投资、重组之公司财产核实及风险防控
公司的财产是维系企业持续经营的重要所在，公司的资产包括公司的土地、房产、车辆、专利、商标等，公司的资产的独立性是衡量企业可持续经营的关键因素。
对公司资产的核查，需要从土地、房产、车辆、知识产权等逐一核实。就公司的土地，需要核实公司的土地使用权的取得情况；就公司的房产，需要核实企业所取的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房产证等的完备性；就车辆而言，需要核实行车证的登记事项是否属于公司所有；就专利、商标而言需要核查已申请的专利商标、正在申请的专利商标、已受理的专利商标等。
对公司的资产的核查，主要是为了核查公司的土地、房产、专利商标等的取得情况是否符合法律、法规等规范性文件的要求，以梳理出相关问题的所在，采取有效措施解决问题。
一、对公司资产核查的背景认识
公司资产是公司发展及有效运转的实体载体，对公司资产的核实是投资、重组等事项的关键核实点，是投资重组的关键核实问题所在。
就土地而言，主要核查公司所取得的国有土地使用权证，详细查看土地使用权证记载的内容。如果涉及到是农业企业，需要核实公司的种植基地的情况；涉及到有土地承包的，需要核实土地的承包合同及土地的使用状态，是否会涉及到改变农用地用途的情况等。
就房产而言，需要核查公司现有房屋的房屋所有权证的齐备情况。涉及到未能够办理到房产证的，需要核查其未能够办理的原因，判断其是否是违章建筑物，判定是违章建筑物后涉及到的被拆迁后是否会影响公司的正常的经营状态是否会影响到公司的持续经营状况等进行分析判断，最后找到解决这一隐患的方法。涉及到有农用地种植的农业企业，需要核查其搭建的农用地简易设施的情况，是否经过了农用地简易设施备案，被拆除后对公司的经营上是否会产生影响。对公司的厂房、仓库的情况进行相应的核查。
就知识产权而言，需要核查公司的专利、商标的取得情况，核实其已申请的专利、商标，已受理的专利商标，是否有使用他人专利、商标的情况。
对公司的财产的核查，是考察公司的硬件设施的齐备性及是否存在有关的权利瑕疵及解决方法，并基于此判断对公司经营状况的影响。
二、关于公司财产核查的实务操作
实务中，需要先对公司的类型进行了解，通过对公司的高管人员进行访谈，我们可以了解到公司的类型，是农业企业的可以了解其采购、加工、销售等，就采购上我们可以进一步了解到公司的采购模式，是否有自有的种植基地，基地上是否有相应的简易房屋设施等。
对公司资产的核查，主要是从公司的土地、房产、车辆、知识产权依次进行核查，在核查的过程中发现相关问题，并采取合适的方式解决问题。
（一）土地
就公司的土地而言，首先需要核查公司已取得的国有土地使用权证，并仔细查看土地使用权证上面所登记的信息，使用年限、取得的方式等。在核查完公司取得的土地使用权证后，公司如果是农业企业的，则更应注重核查公司承包的土地，公司有自有种植基地的，我们需要查看公司种植基地的取得方式，组成结构，是单纯只有公司自己的种植基地，还是采取公司加农户的方式进行的基地建设。
在核实公司的生产基地后，就农业企业的基地，如果使公司自有的土地的，需要公司提供相应的农用地使用权证，如果是承包集体的或者承包政府机构的，则需要公司提供相应的土地租赁合同并要求相关部门出具相关证明证明该土地系其合法拥有，最好的办法是公司取得相关租赁协议的国有/集体土地使用权证书。注意，核查的时候，重点核查土地使用权证与签署的相关协议的一致性，就协议所涉及的土地租赁面积、租赁年限与土地使用权证上面的年限是否有冲突，土地面积是否超出了土地使用权证书上记载的面积。在发现协议约定的时间与土地使用权剩余的时间不一致的，初步以土地使用权上记载的时间为协议终止的时间。面积不一致的，就不一致的部分我们需要公司解释相关原因，进一步分析判断相关单位取得该土地使用权证的可能性，如果取得的可能性极小的，就超出部分属于是无效的区域。
如果是采取公司跟农户、集体经济组织签署土地租赁协议的模式，需要公司与农户单独签署相关协议，并取得农户所拥有的土地使用权证书，个与集体签署的，需要三分之二以上的村民或村民代表同意，在签署相关土地承包经营后，签署的承包协议需要报乡镇人民政府批准，这是我国《土地管理法》第十五条“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定。
在确定土地租赁协议后，还需进一步核查公司就该土地所种植的作物，是否存在改变土地用途的情况发生，根据《土地管理法》第十二条 “依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”，《土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”涉及到，改变土地的使用性质的，需要取得相关部门的批准，比如农业用地改变为林地的，需要取得农业局的同意调整农业结构的备案，并取得林业部门的批准，每个地方的政策会有不一致之处，涉及具体事宜时，需要个协调相关部门解决土地性质变更事宜。
涉及到公司加农户的方式的种植基地模式的，需要核实农户所占的比例，公司与农户签订的合同的性质、价格、期限，进一步判断相关合同签署的公允性以及合同的解除后对公司持续经营上产生的影响，是否会严重影响公司的持续经营能力。
对公司的土地问题的核查，主要是要使公司能够形成一条集产、供、销为一体的发展路径。当公司在不具备相关的条件时，同样可以采取兼并收购的方式解决相关问题，可以采取股权转让、增资、资产收购等方式吸收具备相关资源的公司整合资源。
（二）房产
对公司的土地进行核查后，需要核查公司的房产，就公司的办公用房、加工基地、仓库等逐一核实公司的房产证，未能够取得相应的房产证的，了解其相关的原因，并找到解决相关问题有效的措施，以满足业务明确，具有持续经营能力。
对公司的房产证的取得情况的核查，需要对公司进行实地考察，就公司的办公区域、厂房等进行核实后，要求公司提供相应的房屋所有权证。在对公司的产权证进行核实中，需要结合公司的土地使用权证进行匹配性的核实。对公司未取得房屋所有权的，需要对公司相关负责人员进行访谈，就未取得房产证的情况进行说明。在了解到，未取得房屋产权证明的情况后，需要进一步核查未取得房屋产权证明的是属于办公区域还是公司的厂房或者是仓库等。
假如未取得房屋产权证的是公司的办公场所，同时我们也明确了未取得房产证的原因，且不能够进行相应的补办的情况下，就需要公司对办公场所进行替换，选择新建办公场所的方式或者通过购买新的办公场所或者以承租新办公场所的形式解决相关问题，以确保该办公场所在涉及被相关部门认定为违章建筑物进行拆除后，公司能够正常运行。
假如未取得房屋所有权证的是公司的厂房时，则需要进一步了解公司的厂房未取得房屋产权证的原因，看其能否通过补救的方式解决相关问题，在实务中，一般通过与相关政府部门沟通，依法办理相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、经过验收合格后，根据上述材料相关部门会发放相应的房屋所有权证书。在不能够补救的情况下，就需要公司采取相应的措施进行相关的替换，采取新建厂房的形式严格按照建设工程的规定，合法、合规展开相应的建设活动。公司的厂房问题，是公司是否能够展开独立经营的主要因素，公司能否形成完整的产业链，对于农业企业及加工型企业而言公司拥有独立的厂房是保障其展开相关经营活动的关键所在。没有合法的厂房建设，将严重影响公司正常业务的开展，同时也不会满足股转系统公司要求的业务明确，具有持续经营能力这一硬性的挂牌条件要求。
假如未取得仓库的房屋产权证的，公司可以采取替换的方式进行兴建或者采取承租的方式解决相关问题。但是应当注意，所承租的仓库应当是采取合法、合规的方式取得的。一般情况下，为了公司能够长期可持续发展，我们建议公司最好能够承建自己的独立的仓库。
涉及到公司关于农用地搭建的简易设施的，这个不需要公司取得相应的房屋所有权证书。但是，需要公司取得关于主管部门出具的农业用地简易设施备案证明。未取得备案证明的，公司所建设的简易设施就涉嫌是违章建筑物，随时面临会被政府有关部门拆除的风险。当然了，当被相关政府部门拆除后，需要对该行为是否会影响公司的持续经营能力做出评估，公司也需要能够找到相应的替代措施。并及时评估该替代措施给公司就成本、持续经营上面所造成的影响。
公司涉及到有在建工程的，需要公司严格依法按照《招投标法》、《建筑法》、《土地管理法》、《城乡规划法》及《环保法》等相关法律法规的规定，严格依法取得相应的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证书，涉及到需要环评的，必须对环保实施项目按照“三同时”原则同时设计、同时施工、同时使用，进行相应的环评验收，需要排污许可证的，取得排污许可证。
对公司房产的核查，主要是通过对公司办公设施、厂房、仓库等进行相应核查后，能够及时发现问题，并协同公司采取有效措施解决相关问题，最终使公司业务明确，具有持续经营能力。
就公司的房产问题的解决方式，也可以采取并购重组的方式，通过股权转让、增资、资产收购或者业务重组等方式解决，以整合资源，完善公司的产业链条。
（三）车辆
对公司车辆的核查，主要是核查公司在涉及到有吸收合并中所吸收的公司的车辆的变更情况，核查公司自有车辆的多少，核查由有限公司以净资产整体折股变更为股份公司的相关车辆行驶证所有权人 变更情况。
不同的行业核查的侧重点会有不同，对于物流行业或者是驾校行业类型对其车辆的核查当然是关键，核查公司自有车辆的多少，进而分析其业务量的多少，进而判断该公司的整体实力。
（四）知识产权
对公司知识产权的核查主要就是核查公司的专利、商标。就相关专利、商标的取得情况进行相应的核实。具体核查专利、商标的取得情况、专利、商标的使用等。
1、对公司专利的核查
对公司专利的核查，主要是通过核查公司现已经取得的专利、正在受理的专利、正在申请的专利、公司涉及到专利使用的情况等进行核查。在核查的过程中，就专利的取得情况、已受理情况及正在申请的情况进行一一核实，对已取得的相关专利涉及到的相关费用的缴纳情况等，一般需要核查公司的专利费用的缴纳凭证。
涉及到有使用他人专利的，需要核查相关的协议的签署情况、相关的许可时限及所涉及的金额。通过分析判断该交易的公允性及必要性。
同时，对专利的核查，涉及到公司是以净资产整体折股变更为股份有限公司的，需要核实其相关专利的所有权人变更情况。
2、对公司商标的核查
对公司的商标的核查，主要也是通过核查公司已取得的商标的情况、已受理的商标及是否有使用他人商标的情形。
在涉及到公司使用他人商标时，需要进一步考察并说明在商标所有权人未许可公司使用该商标时，对公司经营上的影响。
在涉及到转让商标时，需要对转让情况进行充分披露，转让是否已全部完成，假如存在有未完成时，是否会存在有对商标转让人有重大依赖的情况，对商标转让的程序能否顺利进行。根据《商标法》第四十二条规定“转让注册商标的，转让人和受让人应当签订转让协议，并共同向商标局提出申请。受让人应当保证使用该注册商标的商品质量。
转让注册商标的，商标注册人对其在同一种商品上注册的近似的商标，或者在类似商品上注册的相同或者近似的商标，应当一并转让。
对容易导致混淆或者有其他不良影响的转让，商标局不予核准，书面通知申请人并说明理由。
转让注册商标经核准后，予以公告。受让人自公告之日起享有商标专用权。
对商标的转让，需要经商标局核准后进行公告，受让人自公告之日起才能享有商标的专用权。所以，在涉及到商标的转让时，需要核实是否已全部转让完毕，在未转让完毕时，需要就继续转让能否继续进行，公司对公司转让方的依赖程度，假如相关商标转让未能有效完成对公司的影响等，都需要一一进行说明。
三、案例解析
案例一：某公司，系某集团公司的子公司，通过我们对其进行相关的尽职调查后，梳理出该公司就财产上存在有一定的瑕疵，该公司没有自己的产业种植基地，该公司的主要采购系从其集团公司的基地和另一关联公司的种植基地采购，对关联方存在有严重的依赖性。另，该公司的厂房系由与该公司有关联关系的另一个公司无偿提供给该公司使用，集团公司及另一关联公司在咖啡种植地上修建了民工住房、库存房等简易设施。
1、土地问题分析及解决方案
该公司存在的业务环节上的不健全，需要着重解决公司对相关关联方的依赖性问题，针对公司的这一情况，为了完善公司的业务环节，构建出完整的产业链条，同时确保公司的原材料供应的稳定性，解决公司的关联交易问题，我们建议就公司的种植基地问题采取一定的并购重组措施，经过我们对关联方土地的使用性质及关联公司业务的整体调查后决定对集团公司的业务进行整体并购，确定评估基准日，将集团公司的资产包括土地、树、人员等整体转让给公司。
针对公司的另一个关联公司，我们通过将其与板块无关的相关业务进行转让出去，然后采取以对该关联公司进行股权转让的方式吸收合并该关联公司，以整合资源。
对不同的企业采取不同的并购重组措施，主要是根据交易方的不同特点而采取的方式不同，对集团公司进行整体的资产、业务整体转让，主要是基于《企业会计法》上规定的同一控制下的并购重组，在资产、业务、人员等进行整体转让时，免于相关的税收收入。而对另一关联公司采取股权并购的方式进行重组，主要是基于该公司的种植基地，主要是通过租赁农村集体土地及与农户个人通过租赁的方式组建的种植基地，该种植基地如果通过以资产转让的方式转让给公司时，根据《土地管理法》的规定，需要得到村民的同意，涉及集体土地的需要得到三分之二以上的村民或者是村民代表同意，同时还需要与村民及集体组织进行相关土地租赁协议的签署，工作量是比较大的，涉及到与村民之间的沟通、村民集体组织的沟通、相关政府部门的备案等。因此，我们对另一关联方的这一具体情况采取股权转让的方式，吸收合并该关联公司，有效解决公司的独立性问题及关联交易问题，公司形成了完整的业务链条，能够独立展开相关的业务经营。
2、对厂房问题的分析及解决方案
针对该公司存在厂房问题的这一情况，虽然有其他关联公司无偿为该公司提供厂房，暂时解决了公司的厂房问题，但是该公司就长远来看，其业务环节是不够健全的，且公司没有自己独立的厂房，失去了公司加工工作的基地。公司的主营业务是以农产品的种植、加工及销售，公司没有自己的加工产房，其就加工环节不具有独立性，严重影响公司的持续经营能力。
针对公司的这一情况，我们建议公司最好能够有自己独立的加工厂房，采取自己新建加工厂房的方式解决公司没有加工厂房的问题，也可以通过以资产转让的方式进行资产购买，以解决公司加工环节存在的厂房不具备独立性的问题。
公司存在的，在种植基地上修改有民工住房、仓库等简易设施，通过我们进一步对该情况的调查，发现，公司在修建相关设施时，未能取得相关部门的批准、备案文件，该房建属于违章建筑，存在被相关部门拆除的风险。根据《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》第三条规定“从事设施农业建设的，应通过经营者与土地所有权人约定用地条件，并发挥乡级政府的管理作用，规范用地行为。
（一）签订用地协议。设施农用地使用前，经营者应拟定设施建设方案，内容包括：项目名称、建设地点、设施类型和用途、数量、标准和用地规模等，并与乡镇政府和农村集体经济组织协商土地使用年限、土地用途、土地复垦要求及时限、土地交还和违约责任等有关土地使用条件。协商一致后，建设方案和土地使用条件通过乡镇、村组政务公开等形式向社会予以公告，公告时间不少于10天；公告期结束无异议的，乡镇政府、农村集体经济组织和经营者三方签订用地协议。
涉及土地承包经营权流转的，经营者应依法先行与承包农户签订流转合同，征得承包农户同意。
（二）用地协议备案。用地协议签订后，乡镇政府应按要求及时将用地协议与设施建设方案报县级国土资源部门和农业部门备案，不符合设施农用地有关规定的不得动工建设。 公司需要协调相关部门对涉及农用地简易设施的需要补充办理相关的批准、备案事宜。
【云企.法顾】律师团以云南省中小企业公司法律服务为切入点，致力于专业、细致、高效、卓越的企业法律服务。结合企业自身特点量身定制法律服务方案，是云南大贵律师事务所的核心业务之一。“云企.法顾”律师们致力于构建“法商一体化的发展模式”以专业法律服务和高效的业务管理，满足客户的需要，整合、共享资源，实现客户利益最大化。在当今竞争激烈、复杂、多变的市场环境下，“云企.法顾”律师团队根据不同客户的企业性质、主营业务、管理制度等各方面自身的发展特点对症下药，为客户解决各类法律问题，同时形成了一系列有关公司企业法律服务产品。【团队理念】“尊法、敬业、诚信、卓越”。
