考察异议人对涉案房屋享有的权利能否对抗强制执行，需要判断异议人对涉案房屋享有的实体权利相对于申请执行人依据执行依据所享有的债权而言，是否具有优先效力。享有“物权期待权”的异议人要求全部符合以下四个条件，才有权排除强制执行。否则，仅视为一般债权的难以排除强制执行。

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

证据：异议人与被执行人（房地产商）签订的买卖合同

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

   证据：被执行人（房地产商）交付异议人房屋，异议人合法占有房屋的相关证据，包括但不限于：交房单、缴纳物业费、电视费、水电费、装修、出租、居住情况等

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

   证据：异议人支付发票、银行流水、剩余款项按法院要求交付执行等

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

   证据：异议人要求买受人办理过户、非异议人自身原因未能过户的客观证据等。

   另外，如果异议人不是第一手的买受人，异议人提出执行异议，涉案房屋的权利继受自前手，那么其能否排除强制执行首先取决于前手的权利是否具有足以排除强制执行的效力。

    （北京嘉传律师事务所合伙人律师 陈文昌,15801113298)