律师观点分析
一、基本案情
唐某某及其家人与李某及张某某夫妇是上下楼邻居，两家都是2016年9月入住进来的，但楼下的李某及张某某却同时在自己的房屋里开设起了麻将馆，并提供茶饮服务。
从2016年10月到本案2018年起诉时，唐某某及其家人多次找楼下反映麻将馆噪音污染问题，多次找小区物业、社区居委会、城管、派出所出面，然而，尽管小区物业多次劝说并要求采取噪音控制措施、社区居委会尽心调解、城管多次检查教育、派出所多次出警教育，李某及张某某并未有任何收敛，长期严重影响自己一家人生活的楼下麻将馆噪音未能得到任何改善和解决。
唐某某及其家人长期遭受麻将馆深夜传来的噪音侵扰，备受煎熬，经常失眠睡不好，身体疲惫，精神萎靡，给唐某某一家人带了巨大的身体痛苦和精神痛苦。
二、诉讼经过及律师工作
唐某某找到刘军锋律师希望本律师能够帮助他解决困扰自己一家人多年的头疼问题，唐某某经历过物业、居委会、城管、派出所出面没有成效后，找到本律师情绪非常低落，且对打官司也没有任何信心，但经本律师给其分析了法院和其他机构和部门的不同，以及老百姓对法院的心理认知与其组织和行政机构也有所不同，以及胜诉后法院可以对行为内容进行强制执行后，唐某某愿意通过法律程序来解决噪音困扰问题。
本律师以如下理由起诉：
李某及张某某二人所有的案涉房屋的使用性质为住宅使用性质，且与唐某某所有的306房屋位于同栋建筑并属相邻上下楼关系，其二人未经唐某某的同意，擅自改变房屋使用性质从事麻将、茶饮商业经营活动，该住改商行为已经违反了我国《物权法》第77条，并妨害和影响到了唐某某所享有的建筑物区分所有权，并给唐某某一家人造成了严重的生活侵扰和身心痛苦；根据《物权法》、《建筑物区分所有权纠纷司法解释》等法律法规相关规定，起诉要求李某及张某某拆除、搬离206号房屋内的麻将机设备、商用茶具设备等相关经营性设备，恢复房屋住宅用途，停止住宅改变为经营性用房的行为。
本律师围绕法律要件事实及辅助事实收集和组织了证据材料。在开庭当日，本律师、唐某某及其妻子、李某及张某某均到了法院现场，由于法官无法抽身准时开庭，本律师主持双方进行了调解，成功促成双方达成了和解协议。
和解协议及民事调解书内容如下：
一、李某、张某某于2018年6月20日前将206号房屋内的经营性麻将设备搬离此房屋，并停止将该住宅改变为经营性用房的行为，如李某、张某某未按约履行前述义务，则应立即向唐某某支付违约金5万元；
二、在唐某某为306号房屋业主、李某及张某某为206号房屋业主的条件下，自2018年6月12日起，未经唐某某同意，李某、张某某不得将206号房屋用于一切经营性活动，如李某、张某违反本条约定，则应立即向唐某某支付违约金8万元。
当日，双方签收了法院制作的民事调解书。后，李某、张某某在2018年6月14日便把家里的麻将设备进行了出售处置，恢复了房屋住宅使用性质；唐某某及其妻子和本律师一起到李某、张某某家里查看，看到搬离后的房屋，两家人至此恢复邻里和气。
三、刘军锋律师评析
“住改商”即将住宅改变为经营性用房使用是目前普遍存在的社会现象，工商部门一直在整治处理，但由于“住改商”存在无租金、低租金、方便客户等因素，以及政府部门行政强制执行难度较大等因素，导致“住改商”屡禁不止、层出不穷。
面对住改商，饱受侵扰的业主是各方求助，但是，物业、居委会没有执法权，进行规劝往往起不到任何效果；噪音污染、住改商也不在派出所职权主管范围，也只能批评教育，起不到实质效果；城市管理综合执法大队（城管）也因执法力度有限，有时并不能彻底解决问题。
对于住改商问题，饱受侵扰的业主起诉住改商的业主恢复原状等于法有据，完全可以拿起法律武器来维护自己的合法权益。
我国《民法典》第279条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”，《民法典》实施前的《物权法》第77条同样如此规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条、第11条规定了：有利害关系的业主包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内本栋建筑物之外但能够举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主；业主进行住改商，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求其排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
四、刘军锋律师建议
面对住改商的侵扰，如不能通过物业、居委会、派出所等部门的参与得以及时有效解决，建议选择拿起法律武器进行解决。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）