律师观点分析
口头房屋买卖没有收条买方诉讼维权成功
一、基本案情
2013年下半年，拆迁单位与王某某1四兄妹的母亲宋某某签订了《搬迁补偿安置合同》，约定拆迁单位安置给宋某某其中一套位于成都市锦江区的案涉房屋。2013年，宋某某与王某某1达成口头协议：宋某某同意将其拆迁安置的案涉房屋卖给王某某1，王某某1同意购买。2014年1月20日，王某某1将房屋总价款443233.62元转账付清给了宋某某。2015年7月20日，案涉房屋建设竣工。2015年9月，宋某某将清水房状态的案涉房屋交付给了王某某1，连同房屋钥匙及开发商提供的相关材料一并交给了王某某1。王某某1于2015年10月开始进行房屋装修，于2016年2月起入住案涉房屋居住生活至今。2019年5月16日宋某某去世（其配偶于1991年去世），案涉房屋已完成初始登记，至今登记在开发商名下。现王某某1的弟弟王某某2和两个姐姐王某某3、王某某4拒绝配合王某某1将案涉房屋的办理登记至王某某名下。
二、诉讼经过及律师工作
王某某1及其家人找到本律师，讲了当年的事情经过，本律师决定接受王某某1的委托代理其案件帮助其维权。本案特殊在于买卖交易发生在母女之间，并没有签订书面合同，卖方母亲宋某某也早已去世，443233.62元的转账没有附言备注款项性质，案涉房屋现仍登记在建设单位开发商名下。本律师围绕证明母女之间存在买卖合意、王某某1已付清房款方面进行了举证和充分论证，围绕拆迁单位、开发商负有协助配合义务进行了充分论证。庭审中，王某某2、王某某3、王某某4抗辩案涉房屋系借用给王某某1居住使用，443233.62元系交给宋某某保管的钱。本案开过庭后一个月左右，王某某2、王某某3、王某某4表示同意调解，同意配合王某某1协助办理过户手续，但是有条件，王某某1表示接受对方提出的条件，然后本律师根据王某某及对方的意思，起草了和解协议，对方先后提出两次不同意见后，又进行了两次修改，该和解协议既保障了双方的利益需求，又巧妙地处理双方争议的事实，最终双方达成一致并签署了协议，协议签署后安排包括拆迁单位及开发商在内的诉讼各方当事人来到法院，法院制作调解笔录和民事调解书后，各方进行了签字和签收。
三、刘军锋律师评析
没有签订书面合同的情况下如何认定合同是否成立呢？首先，一般合同的订立都要经过要约和承诺两个阶段，受要约人在约定期限内或者合理期限内作出的承诺和要约内容达成一致，承诺到达时合同即可成立。其次，承诺可以通知的方式作出，也可以以行为的方式作出，这里的行为主要就是作出承诺的一方以实际履行合同主要义务的方式作出承诺，而对方也予以了接受，这就是我国《民法典》第490条规定的以实际履行方式缔约的制度。最后，只要具备当事人姓名或名称、标的和数量要素即可成立合同。本案中，虽然王某某1与宋某某之间未以书面形式订立案涉房屋买卖合同，但从王某某1和宋某某双方实施的实际行为、履行情况——王某某1转给宋某某的44万余元款项与当时案涉房屋价格相当、宋某某从开发商收了房后直接交房给王某某1、宋某某将案涉房屋补偿安置合同及开发商提供的《业主交付资料汇编》也一并交给了王某某1、王某某受领了案涉房屋随即对案涉房屋实施了装修、王某某装修完毕后入住并连续公开和平地占用居住使用案涉房屋至今、宋某某生前对王某某1的行为也从未提出过任何异议也未提出过任何权利主张的这些事实能够认定双方之间存在案涉房屋的买卖合同关系。
四、刘军锋律师建议
在从事重大交易时，建议签订书面合同，至少要立个简单的字据，付款时，建议备注清楚款项性质，如本案中既没有书面合同也没有字据、也没有付款备注更没有收条的情况，很容易引起事实争议。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）