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发布者：李春霞律师 时间：2022年02月18日 1781人看过 举报
律师观点分析
2021年4月16日，王甲（化名）与李乙（化名）签订《商铺租赁协议》一份，协议约定李乙将坐落于嘉兴市*****两间商铺出租给王甲使用。租赁期限自2021年5月8日至2024年5月7日止，年租金40万元，押金5万元，合计45万元，签订本协议时付定金10万元，剩余款项于2021年5月10日前支付完毕。在合同履行期间，双方必须共同遵守，不得违约，如王甲未到合同期满而提前终止履行的，剩余租金李乙不予退还（如李乙未到合同期满而提前终止履行的，剩余租金李乙双倍退还王甲，如李乙因个人原因转租给其他人订金双倍退还）。
协议签订后，王甲于2021年4月17日支付了一整年的租金及市场管理费、物业费等一切其他费用。2021年5月8日，李乙通过微信告知王甲合同签了三年需一次性付清三年租金，如果只付一年租金，租赁期只能按一年计算。后经双方沟通达成一致意见仍按合同约定的租赁期限，租金一年一付。2021年5月9日，李乙通知王甲过来办理交付手续并且装修可以进场。2021年5月18日，李乙在未与王甲协商的前提下，将王甲支付的所有费用退还至其银行卡并单方面称将不再履行合同，愿意适当补偿损失。
协商不成，王甲于2021年6月委托浙江东港律师事务所将李乙诉至平湖市人民法院，要求继续履行合同。若李乙执意解除合同应赔偿王甲40万元，但因李乙已将案涉商铺另租他人，合同无法继续履行。一审判决：解除双方于2021年4月16日签订的《商铺租赁协议》，李乙于判决生效后十日内赔偿王甲40万元，案件受理费由李乙负担。李乙不服，上诉至嘉兴市中级人民法院，二审判决：驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点（一）
王甲是否未按合同约定支付租金？
本案中《商铺租赁协议》第三条虽未对租金付款方式作明确约定，但是根据双方之后的微信聊天记录显示，双方已经对租金的付款方式作出补充约定即一年一付。退一步说，对于租金的付款方式约定不明确的情况下，根据《民法典》第721条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对于支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第511条的规定仍不能确定，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。
王甲已经按照合同约定履行支付义务，且李乙在一审中也已明确表示自己违约，愿意补偿合理损失。
本案争议焦点（二）
王甲主张的40万元赔偿是否过高？
本案中，双方签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则应按合同约定赔偿损失。合同约定每年租金40万元，王甲于2021年4月17日将40万元租金支付完毕，李乙在2021年5月18日向王甲退还租金，并将商铺转租他人。李乙上述行为使得合同无法继续履行，属于合同期未满终止履行。
根据合同第十条约定：“甲方未到合同期满而提前终止履行，剩余租金甲方双倍退还乙方”，即使扣除5月8日至实际退还之日止的租金，暂且计算为一个月，应予退还的剩余双倍租金也在73万元左右。另外，如甲方因个人原因转租给其他人订金双倍退还，依据此条李乙也应双倍退还80万元。故王甲要求赔偿40万元的损失远远低于合同约定标准，不存在数额过高一说。
律师提示
双方协商一致签订的书面合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则应按合同约定赔偿损失。
此外，书面合同的文字表达应严谨，不严谨的合同容易发生歧义和误解，这也是导致合同争议和引发纠纷的重要原因之一。在合同中明确约定违约金的数额或者因违约产生的损失赔偿额的计算方法，可以降低法定损失的举证成本。
故需要签订的合同应事先交由专业人士进行审查、修改，以规避其中可能出现的权利义务不均等、文字发生歧义、内容不完善等问题所造成的风险，最大程度的保障自己合法权益。