物业服务合同纠纷二审

律师观点分析

　　

　　当事人信息

　　上诉人（一审被告）：潘某某，男，1985年8月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。

　　被上诉人（一审原告）：哈尔滨市A物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区。

　　法定代表人：孙某某，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：张旭明，黑龙江太宗律师事务所执业律师。

　　委托诉讼代理人：王天瑞，黑龙江太宗律师事务所执业律师。

　　审理经过

　　上诉人潘某某因与被上诉人哈尔滨市A物业管理有限公司（以下简称A物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人潘某某，被上诉人A物业的委托诉讼代理人张旭明、王天瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人诉称

　　潘某某上诉请求：

　　撤销一审判决，请求二审法院认定A物业对潘某某以及小区全体业主的侵权责任。事实理由；一审法院在本案一审当中未对潘某某提出的答辩理由予以支持，潘某某多次要求物业出示有关收取物业费的相关文件原件，物价管理部门各项收费审批文件以及相关房管单位的物业等级资质。依据《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。根据《物业管理条例》以及《物权法》相关法律法规之规定利用小区公共区域进行的营利性活动，以及利用小区公共区域投放的广告所产生的经济收益应归小区所有物权人。请求法院依法认定A物业对潘某某以及哈尔滨市道里区紫金城小区业主的侵权责任。

　　被上诉人辩称

　　A物业辩称，一审法院认定事实正确，符合法律规定。潘某某的诉讼请求与事实没有法律根据，第二项诉讼请求与本案无关联性。请求二审法院驳回潘某某的上诉请求。

　　一审原告诉称

　　A物业向一审法院起诉请求：潘某某给付2018年1月21日至2020年1月20日的物业管理费用1723.68元，滞纳金2513.12元。

　　一审法院查明

　　一审法院认定事实：A物业系紫金城小区的物业服务公司，潘某某系紫金城小区9栋2单元1107室（建筑面积：47.88平方米）业主。2013年1月23日，双方签订了前期物业管理服务协议。约定A物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依据本协议向潘某某收取物业管理费用；潘某某依据本协议向A物业缴纳物业管理费用，缴纳费用时间为每期（12个月为一个缴费周期）物业管理服务费到期前，物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.50元。同时约定潘某某不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，A物业有权要求潘某某补交并从逾期之日起按3‰的比例缴滞纳金。潘某某自2018年1月21日起未再缴纳物业管理服务费用。

　　一审法院认为

　　一审法院认为，双方之间签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，该协议合法有效，潘某某未按期交纳物业管理费已构成违约，应承担相应的违约责任。A物业主张潘某某支付2018年1月21日至2020年1月20日的物业管理费用符合法律规定和合同约定予以支持。对于A物业主张的滞纳金（截至2019年5月22日）其法律性质应属于双方约定的违约金。因2018年度物业管理费的逾期缴纳天数为486天，2019年度物业管理费的逾期交纳天数为121天，故依据合同约定计算的违约金合计应为1569.41元。关于潘某某提出的A物业未出示物业服务企业审批手续以及在小区公共部位从事经营性活动等的抗辩理由，因与本案纠纷不属于同一法律关系，故对该抗辩理由不予支持。关于潘某某对前期物业管理服务协议中的本人签名所提出的异议，因潘某某未提出相反证据且拒绝申请笔迹鉴定，故该异议不成立，对潘某某的抗辩理由不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告潘某某于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨市A物业管理有限公司2018年1月21日至2020年1月20日的物业管理费1723.68元；二、被告潘某某于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨市A物业管理有限公司违约金1569.41元；三、驳回原告哈尔滨市A物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告潘某某负担。

　　本院查明

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

　　A物业提供的A物业资质证书1份、备案记录、住建部39号令。意在证明：A物业具有法定资质。

　　本院责令A物业说明一审为什么没有提供该证据，A物业称因潘某某一审没有提出这方面要求，所以没有提供。

　　本院组织当事人进行了质证。

　　潘某某对物业资质证有效性有异议并认为与本案无任何关联。备案记录、住建部39号令的真实性、关联性都不存在没有原件，都是复印件。备案记录与其一审提出的要求A物业各项审批手续以及合法招标流程证明是合法，物业相关证据没有。

　　本院认证意见：A物业二审中提供的证据意在证明的内容在一审庭审结束前就已存在，不属于二审新证据。且潘某某对真实性有异议，对该证据的真实性不予采纳。

　　本院确认一审法院查明的事实。

　　本院认为

　　本院认为，潘某某与A物业签订的《前期物业管理服务协议》成立并生效，一审法院基于《前期物业管理服务协议》约定判令潘某某给付A物业管理费及违约金并无不当。

　　潘某某与A物业在《前期物业管理服务协议》约定了服务标准并已实际接受了A物业提供的物业服务后再提出资质问题以及A物业利用小区公共区域进行的营利性活动产生的经济收益应归小区所有物权人和A物业对潘某某及小区业主的侵权的主张不是本案审理的方位，潘某某或者小区业主可凭据另诉。

　　综上所述，潘某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由潘某某负担。

　　本判决为终审判决。