案外人商品房突然被查封，如何依法维权？

    杨某某在向开发商支付各项费用办理入户手续后一直居住使用商品房。在居住期间，杨某某却突然得知自己的商品房被查封，即将被强制执行。

杨某某作为另案案外人，第一时间提出执行异议申请。在申请执行人提起执行异议诉讼之后，杨某某积极应对诉讼，先后历经两级人民法院审理，最终排除另案强制执行，成功维护自身合法权益。

杨某某二审诉称，杨某某已与房地产公司签订合同，支付全部对价，占有、使用案涉商品房，非因杨某某自身原因未办理产权登记，且争议房产为杨某某唯一住房，依法享有排除另案执行的权利。

申请执行人二审辩称，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨某某二审所提供的证据均不属于新证据，亦不能证明待证事实。

法院审理后认为，解决本案争议的关键问题在于，杨某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨某某举示与房地产公司签订具备商品房买卖合同主要内容的认购书及收据，属于杨某某已签订合法有效的书面买卖合同。杨某某所举示证据可以形成证据链条，足以证实已于查封前占有案涉商品房，已支付全部购房款。未办理产权登记系房地产公司原因所致，并非杨某某自身过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应认定杨某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

                                黑龙江李易桐律师事务所-赵文瀚