二手房交易中买方应当注意的问题

随着2018年西安市二手房价格的进一步上涨，卖方违约层出不穷，笔者根据实际处理过的一些案例，就二手房交易中买方应当注意的问题提出一些拙见。以期对买方有所帮助：

1. 签订合同时应当注意的问题

       1、购房前应仔细审查房屋的权属情况。在购买二手房屋前，买方应当要求卖方提供房屋权属证明，仔细核对房产证/不动产权证上所有权人信息与卖方信息是否一致，核对是否有房屋共有权人。如有共有权人的，应当要求将共有权人作为共同出售方签订合同；如无共有权人但卖方已婚的，应当要求卖方配偶出具同意出售房屋的承诺。以上做法是为防止因权属不明导致合同无法实际履行或卖方配偶以不知情为由拒绝配合履行。

       2、核实房屋有无承租人、有无优先购买权人。购房者必须明确，房屋承租人等在同等条件下有优先购买权，为了确保不因此导致实际交易中优先购买权人主张权利，买方应当提前核实。如有优先购买权人的，应当让其出具放弃优先购买权的承诺。

       3、核实房屋上有无抵押或产权纠纷，避免因此可能产生的纠纷而影响房屋交易。

       4、核实己方有无购房资格，避免因购房资格问题而导致的合同无法履行的违约责任被认定为主要在买方。

       5、合同上应当写明买卖双方的联系地址、手机号、邮箱、微信号等信息，以便于在卖方不履行义务时可以直接以前述方式催告对方履行和保留催告证据。

       6、约定清楚各个时间节点，如网签、资金监管、面签、交税、过户、交房的时间或条件，以督促双方按约履行，在发生纠纷时也较易确定违约责任方。但买方需注意，应当为自己留足必要的准备时间，特别是对己方不可控的时间（如银行按揭贷款批贷和放款），以免合同签订后即为违约。

       二、履约过程中应当注意的问题

       1、如确定购买该房屋，则定金可适当约定较高，但不得超过合同标的额的百分之二十。较高的定金目的在于，卖方考虑到定金罚则（即违约时需双倍返还）的威慑力不敢轻易违约，法院在裁判时有据可依且适用方便（如约定违约金，存在过高或过低时申请法院调节的问题；如约定赔偿损失，存在实际损失较难证明的问题）。

       2、赔偿损失的范围可约定包含守约方支出的律师费、诉讼费、中介费、保全费、鉴定费、房屋差价损失等费用。无此约定的，律师费、中介费和房屋差价损失在诉讼中往往难以得到支持或仅被酌情支付一部分。

       3、交付款项后留存凭证。无论是定金的交付还是首付款的交付，均应当保留付款凭证（如银行流水及详单、支付宝或微信转账记录等）。不建议使用微信或支付宝转账，原因是微信和支付宝虽然为实名认证，但需要买方承担更多的举证责任以证明该微信或支付宝的使用者即为合同上卖方，而银行转账可清晰看出对方银行账号和姓名。如情况紧急，只能选择适用微信或支付宝时，建议使用支付宝，原因是支付宝添加为好友后一般可看到对方实名认证信息（对方隐藏的除外）。

       4、及时办理购房资格审核、网签、资金监管等手续。常见买卖双方为了一次办理完前述手续，将网签、资金监管、交税、过户的时间放在同一天，这样风险较大。如卖方反悔不再出售房屋，在前述手续均未完成且买方不能一次性付款的情况下，继续履行合同的诉请不被支持的可能性较大，买方此时往往只能主张解除合同并要求卖方支付违约金等。

       5、卖方不履行义务时，特别是需要买卖双方一同办理的合同义务时（如过户），应当及时督促卖方并保留证据。

       二手房交易的时间较长且程序复杂，签约前、履行中买方要注意的问题较多，本文旨在为买方提供一个初步的提示和参考，不足之处欢迎大家补充和批评指正。

    

                                           谢立

                                           陕西韬达律师事务所