汉中市XX区XX小额贷款有限责任公司,胡XX与张X,李XX,李X其他案由案外人异议裁定书

律师观点分析

申请执行人的金钱债权在执行中,案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题规定》第二十八条之规定，符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，其权利能够排除保全、查封、执行，申请人请求解除登记于被执行人名下不动产查封的，人民法院依法应予支持。

裁定书主文：

本院在办理汉中市XX区XX小额贷款有限责任公司（以下简称：XX小贷公司）申请执行李XX、李X、张X借款合同纠纷诉前财产保全一案中，案外人胡XX于2019年4月4日向本院提出书面异议，请求解除对张X名下坐落于汉台区XX街XX城XX公馆XX号楼XX号住宅的查封。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。

异议人（案外人）胡XX称：申请人XX小贷公司与被申请人李XX、李X、张XX借款合同纠纷诉前财产保全一案，汉台区XX于2018年10月18日作出（2018）陕0702财保54号民事裁定书已发生法律效力，异议人对该裁定查封张X名下坐落于汉台区XX街XX城XX公馆XX号楼XX号房屋不服，请求：1解除对登记在张X名下位于汉台区XX街XX城XX公馆XX号楼XX室的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。2.申请将剩余购房款8万元交付法院执行。事实与理由：2018年6月23日，申请人与张X在汉中市XX房产经纪公司的居间下签订了房屋买卖协议合同，约定将张X名下位于汉台区XX街XX城XX公馆XX号楼XX号房产一套，以78万元人民币的价款出卖给申请人；在合同签订之日，申请人向张X支付定金2万元，2018年6月25日之前支付58万元，过户之日支付18万元。合同签订后，申请人丈夫孟X某依约通过现金方式和银行转账的方式，分别向张X支付了2万元定金和58万元的房款。张X于三日后交付房产，申请人随即开始装修，并于7月底入住该房屋。后申请人一直以各种方式催促张X办理过户登记，直至2018年10月18日，被申请人与李XX、李X、张X民间借贷纠纷一案中，该房屋被汉台区人民法院(2019)陕0702财保54号裁定书裁定依法查封。2018年11月7日，申请人为了办理过户登记，孟X某又向其支付10万元购房款，张X出具欠条一张。至此，申请人已支付购房款共计70万元。该房产是申请人通过合法方式取得，非买受人自身原因未办理过户登记，在贵院2018年10月18日查封之前，就已经签订了合法有效的书面的房屋买卖合同且合法占有该不动产，并按照合同约定支付了大部分房款。同时，申请人愿意将剩余价款8万元交付法院执行，以办理该房屋的过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故申请人权利能够排除保全、查封、执行。综上所述，由于该房产被查封，致使申请人无法办理过户登记。为维护申请人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，提出书面异议，请求贵院解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的评估、拍卖。提举如下证明材料，证明上述主张：

1.汉台区XX（2018）陕0702财保54号民事裁定书和协助执行通知书，证明2018年10月18日查封了我购买的位于汉台区XX城XX公馆XX号楼XX号房屋。

2.房屋买卖协议合同，证明案外人于2018年6月23日与被执行人任XX、张X签订涉案房屋买卖合同。

3.补充协议，证明涉案房屋买卖双方约定在2018年12月22日前办理房屋过户手续，否则承担相应损失等。

4.汉中XX房地产发展有限公司在2015年7月16日向张X出具的购买涉案房屋发票，购房款44.8802万元。证明涉案房屋系归被执行人张X所有。

5.张X向物业管理公司缴纳涉案房屋的相关物业费用票据。

6.案外人占住涉案房屋的照片。

7.案外人向张X支付购房款合计70万元的证明材料3张。

8.案外人与被执行人张X、任XX于2019年5月15日签订的“购房合同履行协议”，证明剩余8万元购房款已冲抵被执行人应承担的相关费用。

（上述证明材料复印件已与原件核对无误）

申请执行人XX小贷公司称：答辩人就被答辩人胡XX提起的案外人执行异议一案，答辩人认为：被答辩人胡XX的执行异议不能成立，理由如下：一、被答辩人的执行异议不符合事实和法律规定，执行异议不能成立；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定”第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案被答辩人执行异议理由不符合上述法律规定，理由如下：1、被答辩人与原案被执行人张X于2018年6月23日签订《房屋买卖协议书》，按照合同约定以及调查核实，原案被执行人张X出售房屋时并未在房管局办理不动产登记，尚属于网签房屋，根据“中华人民共和国房地产管理法”规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原案被执行人张X没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。而被答辩人明知张X对该房屋并不享有所有权而与其签订房屋买卖合同，存在明显过错。原案被执行人张XX属无权处分，被答辩人也不属于善意取得，合同虽然有效（基于对债权的保护），但原案被执行人与被答辩人的过错导致合同实际不能履行。只有在原案被执行人张X拿到房产证或者具备转让条件以后才能履行买卖合同，也就是说必须在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才能实际履行。在卖方没有拿到房产证时，该合同不能实际履行。而本案中，答辩人申请诉前财产保全，人民法院于2018年10月16日作出查封裁定，并于2018年10月18日对网签在张X名下的位于汉中市汉台区XX街XX城XX号楼XX号住宅进行查封。但是在查封前原案被执行人张XX未取得房产证，房产证是在查封后取得，房屋买卖合同尚不能履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同，法院应予支持。由此可见，虽然无权处分所签订的买卖合同是有效的，但是合同中所约定的物权变动因物权法定而不产生效力，因此，双方基于合同的房屋买卖法律关系并未成立，无法生效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被答辩人与张X只是私下签订的房屋买卖合同，并未在不动产交易中心办理网签交易合同，故其并不具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。执行异议不能成立。2、按照被答辩人与原案被执行人张X私下所签《房屋买卖协议》的约定：“签完买卖合同后支付定金2万元，2018年6月25日支付首付款58万元，剩余尾款在办理完房屋不动产证后，由双方核实房屋没有抵押、债务等无任何问题，在双方约定过户当日支付剩余18万元房款”。合同签订后，被答辩人依约按时支付前两笔购房款共计60万元，剩余18万元在人民法院查封前尚未支付。被答辩人声称的在201 8年11月7日支付购房款10万元与事实严重不符，而事实上被答辩人支付的10万元是原案被执行人向被答辩人的借款，原案被执行人张XX被答辩人出具了借条一张，约定：“今借到孟X某现金壹拾万元整，一个月内归还，借款人：张X、任XX”，该借款与本案没有任何关系，系被答辩人丈夫孟X某出借给张X夫妇的。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被答辩人未支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，执行异议不能成立。同时，被答辩人的异议理由也不符合“最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定”第十七条规定的已支付全部房款的情形。即便依照法律规定，互负债务可以相互抵消，本案被答辩人的丈夫孟X某是在人民法院查封后给原案被执行人张X出借的款项，即使转化为房款也不符合 “最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定”第二十八条在法院查封后将剩余未付房款交付法院执行的情形，执行异议不能成立。同时，如该笔借款转化为购房款将严重损害答辩人的合法权益，被答辩人的行为属于重大过错，该行为不排除属于恶意串通损害第三人合法利益的可能。二、被答辩人的行为存在重大过错，执行异议不能成立：1、答辩人与原案被执行人李XX、李X、张X借款合同纠纷一案，因借款人李XX、李X、张X在借款合同到期后拒不还款，且经济状况恶化，为避免将来生效的判决难以执行，防止债务人转移财产，答辩人及时申请法院诉前财产保全。后人民法院作出( 2018)陕0702财保54号裁定书，裁定对原案被执行人李XX名下数个账户资金进行冻结、对李X名下坐落于汉台区XX街道办事处XX村委会XX路西侧、XX路XX号楼XX层XX号车库进行查封：对张X名下陕FXXXXX宝沃牌客车进行查封；以及对网签于张X名下的位于XX城XX号楼XX号住宅进行查封，但是只能以22万元为限。由于查封不能超标的，当时执行法官只查封了网签于张X名下的位于XX城XX号楼XX号房屋，但是在2018年10月18日查封后，被答辩人未对房屋查封未提出任何异议，导致原案被执行人名下的其他资产已经全部转移，无法继续保全查封。直到今天被答辩人才提出房产在查封前其已经购买，被答辩人不及时提出查封异议严重损害答辩人的合法权益，其行为存在严重过错。2、根据北京市XX委于2008年10月发布的《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》，在存量二手房的买卖中开始全面推行网签。根据规定：已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。即买卖双方自行成交或是通过经纪公司成交后，在申请办理过户登记前必须进行网上签约，才能完成交易并办理过户手续。以及《汉中市商品房预售资金和二手房交易资金监管办法》第二十条第一款规定：买方一次性全额支付购房款的，凭网签和已登记备案的《二手房买卖合同》、《二手房交易资金托管协议》到开设二手房交易资金专用账户的银行存入全额资金，银行出具资金入账凭证。结合上述法律规定以及汉中市XX中心XX房交易程序，二手房交易房屋买卖合同必须进行网签登记，网签合同才具有公示效力。而本案中，被答辩人明知房屋没有房产证而仍然购买，双方也没有进行网签登记，不具有任何公示效力，存在严重过错。3、根据“物权法”第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。以及建设部第168号令颁布“房屋登记办法”第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房：（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押：（四）法律、法规规定的其他情形。被答辩人在不能办理房屋过户登记的情况下，也未进行预告登记，存在严重过错。综上所述，被答辩人的执行异议不符合事实和法律规定，且存在严重过错，其应当对自身存在的过错承担全部责任。答辩人依法申请法院财产保全，人民法院应当依法予以保护，请人民法院依法驳回执行异议人的申请。

本院经审查查明：XX小贷公司与李XX、李X、张X借款合同纠纷诉前财产保全一案，本院于2018年10月16日立案，立案案号：(2018)陕0702财保54号；同日作出（2019）陕0702民初1261号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人李XX名下中国XX（账号：XXXXXXXXXXXXXXX3528）、西安XX（账号：XXXXXXXXXXXXXX4490）账户资金；冻结被申请人李X名下中国XX（账号：XXXXXXXXXXXXXXX9787）账户资金；冻结被申请人张X名下中国建设银行（账号：XXXXXXXXXXXXXXX5003）账户资金；二、查封被申请人李X名下坐落于汉台区XX街道办事处XX村委会XX路西侧、XX路XX号楼XX层XX号车库（建筑面积：19.51平方米，共有人：李XX）；查封被申请人张X名下坐落于汉台区XX街XX城XX号楼XX室住宅一套（建筑面积：132.58平方米，合同编号：YSXXX）；三、查封被申请人张X名下陕FXXXXX宝沃牌BW6470B1Y5A小型普通客车一辆；以上保全财产价值以人民币22万元为限。

XX小贷公司同日申请立案实施，立案案号：(2018)陕0702执保184号。执行实施中，本院于2018年10月18日，查封了被告张X名下位于汉台区XX街南侧、兴元路东XXXX城XX号XX层XX号房屋（不动产权证号：陕2018汉台区XX号；建筑面积：136.83平方米），查封期限为三年（2018年10月18日至2021年10月17日）。

另外查明：被执行人张X于2015年7月16日自汉中金XX房XX城XX号XX层XX号房屋；2018年6月23日，异议人胡XX与张X、任XX签订了房屋买卖协议合同，合同主要约定：张X和任XX将位于XX城XX号XX层XX号房屋出售给胡XX，转让价为78万元；付款方式分为三次付清：首付款定金2万元在合同签订时交纳；首付款58万元在2018年6月25日支付；剩余尾款在过户当日支付。合同签订后，案外人胡XX按约定支付给张X前两次购房款60万元，于2018年11月7日又支付10元；双方于2018年12月8日签订了“补充协议”，约定张X如不能在本月22日前办理过户手续应承担违约金等。2019年5月15日，双方又签订了“购房合同履行协议”，主要内容为：因张X未能按时办理购房过户手续，一.个人所得税等相关费用共计1万元由张X承担；二.违约金为15.6万元；三.胡XX同意免去张X违约金8.6万元，张X承担剩余违约金7万元；四.上述一、三项合计8万元，与未付购房款8万元抵消，自此胡XX与张X债权债务清结。

异议人胡XX得悉本院对其所购房屋进行了查封，即向本院提出书面异议，请求解除查封。

本院认为：XX小贷公司申请保全李XX、李X、张X的财产，系因借贷引发的一般金钱债权执行保全案件。本院对执行异议的审查，仅限于形式要件上的审查，不做实体审查。异议人胡XX在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同；在本院查封之前，张X已将涉案房屋移交异议人胡XX占有；异议人已支付大部分购房款，剩余房款也已经冲抵张X应承担的违约金等费用；因被执行人张X的原因，未能给异议人胡XX办理购房过户手续。按照相关规定，异议人申请解除对涉案房屋的查封，其理由依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对张X名下位于汉台区XX街南侧、兴元路东XXXX城XX号XX层XX号房屋（不动产权证号：陕2018汉台区XX号；建筑面积：136.83平方米）的执行，解除对该房屋的查封。