律师观点分析
原告:岳阳市XX公司，住所地：岳阳市南湖新区求索西路79号湖畔新XX。
法定代表人：汪X，总经理。
委托诉讼代理人：李XX，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：刘X，湖南XX律师。
被告：彭X，男，1979年10月7日出生，汉族，住湖南省岳阳市。
原告岳阳市XX公司（以下简称“XX公司”）与被告彭X物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人刘X、被告彭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告自2015年6月1日起至2018年10月31日期间所欠物业服务费8079.21元，并支付违约金3236.95元（按日万分之六点五标准，暂计算至2018年10月31日）2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年10月8日，湖南XX公司（以下简称“兴XX公司）与原告公司签订物业服务合同，委托原告公司对兴瑞XX开发的“湖畔·天鹅湖”二期项目提供前期物业服务。2018年，因“湖畔·天鹅湖”二期小区成立业主委员会后要求终止与原告公司的物业服务合同，原告公司遂于2018年10月31日正式从该小区退场。
被告系“湖畔·天鹅湖”小区二期XX栋XX房业主，该房屋建筑面积为159.86㎡。依被告欠费期间的物业服务合同及后续的补充协议约定，被告在2014年7月1日至2016年12月31日应于每月15日前按1.18元/月·㎡的标准、2017年1月1日至2017年12月31日应于每月15日前按1.26元/月·㎡的标准、2018年1月1日至2018年10月31日应于每月15日前按1.3元/月·㎡的标准向原告缴纳物业服务费，且逾期缴纳应按合同约定承担违约责任，但被告自2015年6月1日起即未向原告公司缴纳物业费，且置原告公司反复催缴于不顾。为维护原告公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告彭X辩称：对原告所主张的欠缴物业费的金额不持异议，但被告自装修入住后即发现了房屋存在漏水，为此多次找开发商及物业公司反映情况，但相关情况至今都未能妥善解决，已严重影响了被告的生活居住并对室内装饰造成了巨大损失。因此被告认为拒缴物业费有正当理由，不存在违约，愿意交纳物业费本金，但不应当承当违约金。
查明的事实
根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：
2011年10月8日，兴瑞XX（甲方）与原告XX公司（乙方）签订《天鹅湖二期物业服务委托合同》，双方约定由原告XX公司为兴瑞XX开发的天鹅湖二期提供物业管理服务，委托服务期限自2012年12月31日起至天鹅湖二期业主委员会成立时止。双方在上述合同就物业服务价格约定为：2014年7月1日至2016年12月31日为1.18元/月/㎡；2017年1月1日至2017年12月31日为1.26元/月/㎡;2018年1月1日至2018年12月31日为1.3元/月/㎡。双方同时在合同第二十条第3、4项约定“物业费按月交纳，每月15日前交当月的物业服务费”、“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳滞纳金，欠交三个月以上服务费的，乙方（原告XX公司）有权采取相应强制措施（停水、停电）催缴，严重者可付诸法律诉讼解决”。被告彭X系天鹅湖二期XX栋XX号房屋业主，房屋面积为159.86㎡。自房屋装修入住时起，被告即发现房屋存在漏水问题，为此被告多次向原告XX公司及兴瑞XX反映情况，但至今未得到妥善解决。被告以原告XX公司未尽到物业服务义务为由自2015年6月1日开始拒绝缴纳物业费，至2018年10月31日原告XX公司自天鹅湖小区二期退场时止，共计拖欠物业费8079.21元。
判决的理由与结果
本院认为，湖南XX公司与原告岳阳市XX公司所签订的《天鹅湖二期物业服务委托合同》，系建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，合法有效。被告彭X作为小区业主，接受了原告XX公司提供的相应物业服务，应当依约向原告XX公司缴纳物业服务费。对原告XX公司主张由被告彭X向其支付所欠缴的物业费8079.21元的诉讼请求，本院予以支持。被告彭X虽因房屋漏水问题未妥善解决而影响其日常生活居住，但以此拒缴物业费无法律依据，已构成违约。根据原告XX公司与案涉小区建设方兴瑞XX在《天鹅湖二期物业服务委托合同》中对违约金条款“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳滞纳金”之约定，被告彭X应向原告XX公司支付违约金24.28元，其中2015年6月1日至2016年12月31日期间的逾期缴费违约金为10.8元[每天应交管理费（159.86㎡×1.18元/月/㎡÷30天/月）×3‰×逾期天数（19个月×30）天=10.8元]；2017年1月1日至2017年12月31日期间的逾期缴费违约金为7.25元[每天应交管理费（159.86㎡×1.26元/月/㎡÷30天/月）×3‰×逾期天数（12个月×30）天=7.25元]；自2018年1月1日至2018年10月31日期间的逾期缴费违约金为6.23元[每天应交管理费（159.86㎡×1.3元/月/㎡÷30天）×3‰×逾期天数（10个月×30天）天=6.23元]。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、由被告彭X在本判决生效后十日内向原告岳阳市XX公司支付自2015年6月1日起至2018年10月31日的物业服务费8079.21元，并支付逾期交费违约金24.28元。
逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告岳阳市XX公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原、被告各负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 肖冰峰
二〇一九年五月十五日
书记员 黄XX
