不当?
关于涉案房屋买卖合同未能正常履行的责任归属问题?如上述，办理涉案房屋转按揭手续属于双方义务，但根据双方当事人在本案一、二审及再审期间提交的证据，双方通过与中介短信和微信沟通记录表明,2020年9月17日，中介向汤某某方传达了林某2、林某1不愿意出转按揭手续费的意愿，如果是不做转按揭林某2、林某1自己找按揭做的话费用就林某2、林某1出;2020年10月3日中介与汤某某的短信“伟哥要不算了不要跟他斗气我们出了他算了又不是说很多钱您这么大的老板都不是差这些的了”;2020年10月4日，中介向林某2、林某1表示汤某某愿意承担一半转按揭手续费，余下一半要求林某2、林某1承担，并表示主要是签订合同时未说清楚转按揭手续费谁承担，双方彼此认为应由对方承担，致使合同履行未能推进;2020年10月5日，林某2、林某1坚持不负担该费用，最终双方当事人未在合同约定的期限内向建行越秀支行办理转按揭手续，同时从双方与中介的短信和微信沟通信息无法反映出中介愿意承担转按揭服务费的情况，由于双方对转按揭手续费由谁负担约定不明，且未能达成一致意见，导致涉案房屋买卖合同未能履行，遂引发本案纠纷?
由于转按揭手续包括按揭贷款手续及提前还贷手续，而按揭贷款手续的办理属于买方履行付款义务的范畴，提前还贷手续的办理则属于卖方履行消除标的物权利瑕疵的范畴，引入担保公司介入转按揭手续系为避免转按揭的交易风险而设定，因此而发生的担保费用与该付款方式密切相关?依据诚信履约原则，双方在签订买卖合同约定以转按揭方式付款之时，本应合理预见涉案房屋转按揭手续办理会发生的担保费负担问题并在合同中作出明确约定，在双方未就此约定而因此产生争议的情况下，双方理应积极协商，合理分配责任，对该项费用负担问题达成补充协议并遵照执行，但双方既未在合同中预先约定，也未在争议发生之后就此达成补充协议。双方通过中介的短信及微信沟通中，也无法证实双方就涉案房屋转按揭担保费的负担达成一致意见，因涉案房屋转按揭担保费的负担问题导致双方未能办理转按揭手续及后续交易手续，进而造成双方在履行合同过程中发生争议，继而失去相互信任，并以实际行为表达不愿继续履行涉案合同的意愿，最终导致合同无法继续履行，双方合同目的无法实现，对此双方均有责任?涉案房屋买卖涉及转按揭的特殊付款方式，应当依据交易习惯保障交易安全，平等保护买卖双方利益，要求任何一方单方承担交易方式约定不清晰带来的交易风险及相关的费用不符合二手房自身交易安全风险减少至最低的要求，也不符合权利义务对等的民事活动原则?因此，双方损失应各自承担?汤某某因合同取得林某2、林某1的购房定金50万元，应予返还?但原审法院认定汤某某存在违约行为，缺乏依据;原审判决汤某某向林某2、林某1返还购房定金50万元的同时又支付相应利息及违约金50万元，理据不足，处理不当，本院予以纠正。至于林某2、林某1于2021年4月9日购买同一小区房屋的行为，不影响对本案的责任认定。
综上所述，汤某某再审申请的理由部分成立，请求有理的部分，本院予以支持;理据不足的部分，本院不予支持?原审判决认定事实部分有误，适用法律不当，本院依法对原审判决予以纠正并改判。