郑思琪律师解答：业主全权委托房产中介出售房屋的，一般都会在代理卖房协议中约定，如果因为业主原因无法出售房屋的，业主要向房产中介支付一定金额的违约金。但，房产中介必须要证明自己有正常履行合同，同时业主对没有卖出房屋的结果存在违约行为。比如以下这个案件中，虽然一审法院认定业主违约，但二审法院认为双方都没有过错，业主不需要支付违约金。
【案例简介】
广州越秀区李某与某房产中介公司签订了《房地产委托代销协议书》约定，该房产中介代李某销售名下位于越秀区的某处房产，并约定如一方违反协议内容的，违约方应该按照房屋委托价格的10%支付违约金。
由于房产交易市场不景气，该房产一直无法顺利出售。双方因房产代销协议产生纠纷，房产中介公司将业主李某诉至法院。房产中介认为，自己已经按照代销协议约定找到合适的买家，是业主李某以该买家需要贷款，而无法尽快收到房款用于资金周转为由，拒绝签订房屋买卖合同，是业主李某的原因导致无法顺利签约，应当支付中介公司违约金219000元。
一审法院认为，李某构成违约，但中介公司没有证明自己损失，酌情调整违约金，判决李某支付2万元的违约金。
二审法院认为，根据双方提供证据的情况，无法证明存在真实买家，房产中介公司无法提供意向客户的身份信息。现有证据不足以证明中介公司在委托期限内已经找到购买方，亦不足以证明是李某原因导致房屋无法出售。双方合同期满终止，双方均为构成违约，均无需承担违约责任。改判业主李某无需支付违约金。
【判决书节选】
至于双方在合同委托期限内是否存在违约行为，根据双方提供证据的情况，中介公司称存在真实的购买方但无任何直接证据予以佐证，也无法提供任何购买方乃至意向客户的身份信息?中介公司提交的微信聊天记录只是显示中介公司员工李某2于2021年11月25日告知邢某某有一位意向客户并沟通签约时间，但无意向客户的身份信息?根据李某2与邢某某的微信聊天记录可知，在邢某某表示“如果走正常按揭程序，我们明天不过来了”后，李某2便不再回复，直至第二天邢某某询问其与意向客户沟通情况时，李某2才回复称是邢某某拒绝签约，客户已放弃该物业?在李某2与邢某某的沟通过程中，邢某某有就售房事宜继续协商的意愿，李某2未尽受托人应有的妥善沟通义务，没有提供任何协商的机会，让人高度怀疑所谓意向客户是否真实存在。而推广系统记录等只能证明中介公司通过网络推广案涉房屋售房信息?中介公司不能提供充分证据证明存在特定的购买方或意向客户，故中介公司主张已经成功找到购买方，李某1、邢某某拒绝交易构成违约，本院不予采纳?一审法院认定李某1、邢某某构成违约并判令其承担违约责任不当，本院予以纠正，李某1、邢某某无需承担违约责任，无需向中介公司支付装修费、中介佣金以及违约金?中介公司未能充分举证证实其在委托期限内成功找到房屋购买方，且现有证据不足以证实是李某1、邢某某的原因导致房屋无法出售，根据双方《房地产委托代销协议书》第六条第4点约定，如果在委托期内未成功售出房屋的，则中介公司赔付该房屋硬装部分(不可移动)给李某1、邢某某，李某1、邢某某不得以装修质量或任何理由要求中介公司承担其他的违约责任?双方协议此约定虽然使用了中介公司“赔付”的用词，但并未明确将委托期内未成功出售房屋界定为中介公司违约的行为，只是约定了此情形下双方的权利义务关系。结合房地产交易市场中委托销售并不必然成功出售的固有风险，此约定解释为双方对委托期限内不能出售房屋的风险约定、而并非对违约责任的约定更为妥当，故李某1、邢某某反诉主张中介公司构成违约并要求中介公司承担违约责任，本院亦不予采纳和支持。