林智敏律师：企业租赁合同纠纷胜诉案例 广州合同纠纷律师

今天用一个曾经代理过的，某物业公司与某科技公司之间的《租赁合同》纠纷为案例，向大家讲解“提前解约通知效力”与“违约金裁量”的法律问题。

当事人?

原告（出租方）?：某物业公司

被告（承租方）?：某主播孵化公司

案情简介?

2022年8月，原、被告签订《办公场所租赁合同》，约定被告承租原告园区内500平方米办公场地，租期5年，年租金120万元，按季度支付。合同约定若被告逾期支付租金超过30日，原告有权单方解除合同并主张相当于6个月租金的违约金。2023年11月起，被告因资金问题开始拖欠租金，累计欠付90万元。原告于2024年1月通过EMS发送《解除合同通知书》，要求被告腾退场地并支付违约金60万元。被告拒不履行，原告遂起诉至法院。

原告（我方）诉讼请求?

1、确认《办公场所租赁合同》已于2024年1月解除；

2、判令被告支付拖欠租金90万元及逾期利息；

3、判令被告支付违约金35万元；

4、诉讼费用由被告承担。

被告抗辩

1、原告未给予合理宽限期，直接解除合同违反公平原则；

2、被告已支付保证金20万元，应从欠付租金中抵扣；

3、合同约定的违约金（6个月租金）过高；

4、被告因园区配套设施未完善导致经营损失。

案件争议焦点?

1、原告的解除合同通知是否合法有效？

2、被告欠付租金金额是否应扣除保证金？

3、违约金金额是否应予调整？

判决结果?

1、确认原、被告签订的《办公场所租赁合同》于2023年1月5日解除；

2、被告向原告支付拖欠租金90万元及逾期利息（自逾期之日起按LPR的1.5倍计算至实际清偿日）；

3、被告向原告支付违约金30万元；

4、案件受理费由被告承担。

法院观点

1、合同解除的合法性?：被告连续逾期支付租金超过30日，符合合同约定解除条件（《民法典》第563条）；原告通过EMS发送解除通知并留存签收记录，程序合法有效。

2、欠付租金计算?：合同明确约定保证金用于“租赁物损坏赔偿”，非租金抵扣，被告主张无依据（《民法典》第586条）。

案件总结?

本案系中小微企业通过合同条款设计实现风险防控的典型胜诉案例，核心启示如下：

1、明确约定解除条件（如逾期30日）、违约金计算方式，避免争议；区分“保证金”与“租金”性质，防止债务人滥用抵扣抗辩。

2、解除合同通知须以书面形式送达（建议采用EMS并注明文件内容），保留签收回执；及时固定对方违约证据（如催款函、对账单）。

3、起诉时可主张较高违约金，但需预判法院可能酌减的空间；提前准备损失证据（如同期同类场地租赁价格、招租广告费用）。

在租赁类合同中，建议增设“逾期付款则出租方有权停水停电”等履约保障条款，并约定“欠付租金可优先从保证金中扣除”，以降低维权成本。