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物业公司注意啦!人在路上走,祸从天上降!幕墙坠伤人,伤亡谁赔偿,一笔糊涂账?

作者:张硕律师时间:2018年08月28日分类:祸从天降浏览:735次举报


裁判要旨



建筑物物业管理人对建筑物共用部分有维修、管理及修缮义务,大楼外侧墙体脱落致行人被砸伤的,该楼的物业管理人如不能证明其对建筑物安全维护没有过错,应承担全部赔偿责任。



案情简介



一、2011年3月9日,常法利经过农垦石油公司楼下时,被该公司大楼楼体墙面坠下的墙砖砸伤头部,致其当场昏迷,经诊断为“颅内骨折有塌陷”。


二、经查,该大楼所有权人为辰能投资公司,该公司以辰能物业公司的名义,与农垦石油公司签订房屋租赁合同,辰能物业公司又委托希美物业公司对墙砖脱落的楼房进行物业管理,并由农垦石油公司直接向希美物业公司支付物业管理费用。


三、常法利向法院起诉,请求判令辰能投资公司、辰能物业公司、农垦石油公司与希美物业公司赔偿医疗费、误工费、伤残赔偿金、精神抚慰金等共计139,757.45元。


四、黑龙江省绥化农垦法院一审认为希美物业公司作为发生事故楼房及外墙面的物业管理人疏于管理,又不能证明对外墙的养护、管理没有过错,应当就常法利的伤害后果承担民事赔偿责任。辰能投资公司作为房屋所有权人、农垦石油公司作为房屋的承租人,均不是致害行为的责任人,不应承担赔偿责任。最终判决希美物业公司赔偿常法利各项损失合计120,921.26元。


五、希美物业公司不服,提起上诉,主张常法利的损失不应由其独立承担。黑龙江省农垦中级法院二审判决驳回上诉,维持原判。



裁判要点



首先,物业管理人应当尽到管理人的职责,对房屋进行定期检查及维护,发现有安全隐患的部位应当及时采取整修措施,本案中,希美物业公司不能证明尽到养护管理义务,应承担赔偿责任。


其次,本案中辰能公司作为房屋所有人,仅对物业公司管理范围以外的房屋有进行检修的义务,一般来说,房屋外立面不属于房屋所有人的管理范围,农垦石油公司作为承租人,对于租赁房屋主体结构本身更没有管理和维护的义务,因此本案辰能公司和农垦石油公司均不应当承担赔偿责任。因此,法院最终判决西美物业公司单独承担赔偿责任。



实务经验总结



前事不忘,后事之师,为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:


1、建筑物外墙体脱落造成损失的,一般来说有物业管理人的,应由物业管理人承担赔偿责任;无物业管理人的,由产权人承担赔偿责任。建筑物墙体脱落系由于施工方施工质量或其他原因造成的,上述责任人也应先行赔偿后,向相关责任人追偿。


2、房屋产权人、实际使用人应当在物业合同中与物业管理人明确约定各自的维护范围,并就物业管理人的检修期限、方式等作出明确约定,以免未来发生不必要的诉讼纠纷。


3、值得注意的是,即便房屋产权人与承租人在租赁合同中明确约定产权人对租赁房屋具有定期检修的义务,并约定房屋发生破坏性事故对第三人人身造成伤害应由产权人承担赔偿责任,该约定仅在产权人与承租人之间就房屋出租事项产生拘束力,物业管理人并不能以此为由主张免责或要求产权人共同承担责任。


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