家庭内部成员出卖房屋，应当经房屋权利人同意，房屋系夫妻共同财产

的，需经夫妻双方一致同意，仅有一方同意，出售共有财产的。房屋买卖合

同是否无效？

    案件简介：

    贾某与刘某1970年结婚，婚后生有一女贾某伟。1992年贾某购买北京市原紫文区龙谭北里头条3号楼某房屋，产权登记在贾某名下。2010年10月15日，贾某在未告知刘某的情况下与贾某伟签订了(存量房屋买卖合同)，合同约定:贾某将其位于北京市原崇文区龙潭北里头条3楼某房屋出售给贾某伟，价格为人民币10万元。合同签订后，贾某与贾某伟办理了产权过户登记手续，贾某伟取得了房屋所有权证书。

    原告刘某起诉称:位于北京市原崇文区龙潭北里头条3号楼某房屋系原告

与被告贾某婚后购买，并登记在贾某名下。2010年10月15日，二被告恶意串通，在未经原告同意下，签订了《存量房买卖合同》，贾某将房屋过户给了贾某伟。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻共同生活期间所得房产应为夫妻共同所有。被告贾某未经原告同意，擅自处分共有财产，侵害了原告的权益，故请求法院判令：确认被告贾某、贾某伟2010年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

    被告贾某辩称:诉争房屋是贾某的，贾某有权对该房屋进行出售，贾某 已经收取了贾某伟的房款，故贾某不同意原告的诉讼请求。

    被告贾某伟辩称:原、被告之间存在许多家庭矛唐，诉争房屋是贾某的，贾某将房屋出售与原告无关，贾某伟已经支付了对价款，故贾某伟不同意原告的诉讼请求。

    案件评析：

   本案的焦点是:被告贾某是否有权处分诉争的房屋，被告贾某与被告贾某伟于2010年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。

    1.诉争房屋应该属于原告刘某与被告贾某共同所有，被告贾某无权单独处分。

    诉争的位于北京市原崇文区龙潭北里头条3号楼某房屋系原告与被告婚后购买，虽然该房屋登记在被告贾某一人名下，但是根据《婚烟法》的规定，该房屋的所有权应当属于原告与被告共同所有。被告贾某在未经其他共有人同意的情况下擅自处分共有财产，构成无权处分，其行为的有效与否取决于其他共有人的追认。本案中，诉争房屋的其他共有人即本案原告对被告贾某的售房行为持否定态度，未予追认，故被告贾某强出售诉争房屋的行为当属无效。

    2.被告贾某与被告贾某伟于2010年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》是否可以构成善意取得?

    无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物(动产或者不动产)转让

给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所

有权，原权利人丧失所有权。本案中，贾某伟对诉争房屋属于其父母的共同

共有财产是明知的，故不符合善意取得的条件。

   总结如下：房屋属于不动产，家庭内部成员出卖房屋，应当经房屋所有权利人同意，未经同意擅自出卖的行为属于无权处分，其他权利人不追认其售卖行为，其行为无效，买受人不能取得物权（善意取得除外），但出卖人要对买受人不能取得物权承担违约赔偿责任。