五、对标的物抵押情况约定不明造成二手房买卖合同不能履行，不适用定金罚则

  二手房买卖合同订立正式购房合同前，买房一方可以向卖方人给付定金作为签订房屋买卖合同的担保。如正式购房合同签订后，定金应当抵作购房款。如买方违约的，无权要求返还定金；如卖方违约的，应当双倍返还定金。如合同约定不明，造成合同无法履行，则由卖方退还买方已付定金。

  1、房屋抵押的事实在订立合同后才知道，造成双方没有签订正式房屋买卖合同，是否应双倍返还定金？

  定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的订立、履行等，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币的一种担保合同。当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据查明的事实，出售房屋设有抵押权。出卖人的证据不足以证明买房人在签订定金合同时已明知房屋设有抵押权；买房人的证据也不足以证明出卖人拒绝签订房屋买卖合同；并且在定金合同中没有明确约定涉案房屋“是否存在未清偿的银行贷款及抵押”等情况。

  所以在上述情况下，出卖人没有违约行为存在。相应的，买房人在了解涉案房屋存在贷款和抵押的情况后拒绝签订《房屋买卖合同》，也并不属于违反《定金合同》的违约行为。这种情形属于对标的物抵押情况约定不明造成二手房买卖合同不能履行，应予以解除合同并退还定金。