四个房产执行典型案例给我们什么启示？（一）

【案例一】签订认购协议，房屋消费者物权期待权优先于执行查封权。

案情简介：2009年，史某与开发公司签订认购协议后支付购房款79万余元。案涉房产认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况，明确了具体位置、房号、价款、交付方式，且史某已按认购协议约定交付全部款项，开发公司亦向史某出具收款发票。2014年，法院依资产公司申请查封并执行开发公司名下房产，史某提出案外人执行异议。

案例索引：最高院（2017）最高法民终278号“史雪莹诉中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、昆明明丰房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷案”，载《人民法院案例选》（201710/116:97）。

裁判要点：①本案属于案外人执行异议之诉，应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。该司法解释第29条规定是第28条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售情形。②房产认购协议签订时间在执行裁定之前，亦早于资产公司所称实际查封时间。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定及《商品房销售管理办法》第16条规定，该认购协议已具备商品房买卖合同基本要素，应认定双方存在有效的商品房买卖合同关系。所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。已交付价款超过合同约定总价款百分之五十。史某诉请符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，依法应予支持。资产公司所提案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等诉讼主张均不影响对史某物权期待权的保护。判决确认史某享有案涉房屋物权期待权，资产公司申请执行开发公司一案中，不得执行案涉房屋。

案例总结：认购协议具备商品房买卖合同基本要素，同时满足法定条件情况下，房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。