周庆丰律师
一、案情简介
委托人与某房地产开发企业签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买商品住宅一套，合同约定房屋总价款586499元，约定交房时间为2023年6月30日前。委托人按约完成全部购房款支付义务，但开发企业未能按期交房，多次推迟交房节点。直至2025年1月20日，开发企业才向委托人出具《交付通知书》，通知于2025年2月18日办理房屋交付。委托人实际取得房屋钥匙时间为 2025年5月3日。案涉房屋本作为委托人婚房购置，开发企业长期逾期交房，打乱委托人生活规划，造成实际经济损失。接受委托后，我方以开发企业逾期交房构成违约为由向人民法院提起诉讼，请求判令开发企业支付逾期交房违约金并承担本案诉讼费用，案件适用小额诉讼程序公开开庭审理。
二、案件主要争议焦点
1. 开发企业能否以新冠肺炎疫情为由主张工期顺延、免除部分逾期交房违约责任；
2. 逾期交房违约金计算截止时间应当认定为通知交房时间，还是委托人实际领取房屋钥匙的时间。
庭审中，开发企业抗辩违约金应当以《交付通知书》载明的交房时间作为计算截止点，同时试图以疫情作为不可抗力，要求扣减相应逾期天数。
三、代理维权思路与办案实操
接受委托之后，为最大限度维护当事人合法权益，我从证据梳理、法律检索、地方政策运用、诉讼请求构建多维度开展代理工作：
（一）固定完整基础证据，夯实违约事实
第一时间归集整理商品房预售合同及全部补充协议、购房付款凭证、开发商各阶段沟通记录、《交付通知书》、收房交接相关材料。通过合同文本确认：双方明确约定交房时间、逾期交房按日以已付房款万分之一计算违约金、违约金上限等核心条款；委托人已经全面履行付款义务，购房人一方不存在违约行为，开发企业逾期的基础违约事实客观成立。
（二）精准运用地方住建规范性文件，击破开发商疫情不可抗力抗辩
本案办理中，我重点调查当地住建局《关于房地产开发项目受疫情影响延期交付的通告》，该文件明确划定疫情顺延交房的适用边界：2020年1月24日之后签订商品房买卖合同的，开发企业不得以疫情影响为由要求延期交付。
案涉商品房买卖合同签订于2021年，属于文件明确排除疫情免责适用的情形。庭审中我方重点引用该地方规范性文件结合民法典不可抗力相关规定发表代理意见，论证本案不满足合同补充协议约定的可据实延期交付条件，开发企业疫情顺延的抗辩不能成立。该代理观点被法庭全部采纳，开发商想要扣减逾期天数、降低赔偿金额的诉讼目的未能实现。
（三）围绕合同条款主张违约金，同时客观评估案件风险
根据合同补充协议约定，逾期不解除合同的，自约定交付期限届满次日起，计算至实际交付或者视为交付之日，二者以较早时间为准。我方最初依据当事人实际拿钥匙时间计算违约金，但是通过仔细研读合同条款，预见到 “视为交付” 的抗辩风险：若因买受人自身原因不予收房，则会触发视为交付。庭审中查明，委托人未在通知的2025年2月18日办理接房，根源是双方就物业费、装修保证金产生分歧，并非案涉房屋本身不具备交付条件。在该事实前提下，法庭最终认定违约金计算截止至通知交房日。虽然起诉主张的部分金额未能得到支持，但我方已经在现有证据与合同框架下，争取到全部能够被司法支持的逾期天数，最大限度锁定开发商应当承担的违约赔偿责任。
（四）善用小额诉讼程序，减轻当事人维权成本
本案案件标的符合小额诉讼受理标准，该程序一审终审，省去二审程序，能够帮助当事人快速拿到生效裁判，尽快实现债权。代理过程中，我完整梳理证据、提前完成法律与政策依据准备，一次性完成立案、庭审全部工作，减少委托人时间、精力投入，降低维权时间成本。
四、裁判结果
人民法院审理后采纳我方核心代理意见，认定开发商不享有疫情顺延交房权利，判决房地产开发企业向委托人支付逾期交房违约金35131.29元；本案诉讼费按照胜败诉比例由双方分担。本案为终审判决，委托人成功拿到开发商的违约赔偿，实现主要诉讼目的。
五、办案总结与维权启示
房产维权，合同文本是维权根基。商品房预售合同补充协议中大量设置开发商免责、视为交付、违约金上限、解除权行使期限等格式条款。接受委托代理时，不能只看主合同，必须逐条核查补充协议，从中找到主张违约金的合同依据，同时识别对当事人不利的风险条款，客观向当事人释明，合理确定诉讼预期。本案正是依托合同违约金条款，为客户争取到三万余元的违约赔偿。
反驳开发商不可抗力抗辩，不能只依靠民法典通用规定，要重视地方主管部门专项文件。房地产逾期交房纠纷中，开发商经常以疫情、环保管控作为挡箭牌。律师代理时不能简单认同其说法，要核查合同签订时间、事件和工期延误因果关系，调取住建部门专项通告、通知，以此驳斥不合理的免责抗辩，排除开发商扣减违约金的借口，切实维护购房人利益。
区分拒接房屋的法定理由，规避 “视为交付” 不利后果。很多当事人认为，只要没有拿到钥匙，开发商就要一直计算违约金。但司法实践中，如果房屋已经达到交付条件，购房人仅因物业费、保证金等费用纠纷拒绝收房，会被认定属于买受人自身原因，触发视为交付，违约金计算就此截止。实务提示：如果要拒绝收房，拒接理由应当紧扣房屋不满足规划、竣工验收等法定交付条件，并且留存书面拒接函及送达证据；单纯物业费用争议不能作为拒房合法理由。
善用小额诉讼程序实现高效维权。对于金额不大的逾期交房违约金案件，符合条件优先选择小额诉讼，一审终审，避免冗长诉讼周期，帮助当事人快速拿到生效判决，早日实现财产权益。
本案代理过程中，虽因部分事实证据限制，起诉的全部金额没有全额获判，但我们成功否定开发商疫情免责的核心抗辩，在法律与证据能够支持的最大范围内为当事人争取到逾期交房违约金，实现当事人维权的核心诉求。作为代理律师，既要全力搜集证据、找准法律政策依据为客户争取最大利益，也应当结合案件证据现状做好风险告知，帮助客户理性看待诉讼结果。