律师观点分析

原告李XX（反诉被告）与被告XXXX公司（反诉原告以下简称XXXX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托代理人雷X、被告的委托代理人张XX、陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李XX诉称，原、被告于2018年5月11日签订租赁合同，原告交纳保证金10000元及首年房租41040元。原告由于其他原因不再租赁该房，并于2019年5月6日和2019年6月15日书面通知被告解除租赁关系，被告拒不退还保证金及办公用品。请求判令被告返还保证金10000元及办公用品（会议桌3张、办公用凳子25把、空调柜机1台、分体式空调1台、电脑桌2张、三人沙发1张、老板桌1张）。
被告（反诉原告）XXXX公司辩称，1、合同第十一条约定：乙方提前终止合同，则甲方无须返还乙方已交的保证金、租金、物业费。据此，原告单方提前解除合同属违约行为，无权要求退还保证金；2、合同第十三条约定：由于乙方欠费被甲方暂扣乙方物品，如空调、办公物品等，乙方要主动积极配合甲方登记，双方签字，等待善后处理，乙方不配合登记，甲方有权把乙方物品集中放置，乙方应承担放置保管费，每天100元累计计算。原告未将所租房屋钥匙交还被告，办公物品并未清点。3、原告于2019年6月15日寄函要求提前解除合同，被告已明确回复不同意。综上，请求驳回原告的诉请。
反诉原告（被告）XXXX公司诉称，原、被告于2018年5月11日所签订的《公寓写字楼租赁合同》，约定租赁期限8年。被反诉人不按约定缴纳房租和物业费、单方面提前解除租赁合同，给反诉原告造成一定经济损失。请求1、判令被反诉人继续履行2018年5月11日双方所签《公寓写字楼租赁合同》，支付2019年5月20日到2020年5月19日应交的一年租金42271.2元和物业费5198元，合计47469.2元。2、判令被反诉人按照合同约定支付欠款形成的利息（月利率2%）至给付之日止；3、被反诉人违约解除合同，请求判令被反诉人赔偿反诉人一年的预期收益损失47469.2元。
反诉被告（原告）李XX辩称，1、反诉原告要求被反诉人承担解除合同的损失，可以说明反诉人同意解除合同；2、反诉人诉请的预期收益没有事实和法律依据。被反诉人在合同未到期之前已明确表示解除协议，反诉人故意不对外出租此房，故意扩大损失，应自己承担。3、被反诉人并不拖欠反诉人的租金及违约费。请求驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明，2018年5月11日，XXXX公司作为甲方、李XX作为乙方，签订《公寓写字楼租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处XX百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第14层2号，面积约114平方米。……；租赁期限：自2018年5月20日起至2026年5月19日止，捌年。……；乙方所租赁房屋租金标准为每平方米每月人民币30元。采取先交费后使用的原则，租金共计人民币大写：肆万壹仟零肆拾元（小写：41040元）。采取先交费后使用原则，每次预交1年12个月的租金。第一年租金于合同签订前交纳。第二年租金12个月应提前30天交纳，一次性付款，且乙方不得以任何理由扣减和抵消租金。租金从第二年起在上年基数上累计递增3%。合同签订前，乙方向甲方缴付10000元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，合同保证金不能抵偿租金和其他费用。如乙方违反本合同条款，甲方可以扣留部分或全部保证金抵偿。保证金不足抵偿的部分，由乙方补足，乙方接到通知后5日内将保证金补足。……；物业费管理费交付期限：自2018年5月20日起至2019年5月19日止，壹年。物业管理费按每平方米每月3.8元，12个月应交物业管理费伍仟壹佰玖拾捌元（小写：5198元）。物业费一次交付12个月，随租金一并交纳。……；若乙方不能按时支付本合同所规定的任何一项费用，逾期乙方需按所欠费用数额计付利息给甲方（月利率2%）。逾期超过15日，甲方有权停止物业服务（包括停止供水、供电、电梯、保洁等），逾期超过30天甲方有权单方面解除合同，不再退还乙方所交合同保证金，并要求乙方支付未支付的费用和利息，且不赔偿因甲方停止物业服务给乙方造成的任何损失。……；如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止合同，则甲方无须返还乙方已交的合同保证金、租金、物业费。若乙方提前终止合同行为给甲方造成损失，乙方承担赔偿责任。并且甲方有权将乙方所租房屋另行与他人订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失（说明：当发现乙方打手机呼叫不接、信息不回、欠费不交、占用所租房屋达30天以上又不移交的情况，除承担违约责任外，甲方可以入室进行清理，对乙方物品清点另行存放，存放每天甲方收取100元存放费，甲方不承担违约责任，也不赔偿乙方任何损失）等内容。合同签订后，原告李XX于2018年5月22日向被告XXXX公司交2018年5月20日至2019年5月19日租金和物业费共计46238元、合同保证金10000元，并以4000元的价格购买被告XXXX公司安装在所租房屋内的2台空调。被告XXXX公司依约将合同约定的房屋交付李XX使用。
2019年5月13日，原告李XX找搬家公司欲搬走租赁房屋内的办公用品，被告XXXX公司予以制止。原告将门锁上，物品存放至今。2019年6月15日，原告李XX通过XXX向XXXX公司王XX安递交《申请解除租赁合同》:本人李XX与XXXX公司签订租赁合同，场地位于XXXX。合同期为2018年5月20日起至2026年5月19日止。现因公司经营不善已无力支撑各项租赁费用及物业管理费。本人于2019年5月6日提出书面申请未得到明确答复，特此再次申请提前解除租赁合同。2019年6月19日，XXXX公司通过短信回复李XX：2019年6月15日关于《申请解除租赁合同》收悉。经查，你租用XX百汇大厦14层2号房屋，双方签订的租房合同租期为2018年5月20日至2026年4月19日8年，尚未到期。根据合同约定，经研究我公司不同意你解除合同的要求，请继续履行合同。提前解除合同属违约行为，会给我公司造成一定损失。如果你单方提前解除合同，需要补偿三年租赁，不退押金。因双方协商无果，为此原告诉至本院。
上述事实，有当事人陈述及相关书证等经庭审质证，本院据以确认。
本院认为，原告李XX与被告XXXX公司于2018年5月11日签订《公寓写字楼租赁合同》，约定被告将位于XX马店市驿城区解放路与乐山路交汇处XX百汇大厦第14层2号房出租给原告，原告向被告支付租金，双方形成房屋租赁合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于本诉部分，1、因原告李XX明确表示不再履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。李XX请求被告XXXX公司返还保证金10000元，根据双方合同约定：如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止合同，则甲方无须返还乙方已交的合同保证金。因李XX单方提前终止合同，该款不应退还，原告李XX的该项诉请，本院不予支持。2、关于原告李XX要求被告XXXX公司返还办公用品。本院认为，原告的办公用品系原告自行存放在所租房屋、房门系原告自行锁上，办公物品并未由被告控制和占有，故该项请求，本院不予支持。
关于反诉，1、反诉被告李XX明确表示不再租用该房屋，不再履行合同义务，双方所签订的合同目的已经无法实现，故XXXX公司反诉要求李XX继续履行2018年5月11日双方所签《公寓写字楼租赁合同》，支付2019年5月20日到2020年5月19日应交的一年租金42271.2元和物业费5198元及按照合同约定支付欠款形成的利息（月利率2%）的请求，本院不予支持。2、关于反诉原告XXXX公司请求判令被反诉人赔偿反诉人一年的预期收益损失47469.2元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。XXXX公司收取租金是获得合同履行的可得利益，因李XX不履行合同，致使XXXX公司无法获得可得利益，故李XX应赔偿XXXX公司的预期收益。双方合同中约定：若乙方提前终止合同行为给甲方造成损失，乙方承担赔偿责任。并且甲方有权将乙方所租房屋另行与他人订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失（说明：当发现乙方打手机呼叫不接、信息不回、欠费不交、占用所租房屋达30天以上又不移交的情况，除承担违约责任外，甲方可以入室进行清理，对乙方物品清点另行存放，存放每天甲方收取100元存放费，甲方不承担违约责任，也不赔偿乙方任何损失）。李XX提出解除租赁合同，XXXX公司已经知道李XX要终止合同，应采取积极措施，避免损失扩大。本案中，XXXX公司未采取积极措施，致使损失扩大，应承担相应部分。综上，本院酌定反诉原告XXXX公司的预期收益损失为3个月的租金。根据双方约定：第一年租金共计41040元，租金从第二年起在上年基数上累计递增3%。即第二年租金为42271.2元，故XXXX公司的损失为10567.8元（42271.2元÷12个月×3个月）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告李XX的诉讼请求。
二、限反诉被告李XX于本判决生效后十日内赔偿反诉原告XXXX公司经济损失10567.8元。
三、驳回反诉原告XXXX公司的其他反诉请求。
如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告李XX负担；反诉费1122元，由被告XXXX公司（反诉原告）负担1000元、李XX（反诉被告）负担112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省XX马店市中级人民法院。