商品房买卖合同纠纷中 因房屋质量问题拒绝收房而引起的纠纷

【前言】

我们知道，房屋价值不低，特别是在一线城市，大量购房人选择以按揭贷款方式支付购房款，但也生活压力很大。实践中，大量购房人在房屋交付验收时，发现房屋质量存在很多问题，不知道自己是否应当拒绝收房，如何收房才能维护自己最大权益，大量购房人对此存在疑惑。本文就是为了给大量购房人一些思路，指引如何收房，希望对您有所帮助。另外如有疑问或有案情需要沟通，可与我联系！

【律师分析拒收房屋理由】

根据法律规定，除合同另有约定外，还有两种情况收房人可以拒绝收房，并由出卖人承担逾期交房的违约责任。可拒收房屋的理由具体为：以房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用为由拒绝收房并且具有事实依据的。

那么何为房屋主体结构质量不合格？何为房屋质量问题严重影响正常居住使用？如果发现一般质量问题（质量瑕疵）又如何维护自己的权益呢？下面一一解答。

就房屋主体结构质量而言，只有在建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的,不得交付使用。如果判断不出是否属于主体结构质量，可通过委托质量鉴定的方式确定。

至于严重影响正常居住的商品房质量问题，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，根据生活常识和经验予以综合判断，必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。

一般质量问题，交付的商品房存在质量瑕疵，不会导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋。据此，买受人可以先接收房屋，在验收房屋同时做好质量瑕疵记录，对于交付质量瑕疵的房屋，可以要求出卖人在保修期内承担修复责任,并赔偿因此给买受人造成的损失。保修期一般从房屋交付之日开始计算，且合同约定的保修期不得低于《建设工程质量管理保修条例》第四十条规定。

此种质量瑕疵情形，需要注意，如果出卖人拒绝修复或者拖延修复，购房人可直接采取自行修复或者委托第三方修复的方式，修复费用以及修复期间造成损失由出卖人承担。相反，如果买受人在该情形下未自己修复或委托第三方修复，则购房人可能会被视为没有采取措施避免损失扩大，该扩大损失由购房人自行承担，也就是说，在此情形下，法院可能会确定一个合理的修复期限，超出该修复期限的部分，视为出卖人拒绝修复或者拖延修复，此时购房人本可自行修复或者委托第三方修复以避免损失的扩大，但因为购房人没有采取该措施，则超出修复期限的期限部分，造成购房人损失，由购房人自行承担。

再次需要注意的是，修复期间的赔偿损失问题，举个常见的例子，比如因为修复而不能使用房屋，需要出去租房子住，那合理修复期间的损失就包括了租金损失、停车费等，这里仅举个例子。

另外，这里的损失是否包括物业费损失，一般不包括。虽然因修复而不能使用房屋，去租了房子住，导致未能享受到小区物业服务，但是房屋交付之后，无论是否居住使用，物业费都是要付的，而另外租房并未另行产生物业费，所以物业费损失没有发生。

还有一种情况，合理修复期间的物业费能否拒缴？能否要求出卖人承担？均不可以。因物业费引发的法律关系是发生在物业服务公司和业主之间，此时双方已经签署了前期物业服务合同，合同一般约定了房屋交付之时就应当开始缴纳物业费，并约定不能因业主与开发商存在纠纷而拒缴物业费。故，只要房屋满足交付条件，开发商也通知你去收房了，通知书上的收房时间点就是房屋交付时间，此时就应当开始缴纳物业费，至于房屋存在质量瑕疵而需要修复，此法律关系是发生在开发商和业主之间，并不影响物业费的缴纳。而合理修复期间产生的物业费也不属于修复期间的损失，具体理由见上文。故物业费不能拒缴，也不能要求出卖人承担。

【违约金数额或损失计算方式的确定】

如果验收房屋时，房屋质量存在上述两种情形，买房人可以拒收房屋，房屋交付期限届满之次日至房屋符合交付条件期间，出卖人应承担逾期交房违约责任。一般双方签署的合同会约定违约金数额或损失计算方式，则按合同约定，如果一方认为违约金数额约定过高或低于损失，则可以主张调整违约金数额。

过高、低于如何判断？违约金高于造成损失30%则为过高，低于造成损失即为低于。在合同约定违约金情形下，出卖人作为被告如认为违约金约定过高，举证责任在于被告，被告需要提供证据证明买房人的实际损失数额，以判断违约金是否约定过高。买房人作为原告如认为违约金约定低于造成的损失，举证责任在于原告，此时原告要提供证据证明实际损失数额，否则承担不利后果。

如果合同没约定违约金数额或损失的计算方式呢？按商品房买卖司法解释第十二条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。也即，逾期交房损失按租金损失确定。