律师观点分析
认购书签署后按揭贷款利率变高导致无法签订正式商品房买卖合同可返还定金
作者：刘军锋律师
一、基本案情
吴某与成都某房地产开发有限公司签订认购书，认购了一套商业公寓，约定按揭贷款支付。认购书签订时，房地产公司委托销售机构工作人员在查看了吴某出示的征信材料后，承诺吴某的征信状况办理下来按揭贷款没有问题。然而，认购书签订后刚过两天，就通知吴某按揭贷款无法办理下来，须以一次性付款或分期付款方式购买。吴某无法接受，便要求房地产公司退还定金，但经多次协商及工商局出面调解均无果。
二、诉讼经过及律师工作
吴某协商无果，气急败坏，找到本律师并委托代理了案件。本律师集中方向收集到销售人员身份证据材料及销售人员在认购书签订过程中对吴某作出的按揭贷款相关信息的承诺证据材料后，起诉至成都市金牛区法院，该案经法院先行调解法官主持调解，吴某与房地产公司达成和解，房地产公司如数退还定金，收到定金后即时办理了撤诉。
三、刘军锋律师评析
认购书的性质虽然是预约合同，但仍属于独立的合同，约定的违约责任内容发生法律效力。认购书约定了定金的，适用《担保法》规定的“定金罚则”——给付定金的一方违约的，无权要求返还定金；收受定金的一方违约的，双倍返还定金。买方签订了认购书，没有正当理由不签订正式的买卖合同，无权要求返还定金。但是，未签订买卖合同的原因可归责于出卖人的，购房人有权要求双倍返还定金；因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同未能签订的，出卖人应当返还买方。“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形，如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时经磋商无法达成一致意见的。本案中，认购书关于按揭付款条款的约定实际上对吴某很不利，但有幸的是，在签订认购书过程中，吴某留下了有利于自己的协商记录。
四、刘军锋律师建议
1、购买房产选择按揭贷款的，要了解清楚当下按揭贷款政策，对自己的征信情况要有一定的自知之明，冒然签订认购书，因自身征信原因不能办理按揭而导致未能签订的买卖合同的，属于自身有过失或者自甘冒险的行为，无法要求返还定金。
2、自身要主动通过多渠道了解和核实相关信息，不应过于偏信销售人员的承诺保证，因为有些销售人员可能会因为业务不精或者出于一己私利导致提供的信息并不一定准确。当您半信半疑，就更应该给您上一道保险，留下承诺保证的证据，以免今后果真出现担忧的结果时无法分清责任。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的成功诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名处理。）