一、婚前购买房屋

从出资（首付款、还贷）来源角度，可以分为夫妻一方出资、夫妻双方出资、父母一方出资、双方父母出资的情形。

（一）夫妻一方出资

夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资的情形。

1、婚前全额出资

如果房屋登记在一方名下，那么自然属于该方个人财产。

如果房屋在婚后，将原本登记在一人名下的房屋变更登记为夫妻双方的名字，那么一般视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于共同共有，在分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则而五五分，而会考虑出资比例。《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中提到：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”根据笔者对实践中大量真实案例的检索和分析，法院通常会按照三七或二八比例分割房屋份额。

2、婚前付首付，婚后夫妻共同还贷

如果房屋在婚前购买，登记在出资方名下，那么应适用《婚姻家庭编解释一》第 78 条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”该条文没有明确指出这一类房屋的所有权情况，但早在 2011 年的《总结审判实践经验，凝聚社会各界智慧，正确合法及时审理婚姻家庭纠纷案件——最高人民法院民一庭负责人答记者问》中，最高院民一庭负责人已经明确表明“将此类将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平”。故，《婚姻家庭编解释一》第 78 条只是用司法解释的形式，表达了最高院一直以来的观点。对于该新增司法解释，学界在认可其合理进步的一面之外，也提出了一些批判观点，认为该条文忽略了婚姻法的伦理性和特殊性，不利于家庭成员利益的保障和维护婚姻家庭的和谐稳定；适用条件严苛，大量的夫妻按揭买房的情况不能适用该条款；忽略了家事劳动的价值和非首付一方失去的机会成本。

如果该房屋登记在夫妻双方名下，则房屋属于夫妻共同共有，但同样地，在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

如果该房屋登记在非出资方名下，那么一般会从“是否有结婚目的”角度论述。笔者参考了广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（已失效），该《会议纪要》中提到“（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65 .以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”尽管该地方法律因为《民法典》的出台而失效，但是这种处理方式与《民法典》及相关现行司法解释的观点并不冲突。

（二）夫妻双方出资

婚前双方出资，在实践中主要有两种情形：（ 1 ）双方分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户。（ 2 ）一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付按揭。

如果登记在一方名下，那么非登记方的出资性质如何判断？实践中，主要有三种观点。一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为是对房屋的出资。

在第一、第二种观点项下，即使非登记方证明自己的出资，也无法主张房屋的共同共有。

在第三种观点项下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点，例如《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》中认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。

• 认定为赠与的案例：

在( 2013 )盘中民二终字第 00371 号案件中，登记方主张另一方所支付的款项是结婚的条件。二审法院最终认为，“该房属于上诉人婚前取得的财产，应属于上诉人的婚前财产，对于被上诉人给付上诉人的购房款 13 万元应视为对上诉人的赠与。”

• 认定为出资的案例：

  
  

在 ( 2021 )鄂 01 民终 2760 号案件中，二审法院认为：案涉房产买卖合同虽以吴某个人名义签订，签订时间早于双方领证时间，现又登记于吴某名下，并不足以推定，该房产为吴某个人婚前财产。首先，在正式登记结婚之前，双方互有较复杂的资金往来。其次，案涉房产的首付款，仅小部分由吴某个人支付给开发商，其他均由宋某支付。吴某主张宋某支付的部分均系对其个人的赠与，但无直接证据证实宋某在向第三方付款时明确作出了对其个人赠与的意思。最后，买卖合同签订时间距双方结婚登记时间仅有一个月。一审法院据此认定涉案房屋系双方婚前共同出资为结婚而购买、婚后共同偿还贷款的共同财产，按共同出资平均进行分割，并无不当。

如果登记在双方名下，则该房屋当然地属于夫妻共同共有。

（三）父母出资

父母出资的情形，可以根据是一方父母还是双方父母出资，部分出资还是全额出资进行更进一步的划分。

1、一方父母全额出资

如果登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。故，该出资可以认定为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为出资方子女的个人财产。

如果登记在双方或另一方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，“登记在双方/另一方子女名下”的行为，可以推定“父母有赠与双方的意思”，因而应该认定为共同共有。同样，《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）（江苏高院民一庭 2019 年 7 月印发）》也持相同观点，一方父母出全资购置的不动产，无论该出资行为发生在婚前还是婚后，所有权登记在子女双方名下或者另一方子女名下，该出资可以认定为对子女双方的赠与，该不动产可以认定为共同共有。

2、一方父母付首付，婚后夫妻共同还贷

如果登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，父母婚前还贷部分是对己方子女的赠与，参照《婚姻家庭编解释三》，该房屋属于一方的个人财产，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

如果登记在双方子女或另一方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，“登记在双方/另一方子女名下”的行为，可以推定“父母有赠与双方的意思”，因而应该认定为共同共有。

3、双方父母全额出资

所有权无论登记在一方子女或者子女双方名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，都应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。

4、双方父母部分出资，婚后夫妻共同还贷

所有权无论登记在一方子女或者子女双方名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与。《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》则进一步规定：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而即便法院在裁判时不具体指明是按照“按份共有”还是“共同共有”判决，法院在酌情确定夫妻的房屋份额时，也理应考虑婚前父母出资的比例。