买卖不破租赁之新的租赁关系

【法律依据】

民法典第七百二十五条   租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

【律师分析】

买卖不破租赁，指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效。需要注意的是，上述租赁合同有效期是以承租人占有使用租赁物的时间点作为租赁合同对外公示的起算点。换句话说，如果权属变动之时，双方虽然已经签了租赁合同，但是承租人没有占有使用租赁物，则不适用买卖不破租赁规则。

符合买卖不破租赁条件产生的法律效果：承租人依据租赁合同占有期限内发生所有权变动后，其设定在该租赁物上的租赁权依然存在，承租人与受让人之间无需另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。

鉴于合同相对性，一般需要原出租人通知到承租人，告知权属变更事实及新出租人相关事实，方对承租人有约束力，承租人自接到通知后不能再向原所有权人履行合同义务，否则具有过错，损害了新所有权人的权益，新所有权人作为租赁合同的新出租方和租赁物的权利人有权依据租赁合同主张权利。

但如果原出租人没有通知呢？新所有权人能否通知，该通知对租客是否发生效力？

通过检索到的案例，发现如果承租人否认存在新的租赁关系情形下，如果权属变更通过法院执行程序取得，因该程序本身有一定过程和方式，承租人一般应当信赖权属变更的事实，后续新出租人再次明确通知权属变更以及成为新出租人相关事实，如果承租人提出异议则提供相关证据，该通知即对承租人发生效力。

除上述情形外，如果原出租人不配合通知，新所有权人为保护自身权益，可以在双方签订买卖合同时，一并让卖方签署关于权属变更以及新出租人相关事实的通知书同时邮寄给承租人。如果没有签署上述文件，作为买方，可以通过书面方式邮寄告知承租人权属变更以及新出租人相关事实并附上相关证据。这些通知将对承租人发生效力。

需要注意的是，不论何种方式的通知，新的出租人需要在后续租赁合同履行过程中，积极行使租赁合同约定的权利义务。